Allineamento catastale per comprare casa dal notaio
- In cosa consiste l’allineamento catastale?
- Perché è importante l’allineamento
- Come comprare un immobile che catastalmente non è conforme?
- Due domande che arrivano sempre prima del rogito
In cosa consiste l’allineamento catastale?
In breve
L’allineamento catastale è la corrispondenza tra quello che risulta al Catasto (intestatario, dati, planimetria) e la realtà dell’immobile. Dal 2010 senza questa corrispondenza non si può vendere: il venditore deve dichiarare in atto che i dati e la planimetria sono conformi allo stato di fatto, e se la dichiarazione manca l’atto è nullo. Se qualcosa non torna, la strada dipende dal tipo di difformità: per l’intestazione sbagliata basta un’istanza di correzione al Catasto; per la planimetria non aggiornata serve un tecnico abilitato che depositi una nuova planimetria con la pratica Docfa. È uno dei controlli che il notaio fa prima del rogito, ed è il motivo per cui conviene fargli vedere i documenti presto.
Per comprare in sicurezza la casa dal notaio occorre rispettare la normativa prevista sull’allineamento catastale. Ogni immobile è riportato in Catasto con dei precisi dati che servono ad identificare l'immobile stesso, in una sorta di anagrafe immobiliare.
Nel 2010 è entrata in vigore una legge (il decreto legge 78/2010, articolo 19, comma 14) che pone una serie di obblighi in capo ai proprietari di immobili.
In primo luogo, quello di denunciare in Catasto l’esistenza di immobili non ancora accatastati o che hanno subito modifiche che incidono sulla rendita catastale (e quindi sul valore fiscale) quali ad es. ampliamenti di superficie, modifiche di destinazione ecc.…
Altro obbligo riguarda il cd. allineamento catastale: ogni immobile, cioè, deve essere correttamente intestato in Catasto al suo proprietario ed i dati catastali e le planimetrie depositate devono corrispondere alla situazione di fatto degli immobili.
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Perché è importante l’allineamento
Per l’acquisto in sicurezza della casa è necessario verificare preliminarmente che vi sia l’allineamento ovvero la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile oggetto di vendita e i dati che risultano al Catasto.
In sostanza, sia i dati identificativi che la planimetria catastale devono rappresentare ciò che è l’effettiva realtà dell’immobile.
La finalità è quella di avere sempre aggiornata la situazione degli immobili, in particolare per ciò che riguarda tutte quelle modifiche che determinano una variazione del valore fiscale, le quali quindi devono essere denunciate all’Ufficio.
Se, infatti, si effettuano dei lavori in casa che aumentano la superficie o si modifica la destinazione dell’immobile per cui si determina un aumento della rendita catastale, con conseguente aumento di valore del bene, occorre presentare un’apposita denuncia al Catasto diretta a ristabilire la conformità, depositando ad esempio la planimetria aggiornata conforme allo stato reale dell’immobile. Se non viene effettuata tale denuncia di variazione non si può stipulare nessuno dei principali atti di disposizione immobiliare quali vendite, donazioni, permute, divisioni.
La legge, infatti, stabilisce, infatti, che negli atti notarili pubblici o nelle scritture private autenticate aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali il venditore deve dichiarare, a pena di nullità dell’atto, che i dati catastali dell’immobile e la planimetria depositata al Catasto sono conformi alla situazione di fatto. La mancanza di tale dichiarazione comporta la nullità dell’atto.
È bene precisare che le modifiche lievi che non incidono sulla consistenza, sulla categoria o sulla classe dell’immobile, e quindi le modifiche non rilevanti che non determinano una variazione della rendita catastale, non sono soggette all’obbligo di aggiornamento in Catasto della planimetria.
Una dichiarazione di conformità non veritiera, pur non determinando la nullità dell’atto, comporterà sia la responsabilità penale del venditore per falso in atto pubblico, sia una responsabilità civile nei confronti dell’acquirente.
Nell’atto di vendita, infatti, è il venditore che rende la dichiarazione circa la conformità dell’immobile attestando che “i dati catastali e la planimetria allegata sono conformi allo stato di fatto dell’immobile e che non vi sono difformità rilevanti tali da dar luogo all'obbligo di presentazione di atti di aggiornamento catastale ai sensi della vigente normativa”
Come comprare un immobile che catastalmente non è conforme?
La prima cosa da fare nel momento in cui ci si accinge ad acquistare un immobile è verificare se quanto risulta al Catasto è conforme o no alla realtà sia dal punto di vista oggettivo che soggettivo. Innanzi tutto bisogna esaminare la planimetria depositata in Catasto e metterla a confronto con lo stato dei luoghi e accertare se vi sono delle difformità nella sua rappresentazione grafica (dislocazione dei vani, aperture, finestre ecc.…).
Dal punto di vista soggettivo, invece, occorre verificare che la ditta catastale, cioè il soggetto che risulta intestatario in Catasto, e il proprietario in base ai registri immobiliari della Conservatoria coincidano. Può, infatti, accadere che al Catasto sia indicato come proprietario un soggetto mentre in Conservatoria ne risulta un altro.
Ciò potrebbe verificarsi anche semplicemente perché al Catasto non è stato denunciato il consolidamento di un precedente usufrutto oppure perché non è stata volturata la successione o un precedente atto di trasferimento.
In questi casi non è possibile stipulare l’atto per cui occorre adeguare l’intestazione catastale con quella della Conservatoria effettuando la voltura dei passaggi mancanti. Nel caso in cui l’immobile oggetto di compravendita presenti delle difformità catastali rispetto alla situazione di fatto è necessario eseguire il cd preallineamento. In particolare, la procedura da seguire varia a seconda che si tratti di un mancato allineamento oggettivo o soggettivo.
Come effettuare l’allineamento catastale
In caso di mancata conformità soggettiva, ossia di discordanza tra i dati dell’intestatario catastale e quello indicato in Conservatoria, occorre che il proprietario dell’immobile presenti una domanda di correzione all’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate-Catasto, anche online tramite il servizio Contact Center, allegando la documentazione in virtù della quale si ricostruiscono i vari passaggi di proprietà fino ad arrivare all'attualità.
Per quanto riguarda invece l'allineamento oggettivo, in caso di difformità della planimetria occorre depositare in Catasto una nuova planimetria aggiornata che rappresenti esattamente lo stato dei luoghi.
A chi affidarsi per l’allineamento catastale
Per ottenere l’allineamento soggettivo è possibile presentare in autonomia l’istanza di correzione al Catasto in quanto proprietari, anche se è consigliabile per chi non ha molta dimestichezza rivolgersi comunque ad un tecnico od anche allo stesso notaio incaricato della stipula dell’atto il quale una volta verificata in seguito all’effettuazione delle visure la discordanza può procedere alla domanda di rettifica dell'intestazione.
Per quanto riguarda, invece, la difformità oggettiva è necessario rivolgersi ad un tecnico abilitato che, tramite l’apposita patica denominata Docfa, depositerà in Catasto la nuova planimetria conforme allo stato dei luoghi.
Una volta effettuati gli allineamenti sarà possibile stipulare l’atto di compravendita in piena sicurezza.
Due domande che arrivano sempre prima del rogito
Chi paga l’allineamento catastale, chi vende o chi compra?
Di regola chi vende, perché è lui a dover dichiarare in atto che l’immobile è conforme, e la parcella del tecnico per il Docfa rientra tra le spese che restano a suo carico (ne parliamo nella pagina su quanto costa un atto di vendita). Le parti possono però accordarsi diversamente, e capita che l’acquirente accetti di farsene carico in cambio di uno sconto sul prezzo.
Quanto tempo prima del rogito bisogna muoversi?
Il prima possibile, e comunque prima di firmare un preliminare vincolante. La correzione dell’intestazione e il deposito di una nuova planimetria non sono lunghi, ma se emergono anche problemi urbanistici i tempi si allungano e l’atto può slittare. Per questo conviene far vedere al notaio visura e planimetria già quando si richiede il preventivo: le difformità le vede subito.
