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Quanto costa donare una casa dal notaio

• L’atto notarile di donazione della casa
• Quanto costa donare la casa dal notaio
• Altri modi per donare la casa
• Domande frequenti sui costi della donazione di una casa

L’importanza della donazione di una casa: la consulenza del notaio

Donare una casa a un figlio, con rendita catastale di 600 euro, costa zero di imposta di donazione: la base non è il prezzo di mercato ma il valore catastale, 75.600 euro, e tra genitori e figli la franchigia è di un milione ciascuno. Si pagano però l’imposta ipotecaria (2%) e la catastale (1%) su quel valore, 2.268 euro, che scendono a 400 euro fissi se per il figlio è prima casa; più 230 euro di bollo, 90 di tassa ipotecaria e l’onorario del notaio, che per una donazione in famiglia si colloca indicativamente tra un migliaio e qualche migliaio di euro secondo valore e città. Se il genitore si riserva l’usufrutto, le imposte si calcolano solo sulla nuda proprietà: a 70 anni, sul 60%. Una stima si fa con il simulatore della donazione, la cifra esatta arriva con un preventivo dello studio.

Donare la casa ad un figlio è una delle operazioni di sistemazione del patrimonio familiare più importanti. A causa di tale importanza la legge prevede, in primo luogo, la solennità della forma con cui viene concluso l’atto che richiede la necessaria assistenza del notaio. La donazione comporta, altresì, una serie di ulteriori effetti e conseguenze giuridiche che bisogna conoscere prima di procedere con l’operazione. La donazione di una casa è soggetta, poi, ad una specifica tassazione per cui è bene conoscere i costi e le spese a cui si va incontro nella conclusione di tale atto.

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L’atto notarile di donazione della casa

Con la donazione un soggetto, con l'intento di effettuare una liberalità nei confronti di un altro soggetto, cede a quest’ultimo a titolo gratuito un bene mobile od immobile. Per effetto della disposizione si crea, quindi, l'arricchimento di un soggetto a fronte del depauperamento dell’altro. Per donare la casa occorre che sia chi effettua la donazione (il donante) sia chi la riceve (il donatario che intenda accettare) si presentino davanti al notaio.

La legge, infatti, richiede a pena di nullità:

• L’atto pubblico notarile
• La presenza di due testimoni

Per fare una donazione è, dunque, necessario rivolgersi al notaio che dovrà redigere l’atto necessariamente sotto forma di atto pubblico, non essendo possibile donare una casa per scrittura privata, anche se autenticata. L’atto notarile deve, inoltre, prevedere la presenza dei testimoni che devono essere soggetti estranei e non interessati all’atto.

Questa solennità della forma è dovuta al fatto che si vuole richiamare alle parti l’importanze dell’atto che stanno andando a compiere dove un soggetto subisce un impoverimento per il solo scopo di voler beneficiare un altro soggetto.

Trattandosi di un trasferimento immobiliare l’atto dovrà osservare tutte le norme previste dalla legge per tali tipi di atto e cioè:

• L'allineamento catastale
• La normativa urbanistica
• La verifica della corretta intestazione dell’immobile con le verifiche ipotecarie e catastali che effettuerà il notaio

Quanto costa donare la casa dal notaio

L’atto di donazione è soggetto all’imposta di donazione che tiene conto delle franchigie e delle aliquote previste dalla legge.

In particolare, la donazione di una casa viene tassata con un’aliquota da applicare al valore della donazione medesima. Per alcune categorie di soggetti (es coniuge e figli) l’aliquota di legge si applica solo sul valore eccedente un importo ben preciso stabilito dalla legge (cosiddetta franchigia).

Il valore su cui si calcolano tutte le imposte della donazione è il valore catastale della casa: la rendita rivalutata del 5% e moltiplicata per 120, o per 110 se chi riceve ha i requisiti prima casa. È quasi sempre molto più basso del valore di mercato, ed è il motivo per cui una casa che vale 300.000 euro sul mercato può avere un valore catastale di 70.000 o 80.000.

Il conto completo, in tabella

Dal 2025 l’imposta di donazione è autoliquidata: la calcola e la versa il notaio in sede di registrazione, insieme alle altre, e non arriva alcun avviso dell’Agenzia delle Entrate.

Le aliquote previste dalla legge per l’imposta di donazione

Le aliquote previste in caso di donazione sono:

• 4% per il coniuge e i parenti in linea retta, da calcolare sul valore eccedente 1 milione di euro, per ciascun beneficiario
• 6% per fratelli e sorelle, da calcolare sul valore eccedente 100mila euro, per ciascun beneficiario
• 6% da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale fino al terzo grado
• 8% da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per le altre persone.

Per fare un esempio se un padre dona al figlio una casa del valore di euro 300.000 non dovrà pagare nessun importo a titolo di imposta di donazione perché questa rientra nella franchigia di euro un milione prevista dalla legge.

Se, invece, il valore della casa che il padre dona al figlio è di euro 1.100.000 l’imposta di donazione dovrà essere pagata sulla parte eccedente la franchigia di un milione e quindi su euro centomila (con l’aliquota del 4%).

Una donazione effettuata invece tra zio e nipote sconterà l’imposta di donazione con l’aliquota del 6% sull’intero valore della donazione, non essendo prevista alcuna franchigia, così come in caso di donazione tra estranei dove l’aliquota di imposta è dell’8%. Tutte le combinazioni di parentela, con le franchigie, sono nella pagina sull’imposta di donazione tra parenti.

Le imposte ipotecarie e catastali

L’atto di donazione di una casa è soggetto, inoltre, alle imposte ipotecarie e catastali che variano a seconda se il donatario richiede i benefici dell'agevolazione prima casa o no.

Se vi sono i presupposti previsti dalla legge in tema di compravendita per richiedere le agevolazioni allora la donazione sarà soggetta all’imposta ipotecaria e catastale in misura fissa di euro 200 ciascuna. In assenza della richiesta di agevolazioni prima casa l’atto di donazione sconta l’imposta ipotecaria del 2% e l’imposta catastale dell’1% sul valore della donazione. I requisiti da dichiarare nell’atto sono nella pagina sull’agevolazione prima casa per donazioni e successioni.

Donare la nuda proprietà e tenersi l’usufrutto

È la forma più usata in famiglia: il genitore dona la nuda proprietà e si riserva l’usufrutto, così continua ad abitare la casa per tutta la vita e alla sua morte il figlio diventa pieno proprietario senza altri atti né imposte. Le imposte della donazione si calcolano solo sul valore della nuda proprietà, che dipende dall’età del donante: a 70 anni è il 60% del valore catastale, quindi nell’esempio 45.360 euro, con ipotecaria e catastale di 1.361 euro invece di 2.268.

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Altri modi per donare la casa

La donazione della casa può anche essere effettuata non con un formale atto espresso di donazione ma con le cd. donazioni indiretta ovvero con atti che formalmente rientrano in uno schema negoziale-tipo diverso dalla donazione ma che nella sostanza realizzano l’intento liberale.

Esempi di donazione indiretta sono:

• Adempimento del terzo. La legge prevede che chiunque può adempiere un debito altrui (a meno che il debitore non si oppone o il creditore abbia un interesse a che il debitore esegua personalmente la prestazione). Naturalmente è possibile che il terzo adempia il debito altrui al fine di effettuare nei confronti di questo una liberalità e quindi una donazione. È il caso del padre che interviene nell’atto di compravendita con cui il figlio acquista da un terzo una casa e paga il prezzo della vendita. L’atto formale posto in essere è una compravendita ma l’acquisto della casa avviene comunque per effetto della liberalità fatta dal padre che paga il prezzo al posto del figlio, dichiarando espressamente nell’atto di compravendita che ciò è stato fatto per spirito di liberalità.
• Contratto a favore del terzo. Ad esempio il padre si costituisce nell’atto di compravendita ed acquista l’immobile dal terzo deviandone gli effetti a favore del figlio ai sensi dell’art. 1411 c.c.

In tali caso le imposte saranno applicate sulla base dell’atto formale che si sta andando a compiere (negli esempi sopra fatti quindi si pagherà l’imposta di registro prevista per le compravendite)

Domande frequenti sui costi della donazione di una casa

Chi paga il notaio e le imposte della donazione?

Per legge chi riceve, che è anche il soggetto passivo delle imposte; in famiglia è frequente che paghi chi dona, e nulla lo vieta. Conta che i pagamenti siano tracciati e, se rilevanti, dichiarati nell’atto.

Conviene donare la casa o lasciarla in eredità?

Sulle imposte cambia poco: franchigie e aliquote sono le stesse, e ipotecaria e catastale si pagano in entrambi i casi. La donazione dà certezza subito e costa un onorario; la successione rinvia tutto e lascia libero il genitore di cambiare idea. Il punto vero è la vendibilità: una casa donata resta esposta per vent’anni alle azioni degli altri legittimari, una casa ereditata no.

Mio figlio potrà vendere la casa donata o chiedere un mutuo?

Può, ma per vent’anni dalla donazione, o fino a dieci anni dalla morte del donante, gli altri eredi legittimari possono agire contro la casa se si ritengono lesi; per questo le banche esitano a concedere mutui e i compratori chiedono garanzie. La rinuncia all’opposizione firmata dagli altri legittimari, o una polizza, risolvono nella maggior parte dei casi.

Il figlio che riceve la casa può avere le agevolazioni prima casa?

Sì, alle stesse condizioni della compravendita: residenza nel Comune entro 18 mesi, nessun’altra casa agevolata (o impegno a venderla entro due anni), categoria catastale non di lusso. Ipotecaria e catastale scendono da 3% del valore a 400 euro in tutto: nell’esempio, 1.868 euro di differenza.

Se dono la casa con l’ipoteca del mutuo ancora in corso?

Si può, ma serve il consenso della banca se il figlio deve accollarsi il mutuo, e l’accollo cambia le imposte, perché la donazione diventa in parte onerosa. In pratica conviene estinguere il mutuo prima, oppure donare e tenere il mutuo intestato al genitore, con l’ipoteca che resta sulla casa.

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