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Come già sappiamo, l’ipoteca è un diritto reale di garanzia costituito su beni altrui, immobili o mobili registrati, affinché le pretese del creditore siano soddisfatte anche attraverso la vendita forzata, qualora il debitore non sia in grado di pagare il debito nei tempi previsti. Si utilizza lo strumento dell’ipoteca anche quando si sta per accendere un mutuo in banca al fine di garantire all’istituto di credito che lo ha concesso la possibilità di recuperare il finanziamento. Se il mutuo non viene pagato, la banca può far valere l’ipoteca e chiedere al tribunale di vendere all’asta l’immobile su cui la stessa grava, così da soddisfarsi con il ricavato della vendita. L’ipoteca è insomma un istituto veramente versatile, che permette di tenere indenni i creditori da potenziali rischi di insolvenza dei propri debitori.
L’art. 2878 c.c. enumera una serie di casi in cui si estingue l'ipoteca, e sono i seguenti:
L’ipoteca, una volta iscritta, può avere una durata limitata nel tempo, potendosi estinguere o cancellare.
La differenza tra estinzione e cancellazione sta nel fatto che, nel primo caso, l’ipoteca smette di valere come garanzia, ma resta comunque iscritta nel registro immobiliare. Il proprietario avrà tutto l’interesse a chiedere la cancellazione dell’ipoteca, in modo che il bene sia libero da pregiudizi e vincoli.
Viceversa, la cancellazione determina la definitiva eliminazione dell’ipoteca e dei suoi effetti, nonché di tutte le formalità iscritte nei registri immobiliari. Pertanto, può esistere estinzione senza cancellazione, ma è impossibile la cancellazione senza estinzione.
Un’altra differenza degna di nota è tra l'estinzione degli effetti dell'iscrizione ipotecaria, che si verifica dopo che siano trascorsi 20 anni dalla data dell'iscrizione stessa se non si procede alla sua rinnovazione, e l'estinzione dell'ipoteca in sé. L'estinzione del diritto, in poche parole, provoca il venir meno della specifica posizione giuridica.
Generalmente l’ipoteca si estingue con il pagamento dell’intero mutuo. In seguito, può essere cancellata definitivamente dai pubblici registri immobiliari dove è stata iscritta al momento della sua concessione.
È comunque consentito al mutuatario di estinguere anticipatamente il residuo del finanziamento o solo una parte di esso, pagando alla banca esclusivamente un compenso onnicomprensivo per l’estinzione. La banca non può limitare tale diritto.
Dopo aver pagato l’intero debito, il mutuatario ha diritto di ottenere la cancellazione automatica dell’ipoteca chiedendo direttamente alla banca o all’istituto di credito competente.
Esistono cause di estinzione dell’ipoteca che riguardano solo i rapporti tra creditore e debitore. Per esempio, l’estinzione dell’obbligazione e la rinuncia del creditore hanno un’efficacia circoscritta, poiché riguarda solo questi soggetti.
Esistono, poi, altre cause di estinzione che incidono anche nei rapporti con i terzi, come la cancellazione.
Di conseguenza si devono tenere in considerazione due passaggi, alternativi fra loro:
– se si ha cessazione della validità del diritto per estinzione dell’obbligazione o per rinuncia del creditore e successivamente la causa estintiva dell’obbligazione o la rinuncia del creditore vengono dichiarate nulle o inefficaci, l’iscrizione originaria non cancellata resta valida con il suo grado originario e non è necessario effettuare una nuova iscrizione;
– se invece l’iscrizione originaria è stata cancellata, va fatta una nuova iscrizione, valida da data diversa rispetto a quella della precedente iscrizione.
Dunque, solo dalla formale cancellazione dell’ipoteca, dalla sua perdita di efficacia per decorso del ventennio o dalla scadenza del termine eventualmente apposto all’ipoteca può derivare l’assoluta certezza, per i terzi acquirenti o per i nuovi creditori ipotecari, che l’immobile è finalmente libero da vincoli.
Il ruolo del Notaio diventa importante nel momento in cui l’estinzione dell’ipoteca dà luogo a cancellazione della stessa dai pubblici registri immobiliari.
È infatti da quel momento che l’ipoteca non ha più motivo di esistere. Il Notaio formalizza l’estinzione del debito mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata.
La cancellazione dell'ipoteca conseguente all'estinzione del debito non opera immediatamente, ma solo dopo 30 giorni dall'estinzione dell’obbligazione, comunicata dalla banca all'Agenzia delle Entrate. In questo lasso temporale, la banca potrebbe comunicare all'Agenzia l’intenzione di mantenere l'ipoteca, nonostante l'avvenuta estinzione del debito, ricorrendo un giustificato motivo. Questo procedimento, pertanto, non garantisce che l'ipoteca venga effettivamente cancellata, né garantisce sui tempi effettivi di cancellazione.
La necessità di attendere almeno 30 giorni, e la possibilità della banca di mantenere l’ipoteca nonostante l’estinzione del debito, possono rappresentare un ostacolo nei casi in cui l’estinzione del debito avvenga nello stesso momento in cui si assiste alla vendita dell’immobile ipotecato, oppure alla stipula di un nuovo mutuo in sostituzione del precedente.
In questi casi, infatti, l'acquirente e la banca che concede il nuovo mutuo possono non ritenersi sufficientemente tutelati dal nuovo procedimento di cancellazione automatica, e quindi chiedere un formale atto di assenso alla cancellazione di ipoteca, da sottoscrivere davanti al notaio contestualmente all'estinzione del debito. Infatti, solo l'intervento del notaio garantisce completamente l'acquirente e la banca che concede il nuovo mutuo, perché è colui che si fa carico dell'operazione.
In mancanza di un atto formale di assenso alla cancellazione di ipoteca, ricevuto dal notaio, la banca potrebbe ancora far valere l'ipoteca, nonostante il pagamento del debito, per esempio se il pagamento dovesse essere annullato o revocato.
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