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LE IPOTECHE? COSA SONO, QUALI SONO E COME FUNZIONANO

RESPONSABILITA’ PATRIMONIALE

le ipoteche, cosa sono, come funzionano e quali tipi esistonoLa responsabilità patrimoniale regolata dall’articolo 2740 del codice civile realizza il soddisfacimento del creditore in caso di inadempimento del debitore. La responsabilità patrimoniale ricade su tutti i beni presenti e futuri del debitore e sussiste il principio della par condicio creditorum secondo il quale tutti i creditori hanno uguale diritto di essere soddisfatti sui beni del debitore, fatte salve le cause legittime di prelazione ossia: i privilegi, il pegno e l’ipoteca.

L’ipoteca attribuisce al creditore munito di tale titolo il soddisfacimento prima rispetto agli altri creditori.

L’IPOTECA

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia concesso dal debitore, o da un terzo soggetto su un bene a garanzia di un credito.

Tale diritto conferisce al creditore il potere di espropriare il bene e di essere soddisfatto con preferenza sul ricavato della vendita.

L’ipoteca attribuisce al creditore:

  • la facoltà di far espropriare il bene
  • Il diritto di essere preferito rispetto agli altri creditori e il diritto di sottoporre il bene ad esecuzione forzata anche se divenuto di proprietà di terzi (c.d. diritto di sequela).

Il diritto di ipoteca si costituisce mediante iscrizione nell’apposito registro dell’ufficio immobiliare dove si trova il bene oggetto di ipoteca.

L’iscrizione ha carattere costituivo, ossia senza di essa il diritto di ipoteca non viene ad esistenza.

OGGETTO DI IPOTECA

L’ipoteca si costituisce su beni determinati; ai sensi dell’articolo 2810 codice civile possono essere oggetto di ipoteca:

  • i beni immobili con le loro pertinenze
  • I beni mobili registrati (come automobili)
  • Il diritto di usufrutto, di superficie
  • Le rendite dello Stato
  • La quota di un bene indiviso.

IPOTECA LEGALE

La fonte dell’ipoteca legale è la legge che attribuisce ad alcuni creditori il diritto di ottenere l’iscrizione ipotecaria, a prescindere dalla volontà del debitore.

La legge attribuisce questo diritto in forza della natura del credito al fine di dare una protezione particolare al creditore.

I casi di ipoteca legale sono tassativamente indicati nell’articolo 2817 codice civile e sono:

  • a garanzia dell’adempimento degli obblighi derivanti dal contratto negli atti di alienazione (ad esempio per il corretto adempimento del pagamento del prezzo in una compravendita).
  • A garanzia del pagamento dei conguagli sugli immobili assegnati ai condividenti o ai coeredi.
  • A garanzia delle spese di giustizia sui beni del soggetto condannato in favore dello Stato.

IPOTECA GIUDIZIALE

L’ipoteca giudiziale regolata dagli articoli 2818, 2819 e 2820 del codice civile si iscrive sui beni del debitore a favore di chi ha ottenuto una sentenza di condanna al pagamento di una somma o all’adempimento di un’altra obbligazione o al risarcimento dei danni.

La sentenza non deve essere passata in giudicato e non deve essere esecutiva ai fini dell’iscrizione dell’ipoteca.

È possibile l’iscrizione dell’ipoteca anche a seguito del lodo degli arbitri.

L’ipoteca giudiziale è una fonte di garanzia ulteriore per il creditore che altrimenti, in assenza, dovrebbe intraprendere azioni esecutive nei confronti del debitore.

IPOTECA VOLONTARIA

L’ipoteca volontaria trova la sua fonte in un contratto o negozio unilaterale.

È prescritta dalla legge la forma scritta.

È vietato concedere ipoteca in via diretta mediante testamento e la ratio è per evitare di alterare la par condicio creditorum, dopo la morte del testatore. L’ipoteca su un bene futuro può essere validamente iscritta solo quando la cosa sia venuta ad esistenza.

Tuttavia l’articolo 2825 bis del codice civile prevede l’iscrizione dell’ipoteca su un edificio o un complesso condominiale da costruire o in corso di costruzione; l’ipoteca è concessa sul terreno e si estende automaticamente alla costruzione a mano a mano che essa venga ad esistenza. Tale ipoteca può permettere al costruttore di accedere al finanziamento bancario.

In presenza di una comunione l’ipoteca costituita su una quota da uno dei partecipanti alla comunione produce effetto rispetto a quei beni o a quella porzione di beni che a lui verranno assegnati nella divisione. Se nella divisione vengono assegnati beni diversi rispetto a quello da lui ipotecato, l’ipoteca si trasferisce su questi altri beni.

ISCRIZIONE E GRADO DELL’IPOTECA

L’iscrizione fa nascere l’ipoteca, si tratta di una pubblicità costitutiva.

Possono gravare più ipoteche su uno stesso bene iscritte da creditori diversi.

L’ordine cronologico dell’iscrizione determina il grado di ciascuna.

Il grado indica la priorità con cui, in caso di vendita forzata del bene, vengono soddisfatti i relativi creditori.

Chi ha iscritto prima l’ipoteca ha maggiori possibilità di soddisfare il proprio credito.

ESTINZIONE

L’ipoteca si estingue per:

  • estinzione del credito garantito;
  • distruzione del bene ipotecato;
  • rinuncia del creditore ipotecario;
  • scadenza del termine eventualmente apposto all’ipoteca;
  • vendita forzata del bene in seguito alla procedura esecutiva promossa dal creditore;
  • scadenza del ventennio senza che si proceda a rinnovazione.

L’ipoteca prima che trascorrano vent’anni può rivivere grazie ad una nuova iscrizione.

A seguito dell’estinzione l’ipoteca viene cancellata dai registri e il bene è liberato dal vincolo ipotecario.

La cancellazione dell’ipoteca richiede il consenso del creditore o un provvedimento giudiziario.

Esiste anche una forma di riduzione dell’ipoteca che avviene quando si registra un’eccessiva sproporzione tra il valore del credito garantito ed il valore del bene ipotecato o la somma per cui l’ipoteca è iscritta (ad esempio perché il debitore ha fatto dei pagamenti parziali che hanno ridotto il credito); in questo caso si riduce la somma per cui l’ipoteca è iscritta oppure si restringe l’iscrizione a una parte soltanto di beni ipotecati.

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