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Contratto a favore del terzo. Di cosa si tratta?

Contratto a favore del terzo come comprare casa al proprio figlioIl contratto a favore del terzo è una particolare tipologia contrattuale che consente di produrre effetti nei confronti di un terzo soggetto, detto beneficiario, il quale non interviene all’atto. Il terzo acquista, infatti, il diritto oggetto di contratto solo per effetto della stipulazione, ovvero per effetto dell’atto sottoscritto dal Notaio senza la sua presenza tra le altre due parti.

Si realizza dunque una deviazione degli effetti a favore di un terzo soggetto beneficiario.

Vari tipi di contratto possono essere conclusi con questa modalità, tra cui sia contratti ad effetti obbligatori quali una semplice locazione, sia contratti c.d. ad effetti reali, quali la compravendita.

Nel caso di specie, analizziamo proprio il contratto di compravendita, nella particolare ipotesi in cui il soggetto che acquista il bene immobile non è colui che sottoscrive l’acquisto, bensì un terzo non presente.

Quali soggetti intervengono all’atto?

I soggetti che intervengono nel contratto di compravendita a favore di terzo sono il promittente e lo stipulante. Il promittente è il venditore, lo stipulante è il soggetto nei cui confronti il venditore si obbliga a cedere il bene a favore del terzo non intervenuto.

Esempio: Tizio intende regalare una casa al figlio. Trova un’occasione a buon mercato e non intende farsi sfuggire l’affare. Il figlio Caio si trova all’estero per lavoro e non può rientrare prima di un mese. Per non perdere l’occasione, Tizio si reca dal Notaio, con l’accordo del venditore proprietario della casa, Mevio, chiedendo al professionista come procedere. Il Notaio consiglia alle parti di stipulare una compravendita a favore di Caio, invitando Tizio e Mevio a sottoscrivere il contratto.

Mevio si obbliga verso Tizio a trasferire il bene a favore di Caio, che comprando la casa diventerà dunque il proprietario  Tizio, il padre, provvede a pagare il prezzo a Mevio durante la stipula davanti al Notaio.

Come si garantisce l’acquisto a favore del terzo?

Dopo la stipula il Notaio garantisce a tutti gli effetti l’acquisto del terzo mediante la trascrizione, la quale è la sola a garantire l’opponibilità dell’atto ai terzi, ovvero la certezza giuridica di avere acquistato una casa, o qualsiasi altro bene immobile.

Il Notaio provvederà, dunque, a trascrivere l’atto a favore del terzo e contro il soggetto venditore, presentando alla Conservatoria dei Registri Immobiliari l’atto pubblico e richiedendone la trascrizione non a favore di colui che ha firmato come stipulante (il padre) bensì contro il terzo, del quale vengono forniti tutti i dati, compreso il codice fiscale.

È sufficiente che il figlio invii un proprio documento di riconoscimento, nonché il proprio codice fiscale telematicamente.

La manifestazione di volontà del terzo

Ogni contratto prevede la manifestazione di volontà delle parti che acquistano diritti, nonché obblighi e facoltà. Nel contratto a favore del terzo, al momento della stipulazione, il terzo non manifesta tale volontà, ma riceve il beneficio di un acquisto fatto a suo favore da un terzo soggetto.

Per tale motivo occorre chiedersi come può manifestare il proprio assenso o dissenso.

Può il terzo espressamente dichiarare di aderire all’accordo?

Sì, il terzo può dichiarare di voler profittare, per utilizzare la specifica locuzione del legislatore. Art. 1411 c.c. Egli, in sostanza, può espressamente aderire all’accordo, dichiarando di accettare l’acquisto, di accettare il regalo da parte del padre nell’esempio di cui sopra.

Però, attenzione! Questa adesione non è necessaria, il contratto è già concluso solo per effetto della stipulazione avvenuta davanti al notaio tra promittente e stipulante. Tale adesione serve solo per eliminare la possibilità di rifiutarlo.

Quindi, il terzo può rifiutare l’acquisto?

Sì, sarebbe assurdo il contrario. Qualora non fosse possibile il rifiuto, si determinerebbe l’assurda circostanza di vedersi intestati beni immobili senza averne conoscenza o possibilità di manifestarne un consenso. Il terzo può rifiutare, dichiarando di non voler profittare del beneficio.

Nell’esempio di cui sopra, si può immaginare che il padre abbia, prima di andare dal Notaio, reso nota la sua intenzione al figlio e che, magari, il figlio abbia preventivamente dato il proprio consenso verbalmente al padre. Qualora ciò non dovesse avvenire, vi è comunque lo strumento del rifiuto consentito dal legislatore.

Prima che il terzo abbia dichiarato di voler profittare o abbia rifiutato, lo stipulante (il padre) può cambiare idea?

Sì, la legge consente di revocare la stipulazione a favore del terzo. Lo stipulante può, quindi, cambiare idea e revocare, magari cambiando beneficiario o prevedendo una modifica al contratto. Si può concludere affermando che la contrattazione non è stabile finché il terzo non manifesti la propria volontà.

Qual è la differenza tra questo contratto e la donazione al figlio? 

Nel caso di specie, il padre “regala” una casa al figlio e ne paga il prezzo al venditore. Qual è la differenza tra questo contratto e la donazione?

Qualora intendesse concludere una donazione, dovrebbe stipulare un doppio contratto: un primo contratto di compravendita con il venditore, con il quale l’immobile verrebbe trasferito a sé medesimo; un secondo contratto di trasferimento a titolo gratuito (donazione) da lui al figlio. In questo caso, le spese sarebbero più ingenti, trattandosi di un doppio trasferimento, con relativo doppio pagamento dell’Imposta di Registro, oltre che dell’onorario del Notaio.

Tuttavia, pur non essendo una donazione dal punto di vista formale, lo è dal punto di vista sostanziale, essendo la causa del trasferimento quella di arricchire il figlio di un bene senza che questi si impoverisca pagandone il prezzo.

Si tratta, quindi, di una c.d. donazione indiretta.

Cosa è la donazione indiretta?

Si tratta di un contratto con cui le parti realizzano, con una forma diversa, gli effetti di un contratto di donazione, determinando pertanto un arricchimento del beneficiario, con conseguente impoverimento di un altro soggetto. Si applica a questa fattispecie la normativa in tema di donazione, così come espressamente previsto dalla norma. Art. 809 c.c.

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