Contratto a favore del terzo. Di cosa si tratta?
- Quali soggetti intervengono all’atto?
- Come si garantisce l’acquisto a favore del terzo?
- Figlio all’estero, contratto a favore del terzo o procura?
- La manifestazione di volontà del terzo
- Terzo minore nel contratto a favore del terzo
- Qual è la differenza tra questo contratto e la donazione al figlio?
- Chi partecipa alla donazione diretta
- Quando il figlio non può firmare, quattro chiarimenti
Si realizza dunque una deviazione degli effetti a favore di un terzo soggetto beneficiario.
Vari tipi di contratto possono essere conclusi con questa modalità, tra cui sia contratti ad effetti obbligatori quali una semplice locazione, sia contratti c.d. ad effetti reali, quali la compravendita.
Nel caso di specie, analizziamo proprio il contratto di compravendita, nella particolare ipotesi in cui il soggetto che acquista il bene immobile non è colui che sottoscrive l’acquisto, bensì un terzo non presente.
Quali soggetti intervengono all’atto?
I soggetti che intervengono nel contratto di compravendita a favore di terzo sono il promittente e lo stipulante. Il promittente è il venditore, lo stipulante è il soggetto nei cui confronti il venditore si obbliga a cedere il bene a favore del terzo non intervenuto.
Sarà proprio lo stipulante a deviare gli effetti del contratto in favore di un terzo in virtù di uno specifico interesse, che la legge richiede perché la stipulazione sia valida e che di norma viene indicato nell’atto.
Un caso molto frequente si verifica quando un genitore vuole comprare la casa a un figlio e invece di realizzare prima una compravendita con cui acquista la casa e dopo una donazione in favore del figlio, stipula direttamente un contratto a favore del terzo.
Questo tipo di contratto consente di risparmiare anche dal punto di vista economico in quanto con un unico atto vengono soddisfatte più esigenze e quindi non dovranno pagarsi le spese per due atti notarili, come accadrebbe con un acquisto seguito da una donazione. Non sempre infatti un figlio dispone delle risorse economiche necessarie, soprattutto in giovane età, per affrontare un investimento di tale portata.
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Come si garantisce l’acquisto a favore del terzo?
Dopo la stipula l’acquisto del terzo viene reso opponibile a tutti mediante la trascrizione, la quale è la sola a garantire l’opponibilità dell’atto ai terzi (art. 2644 c.c.), ovvero la certezza giuridica di avere acquistato una casa, o qualsiasi altro bene immobile. Ciò vuol dire che non è necessario che il terzo sia presente all’atto e che manifesti la sua volontà di accettare come analizzeremo adesso in maniera più approfondita.
Di norma, dunque, l’atto viene trascritto a favore del terzo e contro il soggetto venditore, presentando alla Conservatoria dei Registri Immobiliari l’atto pubblico e richiedendone la trascrizione non a favore di colui che ha firmato come stipulante (il padre) bensì a favore del terzo, del quale vengono forniti tutti i dati, compreso il codice fiscale.
Di norma al figlio si chiede soltanto di inviare un proprio documento di riconoscimento, nonché il proprio codice fiscale telematicamente, nonché di comunicare il proprio regime patrimoniale (si pensi a un figlio maggiorenne coniugato in comunione legale).
Figlio all’estero, contratto a favore del terzo o procura?
Il caso è frequente: il figlio vive o lavora all’estero, il genitore trova la casa in Italia e vuole comprarla per lui, ma il figlio non può venire dal notaio a firmare. Le strade, di norma, sono due. La prima è il contratto a favore del terzo: firmano il venditore e il genitore, che paga il prezzo, e la casa va al figlio senza che sia presente. La seconda è la procura: il figlio incarica il genitore, o un’altra persona, di comprare in suo nome, e al rogito compare come acquirente attraverso il rappresentante, come spiegato nella pagina sulla procura fatta all’estero.
La differenza pesa soprattutto sulle agevolazioni prima casa. Per l’Agenzia delle Entrate, nel contratto a favore del terzo spettano se il figlio ha i requisiti e dichiara nello stesso atto di voler profittare dell’acquisto (risposta n. 145/2024): se il figlio non interviene, quindi, le agevolazioni potrebbero non spettare. I requisiti per chi vive fuori dall’Italia sono spiegati nella pagina su come comprare casa in Italia dall’estero, mentre altre soluzioni, come l’acquisto per persona da nominare, sono descritte nella pagina su come intestare casa a un’altra persona. Quale strada seguire è una scelta della famiglia, ed è buona norma valutarla con il notaio prima di fissare il rogito.
La manifestazione di volontà del terzo
Ogni contratto prevede la manifestazione di volontà delle parti che acquistano diritti, nonché obblighi e facoltà. Nel contratto a favore del terzo, al momento della stipulazione, il terzo non manifesta tale volontà, ma riceve il beneficio di un acquisto fatto a suo favore da un terzo soggetto.
Per tale motivo occorre chiedersi come può manifestare il proprio assenso o dissenso. n altre parole il terzo può partecipare alla stipula del rogito notarile, ma la sua presenza non è indispensabile per la produzione degli effetti del contratto, ossia per l’intestazione dell’immobile in suo favore.
Dal rogito alla casa del figlio, i passaggi
Percorso semplificato e indicativo: termini e modalità dipendono da come è scritto l’atto.
Può il terzo espressamente dichiarare di aderire all’accordo?
Sì, il terzo può dichiarare di voler profittare, per utilizzare la specifica locuzione del legislatore (art. 1411 c.c.). Egli, in sostanza, può espressamente aderire all’accordo, dichiarando di voler profittare del regalo effettuato dal padre nell’esempio di cui sopra.
Però, attenzione! Questa adesione non è necessaria, il contratto è già concluso solo per effetto della stipulazione avvenuta davanti al notaio tra promittente e stipulante. Tale adesione serve solo per eliminare la possibilità di rifiutarlo ed anche la possibilità per lo stipulante (il padre) di revocare la pattuizione in favore del terzo (il figlio).
Il padre quindi non potrebbe più esprimere una nuova volontà in cui revochi la volontà di voler deviare gli effetti del contratto in suo favore, in quanto con la dichiarazione di volerne profittare è stata resa irrevocabile la volontà del padre. È proprio per questo che gli esperti del settore non parlano di accettazione vera e propria, ma di dichiarazione di volerne profittare.
Chi partecipa al rogito nel caso in cui terzo vuole dichiarare di volerne profittare?
Quando il terzo intende dichiarare di volerne profittare in un momento successivo, di norma non è necessario che partecipino al nuovo atto anche il venditore e colui che devia gli effetti in favore del terzo: il terzo può esprimere la sua volontà di volerne profittare davanti al notaio. Se il figlio vive all’estero, come e dove rendere la dichiarazione è un punto da chiarire con il notaio.
Quindi, il terzo può rifiutare l’acquisto?
Sì, sarebbe assurdo il contrario. Qualora non fosse possibile il rifiuto, si determinerebbe l’assurda circostanza di vedersi intestati beni immobili senza averne conoscenza o possibilità di manifestarne un consenso. Il terzo può rifiutare, dichiarando di non voler profittare del beneficio. Nel rogito notarile può anche essere inserito un termine entro il quale il terzo può dichiarare di volerne profittare, rendendo irrevocabile la pattuizione in suo favore. In caso di rifiuto, la prestazione rimane a beneficio dello stipulante, salvo che risulti diversamente dalla volontà delle parti (art. 1411 c.c.).
Prima che il terzo abbia dichiarato di voler profittare o abbia rifiutato, lo stipulante (il padre) può cambiare idea?
Sì, la legge consente di revocare la stipulazione a favore del terzo. Lo stipulante può, quindi, cambiare idea e revocare, magari cambiando beneficiario o prevedendo una modifica al contratto. Si può concludere affermando che la contrattazione non è stabile finché il terzo non manifesti la propria volontà.
Per blindare l’operazione serve che il terzo manifesti la sua volontà di volerne profittare, anche in un momento successivo all’atto di compravendita dal notaio. Se però il figlio vuole le agevolazioni prima casa, per l’Agenzia delle Entrate la dichiarazione va resa nello stesso atto di acquisto, come visto sopra.
Terzo minore nel contratto a favore del terzo
Un dubbio ricorrente è cosa succede se il terzo beneficiario del contratto è minore. Secondo alcuni studiosi in questo caso sarebbe necessaria un’autorizzazione proprio perché essendo minore, è un soggetto incapace di agire. Altri esperti del diritto, invece, ritengono che il meccanismo acquisitivo del contratto a favore del terzo consente anche nel caso del minorenne di acquistare automaticamente senza la dovuta autorizzazione del giudice.
Quando invece il minore rende la dichiarazione di volerne profittare, rappresentato dai genitori che esercitano la responsabilità genitoriale o, in assenza di essi, dal tutore, si ritiene di norma necessaria l’autorizzazione (art. 320 c.c.), che dal 2023 può essere rilasciata, in alternativa al giudice tutelare, anche dal notaio che riceve l’atto (art. 21 d.lgs. 149/2022). I casi particolari sono nella pagina su come intestare casa ai figli minorenni.
Qual è la differenza tra questo contratto e la donazione al figlio?
Nel caso di specie, il padre “regala” una casa al figlio e ne paga il prezzo al venditore. Qual è la differenza tra questo contratto e la donazione?
Qualora intendesse concludere una donazione, dovrebbe stipulare un doppio contratto: un primo contratto di compravendita con il venditore, con il quale l’immobile verrebbe trasferito a sé medesimo; un secondo contratto di trasferimento a titolo gratuito (donazione) da lui al figlio. In questo caso, le spese sarebbero più ingenti, trattandosi di un doppio trasferimento, con le imposte dovute su entrambi gli atti, oltre che un doppio onorario del Notaio.
Pur non essendo una donazione dal punto di vista formale, lo è dal punto di vista sostanziale, essendo la causa del trasferimento quella di arricchire il figlio di un bene senza che questi si impoverisca pagandone il prezzo. Si tratta, quindi, di una c.d. donazione indiretta.
Cosa è la donazione indiretta?
Si tratta di un contratto con cui le parti realizzano, con una forma diversa, gli effetti di un contratto di donazione, determinando pertanto un arricchimento del beneficiario, con conseguente impoverimento di un altro soggetto. Si applica a questa fattispecie la normativa in tema di donazione, così come espressamente previsto dalla norma (art. 809 c.c.), soprattutto per la riduzione a tutela dei legittimari. Diverso è il caso in cui il figlio compra in prima persona e i genitori pagano il prezzo per lui, spiegato nella pagina su come comprare casa con i soldi dei genitori.
Chi partecipa alla donazione diretta
A differenza del contratto a favore del terzo in cui chi riceve la casa “in regalo” può anche non partecipare al rogito notarile, nel contratto di donazione è necessario che partecipino alla stipula dal notaio sia il donante, ossia colui che dona, che il donatario, ossia colui che riceve la donazione. in questo caso infatti non basterà la volontà del donante, ma occorrerà anche l’accettazione del donatario.
L’accettazione del donatario può anche non essere contestuale e avvenire in un secondo momento, con atto pubblico notificato al donante (art. 782 c.c.). Naturalmente sia per la proposta di donazione, che per l’accettazione, sarà necessario l’atto pubblico e la presenza di due testimoni aventi i requisiti di legge.
Quando il figlio non può firmare, quattro chiarimenti
Il figlio diventa proprietario subito, anche se non ha ancora dichiarato nulla?
Di norma sì: il terzo acquista il diritto per effetto della stipulazione, ma finché non dichiara di volerne profittare il genitore può revocare o modificare il beneficio (art. 1411 c.c.). In caso di revoca o di rifiuto la casa resta al genitore, salvo che dall’atto risulti una diversa volontà delle parti.
Chi paga il notaio e le imposte?
Di norma chi firma l’acquisto come stipulante, cioè il genitore, che paga anche il prezzo: le spese della vendita sono a carico di chi compra, se non è pattuito diversamente (art. 1475 c.c.). Il conto completo, con onorario e imposte, si può avere con un preventivo per l’acquisto a favore del figlio, gratuito e di norma pronto in poche ore.
La casa comprata così conta nell’eredità degli altri figli?
Di norma sì: è una donazione indiretta, e alle liberalità si applicano le norme sulla riduzione per integrare la quota dei legittimari (art. 809 c.c.). Va inoltre conferita in collazione, salvo che il genitore ne abbia dispensato il figlio, e la dispensa vale solo nei limiti della quota disponibile (art. 737 c.c.).
Si può comprare a favore del coniuge o del convivente?
Sì, il terzo può essere anche il coniuge o il convivente, purché chi stipula vi abbia interesse (art. 1411 c.c.), che secondo la Cassazione può essere anche solo morale (Cass. 2663/1976). Le differenze tra i vari casi sono spiegate nella pagina su a chi si può intestare la casa.
