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QUANTO COSTA DONARE UNA CASA DAL NOTAIO

quanto costa donare la casa dal notaioL’importanza della donazione di una casa: la consulenza del notaio

Donare la casa ad un figlio è una delle operazioni di sistemazione del patrimonio familiare più importanti. A causa di tale importanza la legge prevede, in primo luogo, la solennità della forma con cui viene concluso l’atto che richiede la necessaria assistenza del notaio. La donazione comporta, altresì, una serie di ulteriori effetti e conseguenze giuridiche che bisogna conoscere prima di procedere con l’operazione. La donazione di una casa è soggetta, poi, ad una specifica tassazione per cui è bene conoscere i costi e le spese a cui si va incontro nella conclusione di tale atto.

L’atto notarile di donazione della casa

Con la donazione un soggetto, con l'intento di effettuare una liberalità nei confronti di un altro soggetto, cede a quest’ultimo a titolo gratuito un bene mobile od immobile. Per effetto della disposizione si crea, quindi, l'arricchimento di un soggetto a fronte del depauperamento dell’altro. Per donare la casa occorre che sia chi effettua la donazione (il donante) sia chi la riceve (il donatario che intenda accettare) si presentino davanti al notaio.

La legge, infatti, richiede a pena di nullità:

  • L’atto pubblico notarile
  • La presenza di due testimoni

Per fare una donazione è, dunque, necessario rivolgersi al notaio che dovrà redigere l’atto necessariamente sotto forma di atto pubblico, non essendo possibile donare una casa per scrittura privata, anche se autenticata. L’atto notarile deve, inoltre, prevedere la presenza dei testimoni che devono essere soggetti estranei e non interessati all’atto.

Questa solennità della forma è dovuta al fatto che si vuole richiamare alle parti l’importanze dell’atto che stanno andando a compiere dove un soggetto subisce un impoverimento per il solo scopo di voler beneficiare un altro soggetto.

Trattandosi di un trasferimento immobiliare l’atto dovrà osservare tutte le norme previste dalla legge per tali tipi di atto e cioè:

  • L'allineamento catastale
  • La normativa urbanistica
  • La verifica della corretta intestazione dell’immobile con le verifiche ipotecarie e catastali che effettuerà il notaio

Quanto costa donare la casa dal notaio

L’atto di donazione è soggetto all’imposta di donazione che tiene conto delle franchigie e delle aliquote previste dalla legge.

In particolare, la donazione di una casa viene tassata con un’aliquota da applicare al valore della donazione medesima. Per alcune categorie di soggetti (es coniuge e figli) l’aliquota di legge si applica solo sul valore eccedente un importo ben preciso stabilito dalla legge (cosiddetta franchigia).

Le aliquote previste dalla legge per l’imposta di donazione

Le aliquote previste in caso di donazione sono:

  • 4% per il coniuge e i parenti in linea retta, da calcolare sul valore eccedente 1 milione di euro, per ciascun beneficiario
  • 6% per fratelli e sorelle, da calcolare sul valore eccedente 100mila euro, per ciascun beneficiario
  • 6% da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale fino al terzo grado
  • 8% da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per le altre persone.

Per fare un esempio se un padre dona al figlio una casa del valore di euro 300.000 non dovrà pagare nessun importo a titolo di imposta di donazione perché questa rientra nella franchigia di euro un milione prevista dalla legge.

Se, invece, il valore della casa che il padre dona al figlio è di euro 1.100.000 l’imposta di donazione dovrà essere pagata sulla parte eccedente la franchigia di un milione e quindi su euro centomila (con l’aliquota del 4%).

Una donazione effettuata invece tra zio e nipote sconterà l’imposta di donazione con l’aliquota del 6% sull’intero valore della donazione, non essendo prevista alcuna franchigia, così come in caso di donazione tra estranei dove l’aliquota di imposta è dell’8%

Le imposte ipotecarie e catastali

L’atto di donazione di una casa è soggetto, inoltre, alle imposte ipotecarie e catastali che variano a seconda se il donatario richiede i benefici dell'agevolazione prima casa o no.

Se vi sono i presupposti previsti dalla legge in tema di compravendita per richiedere le agevolazioni allora la donazione sarà soggetta all’imposta ipotecaria e catastale in misura fissa di euro 200 ciascuna. In assenza della richiesta di agevolazioni prima casa l’atto di donazione sconta l’imposta ipotecaria del 2% e l’imposta catastale dell’1% sul valore della donazione.

Altri modi per donare la casa

La donazione della casa può anche essere effettuata non con un formale atto espresso di donazione ma con le cd. donazioni indiretta ovvero con atti che formalmente rientrano in uno schema negoziale-tipo diverso dalla donazione ma che nella sostanza realizzano l’intento liberale.

Esempi di donazione indiretta sono:

  • Adempimento del terzo. La legge prevede che chiunque può adempiere un debito altrui (a meno che il debitore non si oppone o il creditore abbia un interesse a che il debitore esegua personalmente la prestazione). Naturalmente è possibile che il terzo adempia il debito altrui al fine di effettuare nei confronti di questo una liberalità e quindi una donazione. È il caso del padre che interviene nell’atto di compravendita con cui il figlio acquista da un terzo una casa e paga il prezzo della vendita. L’atto formale posto in essere è una compravendita ma l’acquisto della casa avviene comunque per effetto della liberalità fatta dal padre che paga il prezzo al posto del figlio, dichiarando espressamente nell’atto di compravendita che ciò è stato fatto per spirito di liberalità.
  • Contratto a favore del terzo. Ad esempio il padre si costituisce nell’atto di compravendita ed acquista l’immobile dal terzo deviandone gli effetti a favore del figlio ai sensi dell’art. 1411 c.c.

In tali caso le imposte saranno applicate sulla base dell’atto formale che si sta andando a compiere (negli esempi sopra fatti quindi si pagherà l’imposta di registro prevista per le compravendite)

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