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Contratto di comodato d’uso dal Notaio

Il contratto di comodato

contratto di comodato d'uso dal notaioIl comodato d’uso è un contratto, generalmente a titolo gratuito,  che prevede la consegna di un bene mobile o immobile da parte di un soggetto (il comodante) in modo che un altro (il comodatario) possa goderne e disporne, con l'obbligo per quest'ultimo di restituirlo nei tempi indicati o qualora si ritenga necessario.

L’accordo in questione è molto diffuso e si potrebbe qualificare come “liberalità”, in quanto al comodatario non è richiesto alcun corrispettivo per fruire della cosa. Nella pratica, si può avere comodato:

  • in un ambito privato/familiare (si pensi, per esempio, alla concessione di un appartamento al proprio figlio);
  • in un ambito commerciale (per l’utilizzo di macchinari e attrezzature da parte di imprenditori o liberi professionisti).

Il fatto che sia quasi sempre gratuito lo distingue nettamente dall’affitto o dalla locazione, i quali, ai fini del godimento di un bene immobile, prevedono un corrispettivo detto canone.

Il contratto di comodato non richiede particolari formalità, dunque può essere frutto di un accordo verbale o messo per iscritto davanti al Notaio. In ogni caso si ritiene efficace nel momento in cui la cosa viene consegnata al beneficiario: se si tratta di un bene immobile, la consegna si presume avvenuta nel momento in cui vengono lasciate le chiavi dell’appartamento.

Le parti nel comodato d’uso

Entrambi i soggetti del contratto si impegnano a rispettare certe regole e a comportarsi in modo tale da non pregiudicare le reciproche aspettative.

Da una parte, affinché il comodato sia considerato davvero a titolo gratuito, il comodante non deve manifestare un interesse economico, o comunque, se esistente, deve trattarsi di un vantaggio indiretto e secondario: ad esempio, quello che potrebbe aspettarsi il comodante è che il comodatario, in quanto detentore dell’immobile, apporti qualche miglioria allo stesso. D’altra parte, rientra proprio tra gli obblighi del comodatario la custodia e conservazione della cosa.

Si deve precisare, a questo proposito, che il comodatario non ha diritto al rimborso delle spese sostenute per il godimento, qualora se ne sia preso l’incarico personalmente. Fanno eccezione le spese straordinarie relative alla conservazione della cosa, se si possono ritenere necessarie e urgenti.

Il comodatario è responsabile se la cosa subisce un danno per un fatto che comunque era evitabile, o se, potendo salvare una delle due cose, ha preferito la propria. Non è invece responsabile del normale deterioramento che il bene subisce per effetto dell’uso per il quale gli è stato consegnato, eccetto il caso che non vi sia un deterioramento dovuto a colpa.

Quando poi il bene concesso in comodato presenta vizi e difetti tali da recare danno a chi se ne serve, il comodante è tenuto al risarcimento nel caso in cui, pur a conoscenza di tali vizi, non ne abbia avvertito il comodatario.

Comodato d’uso per beni immobili: quando rivolgersi al notaio

Se il contratto di comodato d’uso riguarda beni immobili, è bene che sia redatto apposito atto notarile (o in alternativa scrittura privata autenticata). Infatti, anche se tendenzialmente il comodato non richiede la forma scritta, il rogito notarile tutela maggiormente le parti non solo perché avrà data certa (e quindi sarà più semplice dimostrarne l’esistenza), ma anche in relazione ai reciproci obblighi che si sono assunte; in questo modo si evita o quantomeno si riduce notevolmente il contenzioso giudiziario, venendo meno i presupposti per una contestazione.

Inoltre, davanti al Notaio, le parti possono accordarsi meglio sulla durata e sulla eventuale risoluzione del contratto nei casi in cui cessi di esistere ogni volontà di continuare il rapporto.

L’atto sarà poi soggetto a registrazione - di cui si occupa il notaio - presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla data del rogito.

Costi e oneri da pagare al notaio

I costi da sostenere riguardano, come per qualsiasi atto redatto dal notaio, l’onorario e gli adempimenti successivi alla stipula, cioè le imposte e la conservazione dei documenti.

Nel momento in cui si procede alla registrazione, sarà necessario:

  • versare tramite modello F23 l’imposta di registro pari a 200 euro, indicando il codice tributo 109T;
  • recarsi presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate e presentare due copie del contratto firmate in originale, unitamente a marche da bollo da 16 euro, la cui data deve essere pari o precedente a quella in cui è stato stipulato il contratto (il numero di marche da bollo varia a seconda del numero delle facciate scritte e delle copie che vengono presentate);
  • presentare il modello 69 relativo alla richiesta di registrazione (il modello è disponibile presso gli uffici stessi ed è possibile compilarlo direttamente all’atto della presentazione);

Chi registra l’atto?

Si è soliti pensare che alla registrazione provveda chi ne abbia interesse: il comodante o il comodatario possono presentarsi all’Agenzia delle Entrate con la documentazione richiesta per lo specifico atto e concludere così l’iter di registrazione. In alternativa, se le parti si sono rivolte al Notaio, costui, da esse incaricato, può recarsi con le fotocopie delle carte d’identità di comodante e comodatario e registrare il suddetto atto.

Quanto dura il contratto di comodato

È possibile prevedere un termine di durata del contratto allo scadere del quale il comodatario è tenuto a restituire la cosa al comodante; altrimenti, se non è stato stabilito, la restituzione avverrà quando il comodatario se ne sarà servito in conformità al contratto concluso.

Se, invece, prima della scadenza del termine convenuto, sopraggiunge un bisogno urgente ed imprevisto del comodante, questi può esigerne la restituzione immediata.

In caso di comodato di beni immobili chi deve pagare le imposte patrimoniali?

In caso di comodato di beni immobili è generalmente tenuto al versamento dell’IMU il proprietario dell’immobile.

Il comodatario è titolare di un diritto personale di godimento e non di un diritto di proprietà. Dunque, essendo costui un semplice detentore del bene immobile, non sembra tenuto al pagamento dell’IMU, tributo legato alla proprietà di un immobile.

Chi concede l’immobile in comodato d’uso decade dalle agevolazioni prima casa?

Il comodato d’uso non è un contratto che comporta un trasferimento della proprietà: con esso il comodante concede al comodatario l’utilizzo dell’immobile, ma ne resta proprietario. Di conseguenza, non si creano le condizioni per la decadenza dalle agevolazioni prima casa, purché siano rispettati i requisiti per accedervi (residenza nel Comune in cui si trova l’appartamento, non titolarità di altri diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altro immobile nell’ambito del territorio nazionale ecc.).

Agevolazioni IMU

Al fine di poter beneficiare della riduzione fino al 50% della base imponibile IMU, è anzitutto necessario registrare il contratto di comodato. Gli altri presupposti per usufruire della riduzione sono i seguenti:

  1. si deve trattare di unità immobiliari concesse in comodato a parenti in linea retta entro il primo grado (per intenderci genitori e figli), che li destinano ad abitazione principale;
  2. l’unità immobiliare non deve risultare accatastata come bene di lusso (sono quindi escluse le categorie A/1, A/8 E A/9);
  3. il proprietario deve avere la residenza nel Comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato;
  4. il soggetto passivo (cioè chi è tenuto a pagare le imposte) deve attestare il possesso dei requisiti, propri e del comodatario, nel modello di dichiarazione IMU.
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