Documenti per donare casa, a cosa servono e dove trovarli

• I documenti di chi dona e di chi riceve
• I documenti della casa
• Accettazione, testimoni e valore
• Tre dubbi sui documenti della donazione

Quando in famiglia si desidera passare un bene immobile (dunque ad esempio un’abitazione) senza attendere la successione e senza ricorrere alla compravendita si può ricorrere all’istituto della donazione, diffuso appunto quando si tratta di beni che vengono passati di mano dai genitori ai figli o da nonni e zii ai nipoti e così via (ciò non significa comunque che non sia possibile donare un immobile anche a chi non fa parte della famiglia o comunque del parentado). Sarà sufficiente ricorrere a un apposito atto notarile per veder riconosciuta la donazione e divenire dunque effettivamente proprietari dell’immobile donato.

Per arrivare a quell’atto servono però alcuni documenti. Qui spieghiamo a cosa serve ciascuno, chi lo procura e dove di norma si chiede; la lista da spuntare è nel promemoria documenti per la donazione.

I documenti di chi dona e di chi riceve

Colui che dona, il donante, può essere una persona fisica o una persona giuridica, ossia un ente. È possibile che sia solo una persona o anche più persone: si pensi al caso in cui entrambi i genitori vogliano donare a un figlio una casa dal notaio. In quel caso servono i documenti di tutti e due.

Per ciascuna parte servono documento d’identità e codice fiscale. Se qualcuno interviene tramite un procuratore serve anche la procura, che per la donazione deve già indicare chi riceve e che cosa: è nullo il mandato che lascia ad altri la scelta del donatario o del bene (art. 778 c.c.).

Stato civile e regime patrimoniale

Per chi è sposato si chiede di norma l’estratto per riassunto dell’atto di matrimonio, che riporta il regime patrimoniale (si veda la pagina sul certificato di stato civile). Il motivo è concreto: se la casa è in comunione dei beni, gli atti che eccedono l’ordinaria amministrazione, come una donazione, spettano a entrambi i coniugi (art. 180 c.c.).

Quando il donante non può firmare da solo

La persona donante deve avere la capacità di agire che consiste nella capacità generale di contrattare. Non possono fare donazione, quindi, i minori di età, gli interdetti, gli inabilitati e gli emancipati. Nella donazione sono vietate la rappresentanza volontaria e legale. Cosa vuol dire ciò? Vuol dire che i genitori del minore non possono fare donazioni per il minore da essi rappresentato. Ciò comporterebbe la nullità della donazione.

Il beneficiario di amministrazione di sostegno, invece, di regola può donare: tra i documenti compare allora il decreto di nomina, da cui si capisce se può firmare da solo. Se a ricevere è un figlio minorenne serve invece l’autorizzazione ad accettare, del giudice tutelare o del notaio rogante, come spiegato nella pagina sulla donazione della casa al minorenne.

Si discute molto sulla capacità delle società di donare per atto pubblico notarile e tra gli esperti del settore rimane sempre una questione molto accesa. Non si pone, invece, alcun dubbio sulla possibilità per le associazioni e le fondazioni di poter recarsi dal notaio per effettuare una donazione. Per un ente si aggiungono di norma lo statuto e la delibera che autorizza l’atto.

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I documenti della casa

Il secondo gruppo riguarda l’immobile. Sono in gran parte gli stessi di una compravendita, perché anche la donazione trasferisce la proprietà e la legge chiede le stesse garanzie sulla casa.

Schema semplificato e indicativo: l’elenco definitivo lo chiede lo studio in base al caso. Per i controlli urbanistici si può leggere anche la pagina sulla conformità urbanistica negli atti.

Se la casa è stata ereditata o donata a sua volta

Quando la provenienza è una successione, di norma servono anche la dichiarazione di successione e la trascrizione dell’accettazione dell’eredità: il caso è trattato nella pagina sui documenti per donare una casa ereditata.

Se invece la casa arriva da una precedente donazione, per anni è stato difficile mettere sul mercato gli immobili oggetto di donazione e ottenere mutui su di essi, anche per lavori di ristrutturazione: chi comprava temeva di dover un giorno restituire la casa agli eredi del donante. Dal 18 dicembre 2025 la legge 182/2025 ha cambiato le regole. La riduzione della donazione non pregiudica più chi acquista a titolo oneroso dal donatario, e le ipoteche concesse dal donatario restano efficaci. I diritti degli altri eredi restano intatti, ma si fanno valere verso chi ha ricevuto la donazione, in denaro, e non più contro la casa venduta. Restano alcuni casi transitori, spiegati nella pagina sui rischi dell’acquisto di una casa donata.

Accettazione, testimoni e valore

Nell’immaginario collettivo la donazione si caratterizza per essere un atto gratuito in cui è necessaria l’espressione della volontà del solo donante. In realtà per far sì che la donazione produca i suoi effetti, come qualsiasi altro contratto, è necessario anche il consenso della parte che riceve il bene in donazione, ossia della parte donataria. Il fatto che non vi sia un corrispettivo, o il pagamento di un prezzo, non implica un’accettazione automatica.

Non è necessario che l’accettazione sia contestuale al momento della proposta di donazione, ma può avvenire anche in un momento successivo. Sia la proposta di donazione, che l’accettazione, hanno bisogno dell’atto pubblico notarile e della presenza di due testimoni, aventi i requisiti di legge come precisati dalla legge notarile. Un’ulteriore importante precisazione, di cui di norma si occuperebbe il notaio, è l’indicazione del valore dei beni che vengono donati. Pur non essendoci un prezzo, che nella vendita viene stabilito dalle parti, anche nella donazione è necessario quantificare il valore economico di quanto viene donato.

Per una casa il riferimento è di norma il valore catastale, che serve anche a calcolare le imposte: una stima si fa con il calcolatore donazione. Se chi riceve chiede l’agevolazione prima casa, rende in atto le dichiarazioni sui requisiti, spiegate nella pagina sull’agevolazione prima casa nelle donazioni.

Chi può ricevere una donazione

La capacità di ricevere una donazione è strettamente collegata alla capacità di essere titolare di un rapporto giuridico. Tutti possono ricevere per donazione, anche gli enti non riconosciuti. Naturalmente la legge pone delle eccezioni. A tal proposito afferma che è nulla la donazione in favore di chi è stato tutore o protutore del donante se fatta prima che sia stato approvato il conto. Queste norme si riferiscono in altre parole ai casi in cui la donazione è effettuata dal minore divenuto maggiorenne e all’interdetto uscito dalla tutela, ciò perché né il minore né l’interdetto possono fare donazione. Anche i nascituri, ossia coloro che non sono ancora nati possono essere beneficiari di una donazione: questa particolare ipotesi è disciplinata dal legislatore in modo attento.

Regole generali, rischi per gli altri eredi e costi sono nella guida alla donazione dal notaio e nella pagina sulla donazione di immobili; con i documenti in mano si può chiedere un preventivo, al quale gli studi notarili della zona di norma rispondono in poche ore.

Tre dubbi sui documenti della donazione

Serve l’APE per donare una casa?

La legge chiede al proprietario di dotarsene anche nel trasferimento a titolo gratuito, se la casa non lo ha già; l’obbligo di allegarlo all’atto riguarda invece gli atti a titolo oneroso, come la vendita (art. 6 d.lgs. 192/2005).

Se la casa è in comunione, deve firmare anche il coniuge?

Sì. Per i beni in comunione legale gli atti che eccedono l’ordinaria amministrazione, come la donazione, spettano a entrambi i coniugi (art. 180 c.c.).

La casa ricevuta in donazione entra nella comunione con il coniuge?

No, di regola resta un bene personale di chi la riceve, salvo che l’atto di donazione specifichi che è attribuita alla comunione (art. 179 c.c.).