Le ipoteche? Cosa sono, quali sono e come funzionano
- Responsabilità patrimoniale
- L’ipoteca
- Oggetto di ipoteca
- Ipoteca legale
- Ipoteca giudiziale
- Ipoteca volontaria
- Iscrizione e grado dell’ipoteca
- Estinzione
- Ipoteca sulla casa: le domande di chi compra o ha un mutuo
Responsabilità patrimoniale
La responsabilità patrimoniale regolata dall’articolo 2740 del Codice Civile realizza il soddisfacimento del creditore in caso di inadempimento del debitore. La responsabilità patrimoniale ricade su tutti i beni presenti e futuri del debitore e sussiste il principio della par condicio creditorum secondo il quale tutti i creditori hanno uguale diritto di essere soddisfatti sui beni del debitore, fatte salve le cause legittime di prelazione ossia: i privilegi, il pegno e l’ipoteca.
L’ipoteca attribuisce al creditore munito di tale titolo il soddisfacimento prima rispetto agli altri creditori.
L’ipoteca che incontra chi compra casa
Quella del mutuo
La concede chi compra alla banca, nello stesso giorno del rogito. Viene iscritta di norma per una somma più alta del mutuo, per coprire interessi e spese.
Quella del venditore
Se la casa è ancora gravata dal mutuo di chi vende, di norma si estingue al rogito: una parte del prezzo va alla sua banca.
Quelle che bloccano
Giudiziale o esattoriale sul venditore: vanno cancellate prima di firmare, e i tempi possono allungarsi.
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L’ipoteca
L’ipoteca è un diritto reale di garanzia concesso dal debitore, o da un terzo soggetto su un bene a garanzia di un credito.
Tale diritto conferisce al creditore il potere di espropriare il bene e di essere soddisfatto con preferenza sul ricavato della vendita.
L’ipoteca attribuisce al creditore:
- la facoltà di far espropriare il bene
- Il diritto di essere preferito rispetto agli altri creditori e il diritto di sottoporre il bene ad esecuzione forzata anche se divenuto di proprietà di terzi (c.d. diritto di sequela).
Il diritto di ipoteca si costituisce mediante iscrizione nell’apposito registro dell’ufficio immobiliare dove si trova il bene oggetto di ipoteca.
L’iscrizione ha carattere costituivo, ossia senza di essa il diritto di ipoteca non viene ad esistenza. È per questo che il diritto di sequela conta anche per chi compra: un’ipoteca iscritta segue la casa, non il vecchio proprietario. Prima del rogito il notaio, di norma, la cerca con le visure ipotecarie.
Oggetto di ipoteca
L’ipoteca si costituisce su beni determinati; ai sensi dell’articolo 2810 Codice Civile possono essere oggetto di ipoteca:
- i beni immobili con le loro pertinenze
- I beni mobili registrati (come automobili)
- Il diritto di usufrutto, di superficie
- Le rendite dello Stato
- La quota di un bene indiviso.
Ipoteca legale
La fonte dell’ipoteca legale è la legge che attribuisce ad alcuni creditori il diritto di ottenere l’iscrizione ipotecaria, a prescindere dalla volontà del debitore.
La legge attribuisce questo diritto in forza della natura del credito al fine di dare una protezione particolare al creditore.
I casi di ipoteca legale sono tassativamente indicati nell’articolo 2817 Codice Civile e sono:
- a garanzia dell’adempimento degli obblighi derivanti dal contratto negli atti di alienazione (ad esempio per il corretto adempimento del pagamento del prezzo in una compravendita).
- A garanzia del pagamento dei conguagli sugli immobili assegnati ai condividenti o ai coeredi.
- A garanzia delle spese di giustizia sui beni del soggetto condannato in favore dello Stato.
Nella compravendita di una casa il caso è quotidiano: se il prezzo viene pagato per intero al rogito, il venditore di norma rinuncia nell’atto all’ipoteca legale; se una parte del prezzo è rinviata, può invece conservarla a garanzia del saldo. I dettagli sono nella pagina sull’ipoteca legale dal notaio.
Ipoteca giudiziale
L’ipoteca giudiziale regolata dagli articoli 2818, 2819 e 2820 del Codice Civile si iscrive sui beni del debitore a favore di chi ha ottenuto una sentenza di condanna al pagamento di una somma o all’adempimento di un’altra obbligazione o al risarcimento dei danni.
Per iscriverla basta una sentenza di condanna, anche se non è ancora passata in giudicato, oppure un altro provvedimento a cui la legge attribuisce questo effetto, come un decreto ingiuntivo esecutivo.
È possibile l’iscrizione dell’ipoteca anche a seguito del lodo degli arbitri.
L’ipoteca giudiziale è una fonte di garanzia ulteriore per il creditore che altrimenti, in assenza, dovrebbe intraprendere azioni esecutive nei confronti del debitore. Per chi compra una casa è una delle situazioni più delicate: come si toglie è spiegato nella pagina su come cancellare un’ipoteca giudiziale. Un caso a parte è l’ipoteca esattoriale, iscritta per debiti con il fisco.
Ipoteca volontaria
L’ipoteca volontaria trova la sua fonte in un contratto o negozio unilaterale.
È prescritta dalla legge la forma scritta. Nella pratica è l’ipoteca del mutuo: si concede alla banca con un atto notarile, di norma nello stesso giorno del rogito di acquisto, e il notaio la iscrive nei registri immobiliari. La somma iscritta è in genere più alta del capitale mutuato, perché copre anche interessi e spese: come si fa e cosa si firma è nella pagina sull’atto di concessione di ipoteca.
È vietato concedere ipoteca in via diretta mediante testamento e la ratio è per evitare di alterare la par condicio creditorum, dopo la morte del testatore. L’ipoteca su un bene futuro può essere validamente iscritta solo quando la cosa sia venuta ad esistenza.
Tuttavia l’articolo 2825 bis del Codice Civile prevede l’iscrizione dell’ipoteca su un edificio o un complesso condominiale da costruire o in corso di costruzione; l’ipoteca è concessa sul terreno e si estende automaticamente alla costruzione a mano a mano che essa venga ad esistenza. Tale ipoteca può permettere al costruttore di accedere al finanziamento bancario. Chi compra dal costruttore trova poi quell’ipoteca sulla propria unità: va frazionata e liberata al rogito, come spiegato nella pagina sul frazionamento del mutuo edilizio.
In presenza di una comunione l’ipoteca costituita su una quota da uno dei partecipanti alla comunione produce effetto rispetto a quei beni o a quella porzione di beni che a lui verranno assegnati nella divisione. Se nella divisione vengono assegnati beni diversi rispetto a quello da lui ipotecato, l’ipoteca si trasferisce su questi altri beni.
Iscrizione e grado dell’ipoteca
L’iscrizione fa nascere l’ipoteca, si tratta di una pubblicità costitutiva.
Possono gravare più ipoteche su uno stesso bene iscritte da creditori diversi.
L’ordine cronologico dell’iscrizione determina il grado di ciascuna.
Il grado indica la priorità con cui, in caso di vendita forzata del bene, vengono soddisfatti i relativi creditori.
Chi ha iscritto prima l’ipoteca ha maggiori possibilità di soddisfare il proprio credito. Le banche, per questo, chiedono di norma un’ipoteca di primo grado: se sulla casa ce n’è già una, la vogliono cancellata prima o contestualmente al rogito. Cosa succede quando la casa arriva con l’ipoteca del venditore è spiegato nella pagina su come comprare una casa ipotecata.
Estinzione
L’ipoteca si estingue per:
- estinzione del credito garantito;
- distruzione del bene ipotecato;
- rinuncia del creditore ipotecario;
- scadenza del termine eventualmente apposto all’ipoteca;
- vendita forzata del bene in seguito alla procedura esecutiva promossa dal creditore;
- scadenza del ventennio senza che si proceda a rinnovazione.
L’iscrizione dura vent’anni: il creditore può rinnovarla prima della scadenza conservando il grado; se lascia scadere il termine, può iscrivere di nuovo l’ipoteca, ma con un grado nuovo, dietro a chi si è iscritto nel frattempo.
A seguito dell’estinzione l’ipoteca viene cancellata dai registri e il bene è liberato dal vincolo ipotecario.
La cancellazione dell’ipoteca richiede il consenso del creditore o un provvedimento giudiziario. Per i mutui bancari c’è una strada più semplice: quando il mutuo è stato pagato per intero, la banca comunica l’estinzione all’Agenzia delle Entrate e l’ipoteca viene cancellata d’ufficio, senza atto notarile e senza costi per il debitore. L’atto dal notaio serve quando la cancellazione deve essere immediata, per esempio per vendere la casa prima che la procedura automatica sia conclusa: i casi sono nella pagina sulla cancellazione dell’ipoteca dal notaio.
Esiste anche una forma di riduzione dell’ipoteca che avviene quando si registra un’eccessiva sproporzione tra il valore del credito garantito ed il valore del bene ipotecato o la somma per cui l’ipoteca è iscritta (ad esempio perché il debitore ha fatto dei pagamenti parziali che hanno ridotto il credito); in questo caso si riduce la somma per cui l’ipoteca è iscritta oppure si restringe l’iscrizione a una parte soltanto di beni ipotecati. Per il costo di questi atti, come per l’iscrizione dell’ipoteca del mutuo, si può chiedere un preventivo al notaio, che risponde direttamente, spesso in poche ore.
Ipoteca sulla casa: le domande di chi compra o ha un mutuo
Ho finito di pagare il mutuo: devo andare dal notaio per togliere l’ipoteca?
Di norma no: per i mutui bancari la cancellazione avviene d’ufficio, dopo la comunicazione della banca. L’atto notarile serve se c’è fretta, per esempio per vendere, o per ipoteche diverse da quelle dei mutui.
Perché l’ipoteca è iscritta per una somma più alta del mutuo?
Perché copre anche interessi, spese ed eventuali costi di recupero. Non è un debito in più: si deve alla banca solo quanto previsto dal contratto di mutuo.
Posso comprare una casa su cui c’è un’ipoteca giudiziale?
Solo dopo che è stata cancellata, perché segue la casa e non il venditore. Serve il consenso del creditore, di solito a fronte del pagamento, o un provvedimento del giudice; il notaio di norma lo verifica prima di fissare il rogito.
