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Nel linguaggio comune si sente parlare spesso del compromesso, ma nel linguaggio tecnico viene chiamato contratto preliminare. È un tipo di contratto che viene utilizzato soprattutto per la compravendita avente ad oggetto un trasferimento di un bene immobile.
Con il compromesso di vendita c’è una parte che si obbliga a vendere e un’altra che si obbliga a comprare. L’assunzione dell’obbligo non determina il trasferimento immediato dell’immobile; quest’ultimo avverrà in un secondo momento con il contratto definitivo.
Il compromesso di donazione non è un contratto che viene considerato fattibile dagli esperti del diritto in quanto mancherebbe uno degli elementi essenziali della donazione: la spontaneità.
Con il preliminare di donazione vi sarebbe un’assunzione di un obbligo a donare che risulterebbe in contrasto proprio con la caratteristica tipica della donazione. Il donante, qualora eseguisse un contratto preliminare di donazione donando, appunto, un bene al “promissario donatario”, agirebbe in esecuzione di un obbligo assunto con il preliminare. Ciò quindi determinerebbe l’assenza di quello che i grandi studiosi chiamano animus donandi.
Il compromesso è uno strumento molto utilizzato nella prassi immobiliare in quanto ha diverse funzioni. Con questo accordo le parti si vincolano in maniera reciproca per il futuro e viene utilizzato ad esempio quando non tutte le documentazioni sono ancora disponibili, oppure quando il futuro compratore richieda del tempo in quanto la banca non è ancora pronta per stipulare il mutuo. Sono quindi le ragioni più disparate che possono spingere due persone a concludere un compromesso.
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Il contratto preliminare o compromesso deve avere la stessa forma del definitivo. Quindi nel caso della vendita di beni immobili è necessario che abbia la forma scritta. Le parti possono decidere se procedere in maniera autonoma senza affidarsi a un notaio o preferiscono stipulare per atto pubblico notarile o scrittura privata autenticata.
Nel caso di immobili in corso di costruzione che non sono ancora completi nella loro struttura o che saranno costruiti è obbligatoria la forma pubblica del contratto preliminare che sarà registrato e trascritto.
Il compromesso deve necessariamente contenere la manifestazione di volontà delle parti a concludere in futuro il definitivo di vendita di un determinato immobile che a sua volta deve essere individuato nei suoi elementi essenziali, ossia con i suoi dati catastali.
Questi è possibile rinvenirli da una visura catastale, che, nel caso del compromesso concluso dal notaio, rappresenta un adempimento pre-stipula.
Di fondamentale importanza è anche la scelta del termine entro il quale dovrà essere effettuato il definitivo per comprendere anche in tempi sarà possibile divenirvi definitivamente proprietari.
Il compromesso può essere integrato anche con delle clausole che solitamente sono previste nel definitivo, come il pagamento del prezzo. Infatti le parti possono decidere di prevedere un pagamento anticipato di parte del prezzo come acconto o come caparra.
L’acconto e la caparra non sono la stessa cosa: nel caso in cui la parte potenziale acquirente decida di versare un acconto, in caso di mancata stipula del definitivo vi sarà la restituzione della somma di denaro da parte del venditore. Per la caparra invece c’è un’apposita disciplina cui si rinvia l’apposita sezione.
Nel caso in cui il compromesso venga stipulato per atto pubblico notarile sarà possibile usufruire delle competenze specializzate del notaio al fine di avere una soluzione più adatta per entrambe le parti, senza che in un successivo momento si possano avere delle spiacevoli sorprese.
Può accadere che la parte potenziale acquirente richieda di entrare subito in casa, prima del contratto definitivo di vendita e quindi prima di diventarne proprietaria. Questa prassi è diffusa tutte le volte in cui vi è un pagamento del prezzo sia come acconto che come caparra. Naturalmente per aggiungere questo tipo di accordo è necessario il consenso di entrambe le parti.
Nel caso in cui il venditore sia d’accordo, ciò non determina che il compratore potenziale possa già considerarsi il proprietario della casa. Infatti, il trasferimento della proprietà avverrà soltanto al definitivo ed è proprio per questo che ci si è interrogati sulla qualifica che riveste il compratore.
Il compratore altro non è che un comodatario. Che significa? Significa che tra il potenziale venditore e il potenziale compratore è come se si instaurasse un contratto di comodato in cui gratuitamente il potenziale acquirente utilizza la casa, ottenendola prima del trasferimento effettivo della proprietà.
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Le parti stabiliscono nel compromesso il termine entro il quale dovranno concludere il contratto definitivo di vendita. In ogni caso il compromesso è soggetto a un termine di prescrizione che è di 10 anni dalla conclusione del contratto, decorsi i quali le parti non saranno più in alcun modo vincolate a concludere il definitivo, se nessune delle parti prenderà iniziativa per procedere con il definitivo dal notaio.
Molto spesso ci si chiede se il compromesso debba essere obbligatoriamente registrato quando viene concluso con una scrittura privata. È necessario precisare che indipendentemente dalla sua registrazione rimane valido ed efficace anche nel caso in cui le parti decidano di non registrarlo. Pertanto la registrazione assume un’importanza solo fiscale.
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La redazione e la firma del compromesso presso il notaio rappresentano un’ottima soluzione per avere garanzie in merito all'acquisto immobiliare e poter stare tranquilli. Il notaio in qualità di professionista altamente qualificato è in grado di trovare la soluzione migliore per la stesura del compromesso immobiliare al fine di poter conciliare le parti nel pieno rispetto della legge. Ricordiamo a tal proposito che il notaio è un pubblico ufficiale sopra le parti e pertanto tutela l’interesse sia dell’acquirente che del venditore in egual misura.
Il costo di un compromesso naturalmente può variare a seconda se venga redatto per scrittura privata o per atto pubblico notarile. In quest’ultimo caso il compromesso dovrà essere registrato e trascritto. In questo caso i costi da sostenere attengono alla registrazione dell’atto, all’onorario notarile che varia da professionista in professionista, al costo di trascrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari.
Non sempre capita la stessa cosa se il compromesso viene predisposto da una sola parte o da un professionista terzo, che non sia un notaio, incaricato da una sola parte. Molti utenti interessati all’acquisto di un immobile si chiedono se il Compromesso è gratuito? Si fare un compromesso non costa nulla, il costo da sostenere è esclusivamente quello della sua registrazione secondo i termini di legge. La stesura del compromesso invece potrebbe avere un costo ma non sempre i notai richiedono un compenso per il compromesso soprattutto se poi saranno loro ad occuparsi dell'atto di acquisto. In questi casi è sempre buona norma chiedere direttamente al professionista, prima di cominciare la lavorazione della pratica, se la stesura del compromesso e il servizio per la registrazione hanno un costo aggiuntivo o meno e se lo avessero a quanto ammonterebbe.
Ricordiamo a tal proposito che NotaioFacile ® non opera come intermediario del servizio: se state cercando un notaio per il compromesso, abbiate cura di chiedere se prevede dei costi per la stesura del contratto preliminare. Richiedi informazioni direttamente ai Notai attraverso la piattaforma NotaioFacile ® nella sezione richiedi informazioni. Attraverso NotaioFacile ® potrai anche richiedere al Notaio della zona che preferisci la disponibilità per fissare un incontro gratuitamente per analizzare la documentazione e procedere in tutta sicurezza alla stesura del Compromesso Gratuito.
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