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La Donazione: pro e contro e ruolo del Notaio


Quando in famiglia si desidera passare un bene immobile (dunque ad esempio un’abitazione) senza attendere la successione e senza ricorrere alla compravendita si può ad esempio ricorrere all’istituto della donazione, diffuso appunto quando si tratta di beni che vengono passati di mano dai genitori ai figli o da nonni e zii ai nipoti e così via (ciò non significa comunque che non sia possibile donare un immobile anche a chi non fa parte della famiglia o comunque del parentado). Si tratta senza dubbio di una possibilità preziosa, perché consente di trasferire la proprietà della casa con un notevole risparmio: infatti non solo il ricevente – non trattandosi appunto di una compravendita – non dovrà sborsare nulla al donante, ma tasse e imposte sono molto ridotte. Sarà sufficiente ricorrere a un apposito atto notarile per veder riconosciuta la donazione e divenire dunque effettivamente proprietari dell’immobile donato.

documenti per la donazione

È dunque tutto così semplice e scevro da controindicazioni o ci sono cose che dovremmo sapere riguardo la donazione? In realtà, sebbene come intuibile sia una possibilità preziosa e da tenere in debita considerazione, è necessario essere a conoscenza di alcuni problemi che potrebbe causare anche dopo diversi anni dall’avvenuta donazione. Abbiamo infatti indicato come la donazione sia un atto di liberalità: una o più persone rinunciano al possesso di un bene a favore di un altro, questo passaggio non comporta alcun pagamento e, perché sia valido, deve essere formalizzato attraverso un atto notarile alla presenza di due testimoni.

Quali potrebbero dunque essere i problemi che insorgono? Innanzitutto ricordiamo che in Italia vi sono regole precise riguardo la successione: una persona non può disporre completamente del proprio patrimonio, ma deve rispettare le quote di spettanza (quote legittime) ad esempio del coniuge o dei figli. Ecco dunque che una donazione potrebbe ledere i diritti di questi legittimari, che potrebbero impugnarla per vedersi riconosciuta la propria parte. Pensiamo ad esempio a dei genitori che, avendo più figli, decidessero di donare la casa di residenza (magari con diritto di usufrutto ) oppure una seconda casa a uno dei figli. Se i loro beni non fossero tali da coprire le quote di spettanza degli altri figli nonostante la donazione, questi potrebbero a buon diritto chiedere che venga loro rifuso quanto non percepito a causa di questa donazione. Ancora, al momento della morte dei genitori nella divisione ereditaria andrà tenuto conto di quanto già passato di mano in virtù della donazione.

Certo, si potrebbe pensare, gli eredi legittimi potrebbero fare atto formale di rinuncia a quella parte del patrimonio, acconsentendo dunque alla donazione. In effetti, si tratta di una pratica abbastanza comune e che consente qualche sicurezza in più, ma non la sicurezza assoluta. Infatti in realtà i legittimi eredi non possono, neanche volendo, rinunciare davvero definitivamente al proprio diritto fino a quando il donante è in vita: potrebbero dunque cambiare idea in qualsiasi momento, nonostante la dichiarazione resa, e chiedere a ragion di diritto di vedersi riconosciuta la propria parte di spettanza.

documenti del notaio per la donazione Quali problemi potrebbe dunque causare la donazione? Primo, la persona che riceve la donazione potrebbe per lungo tempo non essere assolutamente sicura che nulla sia dovuto, dal momento che altri legittimi eredi potrebbero chiedere di vedersi riconosciuta la legittima. Secondo, per lo stesso motivo diventa spesso difficile mettere sul mercato gli immobili oggetto di donazione e ottenere mutui su di essi, ad esempio per eventuali lavori di ristrutturazione.

Le limitazioni di questo istituto sono dunque abbastanza importanti e senza dubbio da tenere in considerazione: il Notaio saprà darvi la giusta consulenza per comprendere pienamente cosa comporterà nella vostra specifica situazione, quali possono essere i vantaggi e quali invece le evenienze che potrebbero causarvi problemi anche in futuro e insieme potrete valutare quale sia la soluzione più vantaggiosa per il vostro caso.  Mai prendere decisioni dunque senza prima aver consultato il Notaio e aver davvero chiare tutte le implicazioni di ciò che stiamo per fare.

Se questo è vero per qualsiasi donazione, ancora di più lo è quando si parla ad esempio di una donazione con condizioni. Quello della donazione è infatti a tutti gli effetti un contratto: io donante dono a te, donatario, un immobile e posso farlo a fronte di nulla, come atto di pura liberalità, oppure prevedendo degli oneri per chi riceve il bene. Può ad esempio tenere per sé l’usufrutto dell’abitazione (la casa sarà dunque effettivamente di proprietà del donatario, ma il donante avrà diritto a vivervi vita naturale durante) oppure prevedere altri vincoli specifici.

Spesso è difficile per chi non sia un esperto del settore non solo valutare appieno quanto si sta facendo nell’immediato, ma anche prevedere quanto queste decisioni potranno pesare anche in modo determinante sulla propria vita e su quella della propria famiglia, scandagliando tutte le pieghe della legge in materia.
Un errore dovuto alla comprensibile incompetenza in materia e alla leggerezza o fretta di compiere l’atto, che però può avere conseguenze non da poco per molti anni: anche per questo motivo esiste la figura del Notaio, un professionista di grande competenza ed esperienza cui possiamo rivolgerci con fiducia per essere sicuri di prendere la decisione più corretta e conveniente per la nostra situazione, essendo a conoscenza di pro e contro e con la certezza di aver rispettato tutte le norme di legge vigenti in materia.

Intervento in atto di persone fisiche
check Carta d’identità o patente  
check Tesserino del codice fiscale  
check Estratto per riassunto dell’atto di nascita  
check Certificato di stato libero o di vedovanza Per celibi, nubili, vedovi, divorziati
check Estratto per riassunto dell’atto di matrimonio Per coniugati, anche se separati
check Sentenza/decreto di separazione o di divorzio Per separati e divorziati
check - Copia dell’atto di separazione dei beni
- Copia dell’atto di fondo patrimoniale
Per coniugati
check Copia autentica della procura Per intervento di procuratore
check Autorizzazione giudiziale Per rappresentanza di incapaci
check Permesso di soggiorno Per extracomunitari
     
Intervento in atto di enti e società
check documento d’identità del legale rappresentante  
check certificato camerale  
check statuto vigente  
check libro verbali con delibera firmata Per enti con consiglio di amministrazione
check copia autentica della procura Per intervento di procuratore
     
Donazione con oggetto immobiliare
check - Dichiarazione di successione con attestato di pagamento delle imposte
- Accettazione di eredità
Se l’acquisto è avvenuto per
successione
check Regolamento di condominio Se è edificio condominiale
check - Certificato catastale e planimetria con confini
- Abilitazioni edilizie comunali rilasciate dal 1967 in avanti (licenze, concessioni, autorizzazioni, d.i.a.,permessi di costruire, pratiche di condono, licenze di abitabilità)
Se si tratta di unità immobiliare
check - Certificato catastale e planimetria con confini
- Certificato di destinazione urbanistica
Se si tratta di terreno
check - Prova di estinzione del debito o conteggi per estinzione contestuale
- Lettera di assenso della Banca
Se c’è ipoteca precedente
check Rogito o sentenza Titolo di acquisto

Memo per l'atto di donazione
  • Verificare il regime patrimoniale coniugale del donante alla data del suo acquisto
  • Verificare l'accettazione di eredità se l'acquisto è avvenuto per successione
  • Verificare completezza versamenti per pratiche di condono edilizio
  • Verificare regolarità iter condono edilizio per edifici soggetti a vincolo
  • Verificare metratura aree di pertinenza
  • Verificare esistenza di inquilini
  • Verificare se ci sono presupposti per agevolazioni per donatario
  • Verificare se ci sono state altre donazioni fatte dal donante al donatario

L'elenco dei documenti riportato è generico. Sarà cura del Notaio richiedere la tipologia di documentzione necessaria e specifica a seconda delle casistiche.
Ti sembra complicato: chiedi informazioni direttamente al Notaio