Calcolo delle spese notarili per cancellazione ipoteca giudiziale
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Calcolo delle spese notarili per cancellazione ipoteca volontaria
Cancellazione ipoteca: gratis con la banca o dal notaio
- I vari tipi di ipoteca
- Cosa s’intende per cancellazione di ipoteca
- A chi rivolgersi per cancellare l’ipoteca?
- Come si effettua la cancellazione di ipoteca
- Quanto ci vuole per cancellare l’ipoteca
- Costo cancellazione ipoteca
- Domande frequenti
I vari tipi di ipoteca
Prima di approfondire la cancellazione dell’ipoteca, è necessario ribadire brevemente che l’ipoteca è un diritto reale di garanzia che insiste su un bene immobile e dà al creditore la possibilità di soddisfarsi su quel bene, eventualmente espropriandolo e ottenendo un ricavato dalla vendita.
A seconda della tipologia di ipoteca (volontaria, legale o giudiziale) è possibile capire il meccanismo di applicazione e cancellazione, qualora vi siano i presupposti per chiudere la procedura.
Come si cancella un’ipoteca, caso per caso
| Tipo di ipoteca | Come si cancella, di norma | Costo |
|---|---|---|
| Mutuo con la banca, estinto | Procedura semplificata: la banca comunica l’estinzione entro 30 giorni | Gratis |
| Ipoteca a favore di un privato o di una società non bancaria | Atto notarile con il consenso del creditore | Imposte e onorario del notaio |
| Ipoteca legale del venditore | Atto notarile, una volta pagato il prezzo | Imposte e onorario del notaio |
| Ipoteca giudiziale | Consenso del creditore con atto notarile, oppure provvedimento del giudice | Imposte, onorario, eventuali spese legali |
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Cosa s’intende per cancellazione di ipoteca
Di per sé la cancellazione di ipoteca è più una conseguenza dell’estinzione di un mutuo o di altra obbligazione contratta con la banca o istituto di credito ad essa equiparabile.
Si tratta quindi di un procedimento che riguarda generalmente le ipoteche iscritte a garanzia di mutui e finanziamenti, concessi da chi esercita un’attività bancaria e finanziaria e da enti di previdenza obbligatoria ai loro dipendenti e iscritti. Ovviamente il procedimento di cancellazione cambia a seconda della tipologia di ipoteca iscritta sull’immobile.
Cancellazione ipoteca volontaria
Giova ricordare che l’ipoteca volontaria viene costituita per volontà delle parti. Può essere sottoscritta, alternativamente:
– dal debitore tramite contratto o dichiarazione, con la conseguenza di concedere l’ipoteca su un proprio bene a garanzia di un debito;
– da un terzo che concede ipoteca su un bene proprio a garanzia di un debito altrui (è il c.d. terzo datore di ipoteca, al quale, una volta soddisfatto il creditore ipotecario, spetterà il diritto di regresso nei confronti del debitore principale).
La cancellazione d’ipoteca può avvenire:
- in maniera semplificata, mediante l’invio di una comunicazione da parte dell’istituto di credito ai relativi uffici, senza ricorrere al notaio;
- mediante atto notarile, con cui il creditore presta il consenso alla cancellazione, successivamente trasmesso all’Agenzia delle Entrate;
- mediante un provvedimento giudiziario.
La cancellazione semplificata dei mutui bancari
È la strada più comune per chi ha finito di pagare il mutuo della casa. Introdotta dalla legge 40 del 2007, cosiddetta legge Bersani, prevede che, una volta estinto il mutuo, la banca comunichi l’estinzione agli uffici dell’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni, e l’ipoteca venga cancellata d’ufficio. Non serve il notaio e il debitore non paga nulla. Vale per i mutui estinti dal 2007 in poi; per quelli estinti prima, di norma, va chiesto espressamente alla banca. Dopo qualche settimana si può controllare con una visura ipotecaria che la cancellazione sia davvero avvenuta: se l’ipoteca risulta ancora, conviene sollecitare la banca.
Cancellazione ipoteca legale
L’ipoteca legale viene invece costituita secondo i parametri di legge allo scopo di tutelare chi vende un bene immobile. E’ dunque a carico di chi compra ed è finalizzata al rispetto di tutti gli obblighi contrattuali derivanti dalla vendita, primo fra tutti il pagamento del prezzo concordato. Nella gran parte dei rogiti, se il prezzo è pagato per intero, il venditore vi rinuncia già nell’atto. I dettagli sono nella pagina sull’ipoteca legale.
In questo caso, una volta saldato il debito, il compratore potrà ottenere la cancellazione dell’iscrizione con apposito atto notarile, mentre nel caso di contenzioso tra venditore e compratore sarà il giudice a disporre la cancellazione dell’ipoteca legale al termine del giudizio, con conseguenti oneri di spese a carico del richiedente. Gli uffici dell’Agenzia delle Entrate, una volta ricevuti l’atto notarile o i provvedimenti del giudice, avranno il compito di annotare a margine dell’ipoteca la data dalla quale si ritiene valida la richiesta di cancellazione.
Cancellazione ipoteca giudiziale
L’ipoteca giudiziale si iscrive in forza di un provvedimento giudiziario, per esempio una sentenza o un decreto ingiuntivo, che condanna il debitore a pagare. La richiesta di iscrizione è fatta dal creditore ed è possibile solo su beni presenti nei registri immobiliari.
Per questa tipologia d’iscrizione la cancellazione può essere ottenuta mediante un provvedimento del giudice o un atto notarile con cui il creditore presta il consenso, poi trasmesso all’Agenzia competente per territorio. E’ da escludere la possibilità di optare per la cancellazione semplificata. Il procedimento è spiegato nella pagina su come cancellare un’ipoteca giudiziale.
E dopo vent’anni?
L’iscrizione ipotecaria conserva effetto per vent’anni: se non viene rinnovata entro quel termine, di norma perde efficacia, anche senza cancellazione. Resta però visibile nei registri, e prima di vendere o di chiedere un mutuo può creare dubbi: è sempre buona norma contattare direttamente il notaio per avere aggiornamenti ed essere certi.
A chi rivolgersi per cancellare l’ipoteca?
La cancellazione di una qualsiasi ipoteca viene eseguita dall’ufficio dell’Agenzia delle Entrate del luogo in cui si trova l’immobile (Servizio di pubblicità immobiliare, un tempo Conservatoria) in seguito alla presentazione dell'atto contenente il consenso del creditore, espresso in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata, oppure in forza di un provvedimento giudiziale, o della comunicazione della banca nella procedura semplificata.
Premesso l’obbligo di prestare il consenso se il debito è estinto, è chiaro nel complesso che, trattandosi di attività molto tecniche, è preferibile che il debitore si affidi preliminarmente alla competenza di un professionista del settore (un notaio o un avvocato), perché ad esempio nel caso di estinzione di un mutuo non si verifichi la permanenza dell’iscrizione nei registri immobiliari anche dopo l’integrale soddisfacimento del debito, ipotesi a causa della quale sarebbe più arduo vendere l’immobile ancora gravato dal vincolo. Cosa succede quando si compra una casa con un’ipoteca ancora iscritta è spiegato nella pagina su come comprare casa ipotecata.
Serve il Notaio per cancellare l’ipoteca?
Per i mutui bancari estinti, di norma no. Il Notaio è invece una figura chiave se si fa riferimento a cancellazione d’ipoteca legale, giudiziale o volontaria non bancaria, non solo per quanto riguarda la redazione e sottoscrizione di atti pubblici, ma anche per verificare che il titolo attestante la provenienza dell’immobile e la relativa nota di iscrizione ipotecaria coincidano come dati d’identificazione dell’immobile.
La cancellazione di ipoteca eseguita con atto notarile è di norma una modalità sicura per accertare che la cancellazione sia avvenuta in maniera completa e senza riserve. Le verifiche svolte dal Notaio mirano tendenzialmente ad escludere possibili vizi formali o sostanziali, ai fini dell'annotazione della cancellazione, curata dal pubblico ufficiale dopo la stipula.
Come si effettua la cancellazione di ipoteca
In via generale per cancellare l'ipoteca occorre un documento che attesti il consenso del creditore, se necessario l'ordine di un giudice e infine una nota, cioè una richiesta di esecuzione della formalità, redatta nelle forme previste per la trasmissione telematica. Inoltre l’ufficio può legittimamente rifiutare la cancellazione richiesta, in mancanza del versamento delle imposte e tasse ipotecarie.
Nel complesso della procedura, va precisato che l’atto di consenso, in quanto dichiarazione di volontà del creditore, è efficace nei confronti del debitore e dei terzi interessati alla cancellazione, poiché di fatto anticipa gli effetti della cancellazione definitiva. Il documento deve rimanere depositato nella raccolta del notaio rogante o autenticante la sottoscrizione del creditore, in modo che chiunque potrà richiederne copia autentica.
Documenti richiesti per cancellazione d’ipoteca
Per l’operatività della cancellazione d’ipoteca, di norma serve una documentazione dettagliata ed esaustiva che comprende:
– il contratto di mutuo con bollettino di pagamento dell'ultima rata o eventualmente estinzione anticipata del mutuo;
– l’atto di compravendita del bene o altro titolo di proprietà su cui si fonda l’ipoteca;
– documenti d’identità e codice fiscale dei soggetti interessati (richiedente, debitore, creditore che presta il consenso), nonché atto di delega a favore di soggetti rappresentanti la banca creditrice;
– l’atto notarile di consenso reso nelle forme dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, oppure una dichiarazione di rinuncia all’ipoteca a seguito di estinzione dell’obbligazione garantita o di transazione con il debitore;
– un provvedimento giudiziario passato in giudicato in cui il giudice ordina la cancellazione dell’ipoteca a seguito di estinzione dell’obbligazione garantita, di transazione raggiunta tra le parti, di perimento del bene ipotecato (ossia il suo venire meno in termini economici), di rinuncia espressa in forma scritta del creditore e di vendita forzata della cosa ipotecata.
Se della raccolta di suddetta documentazione è incaricato un notaio, sarà suo compito identificare il creditore attraverso il documento d’identità o, nel caso di una banca, il funzionario da essa delegato e dotato di una procura speciale che lo autorizzi a prestare il consenso.
Quanto ci vuole per cancellare l’ipoteca
Teoricamente si prevedono tempi abbastanza rapidi per la liberazione dei beni dal vincolo ipotecario, e questo riguarda in particolare la cd. cancellazione semplificata, con la quale la banca deve comunicare l’estinzione dell’obbligazione ai competenti uffici entro 30 giorni; a sua volta la procedura seguita dal notaio non dovrebbe comportare molto tempo, stando sempre al creditore interpellato prestare con sollecitudine il consenso.
Per quanto riguarda la cancellazione di un’ipoteca giudiziale, invece, le tempistiche potrebbero allungarsi, dal momento che sono correlate alla decisione del giudice e al termine del giudizio instaurato.
Costo cancellazione ipoteca
I costi da sostenere dipendono dal tipo di iscrizione ipotecaria. Se si tratta di procedura semplificata non vi sono oneri economici a carico del debitore. Viceversa, se si tratta di ipoteca legale, giudiziale o volontaria non bancaria, sarà dovuto un compenso al Notaio o professionista coinvolto nella procedura, e dovranno essere pagate le imposte e tasse ipotecarie.
Ai fini dell’annotazione della cancellazione dell’ipoteca con atto notarile, devono di norma essere pagati i seguenti tributi:
- 0,5% dell’importo dell’ipoteca, con un minimo di 200 euro, per l’imposta ipotecaria;
- 59 euro a titolo di imposta di bollo;
- 35 euro a titolo di tassa ipotecaria.
Per un’ipoteca giudiziale iscritta per 30.000 euro, per esempio, l’imposta ipotecaria è di 200 euro, perché lo 0,5% sarebbe 150; con bollo e tassa si arriva a 294 euro, più l’onorario del notaio. Gli importi possono variare con le modifiche normative: è sempre buona norma contattare direttamente il notaio per avere aggiornamenti ed essere certi. Per un preventivo sull’atto si può chiedere ai notai della propria zona: di solito rispondono in poche ore.
Domande frequenti
Quanto costa cancellare l’ipoteca del mutuo?
Se il mutuo è con una banca ed è stato estinto, nulla: la cancellazione è automatica e gratuita, su comunicazione della banca entro 30 giorni. Con atto notarile si pagano invece imposte e onorario.
Serve il notaio per cancellare l’ipoteca?
Per i mutui bancari di norma no. Serve per le ipoteche a favore di privati, per quella legale del venditore e, spesso, per quella giudiziale.
Ho finito di pagare il mutuo ma l’ipoteca risulta ancora: cosa faccio?
Conviene controllare con una visura ipotecaria e, se l’ipoteca c’è ancora dopo 30 giorni dall’estinzione, sollecitare la banca. Per i mutui estinti prima del 2007, di norma va chiesta espressamente.
Si può vendere una casa con l’ipoteca?
Sì: di solito il venditore estingue il mutuo con il prezzo ricevuto al rogito e l’ipoteca viene poi cancellata. Come tutelarsi è spiegato nella pagina su come comprare casa ipotecata.
L’ipoteca scade dopo vent’anni?
Se non viene rinnovata, di norma perde efficacia dopo vent’anni, ma resta nei registri. Prima di vendere è sempre buona norma contattare direttamente il notaio.
