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Calcolo delle spese notarili per cancellazione ipoteca giudiziale
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Calcolo delle spese notarili per cancellazione ipoteca volontaria


I risultati di questi conteggi sono da intendersi a carattere generale ed esemplificativo in quanto il sistema è basato su valori indicativi e soggetti a variazioni. I risultati ottenuti potrebbero essere parziali, non includere alcuni costi e discostare anche di molto rispetto al reale valore. Per ottenere un preventivo completo e certo è buona norma CONTATTARE DIRETTAMENTE IL NOTAIO

Cancellazione ipoteca dal Notaio

I vari tipi di ipoteca

Prima di approfondire la cancellazione dell’ipoteca, è necessario ribadire brevemente che l’ipoteca è un diritto reale di garanzia che insiste su un bene immobile e dà al creditore la possibilità di soddisfarsi su quel bene, eventualmente espropriandolo e ottenendo un ricavato dalla vendita.

A seconda della tipologia di ipoteca (volontaria, legale o giudiziale) è possibile capire il meccanismo di applicazione e cancellazione, qualora vi siano i presupposti per chiudere la procedura.

Cosa s’intende per cancellazione di ipoteca

Di per sé la cancellazione di ipoteca è più una conseguenza dell’estinzione di un mutuo o di altra obbligazione contratta con la banca o istituto di credito ad essa equiparabile.

Si tratta quindi di un procedimento che riguarda generalmente le ipoteche iscritte a garanzia di mutui e finanziamenti, concessi da chi esercita un’attività bancaria e finanziaria e da enti di previdenza obbligatoria ai loro dipendenti e iscritti. Ovviamente il procedimento di cancellazione cambia a seconda della tipologia di ipoteca iscritta sull’immobile.

Cancellazione ipoteca volontaria

Giova ricordare che l’ipoteca volontaria viene costituita per volontà delle parti. Può essere sottoscritta, alternativamente:

– dal debitore tramite contratto o dichiarazione, con la conseguenza di concedere l’ipoteca su un proprio bene a garanzia di un debito;

– da un terzo che concede ipoteca su un bene proprio a garanzia di un debito altrui (è il c.d. terzo datore di ipoteca, al quale, una volta soddisfatto il creditore ipotecario, spetterà il diritto di regresso nei confronti del debitore principale).

La cancellazione d’ipoteca può avvenire:

  • in maniera semplificata, mediante l’invio di una comunicazione da parte dell’istituto di credito ai relativi uffici, senza ricorrere al notaio;
  • mediante atto notarile, tramite il quale si determina una cancellazione automatica e immediata con atto unilaterale sottoscritto dal pubblico ufficiale e trasmesso successivamente all’Agenzia delle Entrate;
  • mediante un provvedimento giudiziario.

Cancellazione ipoteca legale

L’ipoteca legale viene invece costituita secondo i parametri di legge allo scopo di tutelare chi vende un bene immobile. E’ dunque a carico di chi compra ed è finalizzata al rispetto di tutti gli obblighi contrattuali derivanti dalla vendita, primo fra tutti il pagamento del prezzo concordato.

In questo caso, una volta saldato il debito, il compratore potrà ottenere la cancellazione dell’iscrizione con apposito atto notarile, mentre nel caso di contenzioso tra venditore e compratore sarà il giudice a disporre la cancellazione dell’ipoteca legale al termine del giudizio, con conseguenti oneri di spese a carico del richiedente. Gli uffici dell’Agenzia delle Entrate, una volta ricevuti l’atto notarile o i provvedimenti del giudice, avranno il compito di annotare a margine dell’ipoteca la data dalla quale si ritiene valida la richiesta di cancellazione.

Cancellazione ipoteca giudiziale

L’ipoteca giudiziale si iscrive con un provvedimento giudiziario tramite il quale si obbliga il debitore ad adempiere al debito contratto. La richiesta può essere effettuata anche dal creditore in tribunale ed è valida solo per beni presenti all’interno di registri immobiliari.

Per questa tipologia d’iscrizione la cancellazione può essere ottenuta mediante un’ordinanza del giudice o un atto notarile sottoscritto dal creditore e dal notaio stesso e poi trasmesso all’Agenzia competente per territorio. E’ da escludere la possibilità di optare per la cancellazione semplificata.

A chi rivolgersi per cancellare l’ipoteca?

La cancellazione di una qualsiasi ipoteca deve essere eseguita dal Conservatore del luogo in cui si trova l’immobile (Ufficio Agenzia delle Entrate, Reparto Servizi di pubblicità immobiliare) in seguito alla presentazione dell'atto contenente il consenso del creditore, espresso in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata, oppure in forza di un provvedimento giudiziale.

Premesso l’obbligo di prestare il consenso se il debito è estinto, è chiaro nel complesso che, trattandosi di attività molto tecniche, è preferibile che il debitore si affidi preliminarmente alla competenza di un professionista del settore (un notaio o un avvocato), perché ad esempio nel caso di estinzione di un mutuo non si verifichi la permanenza dell’iscrizione nei registri immobiliari anche dopo l’integrale soddisfacimento del debito, ipotesi a causa della quale sarebbe più arduo vendere l’immobile ancora gravato dal vincolo.

Serve il Notaio per cancellare l’ipoteca?

Il Notaio è una figura chiave se si fa riferimento a cancellazione d’ipoteca legale o giudiziale, non solo per quanto riguarda la redazione e sottoscrizione di atti pubblici, ma anche per garantire e verificare che il titolo attestante la provenienza dell’immobile e la relativa nota di iscrizione ipotecaria coincidano come dati d’identificazione dell’immobile.

La cancellazione di ipoteca eseguita con atto notarile costituisce la modalità più sicura per accertare che la cancellazione sia avvenuta in maniera completa e senza riserve. Infatti le verifiche eseguite dal Notaio mirano ad escludere ogni possibile vizio formale o sostanziale, ai fini dell'annotazione della cancellazione che avverrà sempre a cura del pubblico ufficiale dopo la stipula.

Come si effettua la cancellazione di ipoteca

In via generale per cancellare l'ipoteca occorre un documento che attesti il consenso del creditore, se necessario l'ordine di un giudice e infine una nota, cioè una richiesta di esecuzione della formalità, redatta nelle forme previste per la trasmissione telematica. Inoltre il Conservatore può legittimamente rifiutare la cancellazione richiesta, in mancanza del versamento delle imposte e tasse ipotecarie.

Nel complesso della procedura, va precisato che l’atto di consenso, in quanto dichiarazione di volontà del creditore, è efficace nei confronti del debitore e dei terzi interessati alla cancellazione, poiché di fatto anticipa gli effetti della cancellazione definitiva. Il documento deve rimanere depositato nella raccolta del notaio rogante o autenticante la sottoscrizione del creditore, in modo che chiunque potrà richiederne copia autentica.

Documenti richiesti per cancellazione d’ipoteca

Per l’operatività della cancellazione d’ipoteca, è necessario presentare al Conservatore una documentazione dettagliata ed esaustiva che comprende:

– il contratto di mutuo con bollettino di pagamento dell'ultima rata o eventualmente estinzione anticipata del mutuo;

– l’atto di compravendita del bene o altro titolo di proprietà su cui si fonda l’ipoteca;

– documenti d’identità e codice fiscale dei soggetti interessati (richiedente, debitore, creditore che presta il consenso), nonché atto di delega a favore di soggetti rappresentanti la banca creditrice;

– l’atto notarile di consenso reso nelle forme dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, oppure una dichiarazione di rinuncia all’ipoteca a seguito di estinzione dell’obbligazione garantita o di transazione con il debitore;

– un provvedimento giudiziario passato in giudicato in cui il giudice ordina la cancellazione dell’ipoteca a seguito di estinzione dell’obbligazione garantita, di transazione raggiunta tra le parti, di perimento del bene ipotecato (ossia il suo venire meno in termini economici), di rinuncia espressa in forma scritta del creditore e di vendita forzata della cosa ipotecata.

Se della raccolta di suddetta documentazione è incaricato un notaio, sarà suo compito identificare il creditore attraverso il documento d’identità o, nel caso di una banca, il funzionario da essa delegato e dotato di una procura speciale che lo autorizzi a prestare il consenso.

Quanto ci vuole per cancellare l’ipoteca

Teoricamente si prevedono tempi abbastanza rapidi per la liberazione dei beni dal vincolo ipotecario, e questo riguarda in particolare la cd. cancellazione semplificata, con la quale è possibile richiedere alla banca creditrice una certa celerità nella comunicazione dell’estinzione dell’obbligazione ai competenti uffici con conseguente cancellazione della ipoteca; a sua volta la procedura seguita dal notaio non dovrebbe comportare molto tempo, stando sempre al creditore interpellato prestare con sollecitudine il consenso.

Per quanto riguarda la cancellazione di un’ipoteca giudiziale, invece, le tempistiche potrebbero allungarsi, dal momento che sono correlate alla decisione del giudice e al termine del giudizio instaurato.

Costo cancellazione ipoteca

I costi da sostenere dipendono dal tipo di iscrizione ipotecaria. Se si tratta di procedura semplificata non vi sono oneri economici a carico del debitore. Viceversa, se si tratta di ipoteca legale o giudiziaria, sarà dovuto un compenso al Notaio o professionista coinvolto nella procedura, e dovranno essere pagate le imposte e tasse ipotecarie.

Perché l’ipoteca possa essere cancellata, i costi da sostenere sono di 94 euro (oneri di cancelleria) a cui è necessario aggiungere uno 0,5% relativo al valore totale del debito.

Ai fini dell’annotazione della cancellazione dell’ipoteca, devono essere pagati i seguenti tributi alla Conservatoria:

  • 59 euro a titolo di imposta di bollo;
  • 0,5% dell’ipoteca con un minimo di 200 euro per l’imposta ipotecaria;
  • 35 euro a titolo di tassa ipotecaria.
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