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Il subalterno è il numero che identifica una singola unità immobiliare dentro un fabbricato: l’appartamento al terzo piano, il box, la cantina hanno ciascuno il proprio. Insieme a Comune, foglio e particella forma l’identificativo catastale completo, quello che il notaio scrive nel rogito e che deve corrispondere esattamente alla casa che si compra. Un esempio: Comune di Milano, foglio 312, particella 45, subalterno 7 è un appartamento preciso e nessun altro. Il subalterno si legge nella visura catastale, nella planimetria e nell’atto di provenienza; cambia quando l’unità viene frazionata o unita a un’altra, e un subalterno sbagliato nell’atto si corregge con una rettifica dal notaio. Per un acquisto, la visura con i dati esatti è la prima cosa che serve per un preventivo preciso.
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Il subalterno è un numero catastale che identifica un immobile. In particolare, il subalterno identifica un immobile nel complesso di un fabbricato: se, ad esempio, un fabbricato è composto da 10 appartamenti, ognuno di questi sarà individuato con un subalterno diverso. Il subalterno è quindi un numero che serve a individuare una singola unità immobiliare all’interno di un edificio più grande.
Il subalterno serve a individuare un immobile specifico all’interno del catasto. Quando si compra o si vende un immobile dal notaio, è necessario individuare l’immobile con precisione, cioè indicare foglio, particella e subalterno. In questo modo il notaio potrà verificare la corrispondenza tra l’immobile oggetto di compravendita e i dati catastali. Il subalterno serve anche per le visure catastali e ipotecarie, che il notaio effettua prima della stipula dell’atto.
Cosa sono la particella catastale e gli altri dati, e come si leggono insieme, è nella pagina sui dati catastali per individuare un immobile.
Nella visura catastale, nella riga “identificativi” dopo foglio e particella; nella planimetria catastale, in alto; nell’atto di provenienza e nel rogito, nella descrizione dell’immobile; nell’attestato di prestazione energetica. I terreni non hanno subalterno, solo foglio e particella; una casa singola con un’unica unità può non averlo o avere subalterno 1. Se la visura non è a portata di mano, il notaio la scarica in pochi minuti dalla banca dati dell’Agenzia delle Entrate.
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Il subalterno è il risultato di un frazionamento o di un accorpamento. Il frazionamento consiste nella divisione di un immobile in più unità immobiliari: se, ad esempio, un grande appartamento viene diviso in due, si dovrà procedere ad un frazionamento e ogni appartamento avrà un proprio subalterno. L’accorpamento, invece, è l’operazione inversa: due unità immobiliari vengono unite in una sola, con un nuovo subalterno. Queste operazioni si effettuano al catasto tramite un tecnico abilitato, che presenta la pratica DOCFA con le nuove planimetrie; vanno fatte prima del rogito, perché l’atto deve descrivere l’immobile con i subalterni in vigore e con la planimetria corrispondente allo stato reale, come spiega la pagina sull’allineamento catastale.
Nella compravendita dal notaio è molto importante che il subalterno sia indicato correttamente. Se, ad esempio, nel contratto preliminare viene indicato un subalterno sbagliato, si potrebbero avere dei problemi al momento del rogito. Il notaio, infatti, verifica la corrispondenza tra il subalterno e l’immobile, e se ci sono errori, questi vanno corretti prima della stipula dell’atto.
Se l’errore è già in un atto firmato, per esempio nell’atto di provenienza del venditore, la strada è la rettifica dei dati catastali con atto dal notaio: un atto breve, a imposte fisse, che va trascritto per rimettere in ordine la catena dei passaggi. Senza, la banca che deve erogare il mutuo può fermarsi.
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Nella visura catastale, subito dopo foglio e particella, e in alto nella planimetria. Se non hai questi documenti, li trovi nell’atto con cui hai comprato, oppure li scarica il notaio dalla banca dati catastale in pochi minuti.
Di norma no: ogni unità ha il suo, anche se sono nello stesso palazzo e dello stesso proprietario. Nel rogito vanno indicati tutti; il box venduto come pertinenza della prima casa ha le agevolazioni ma resta un subalterno a sé. Se cantina o solaio sono “graffati” all’appartamento, compaiono nello stesso subalterno.
Va corretto prima del rogito, ma non invalida il compromesso se la casa è comunque identificabile (indirizzo, piano, interno). Nell’atto definitivo invece il dato deve essere esatto: il notaio lo verifica sulla visura del giorno stesso.
Sì. Serve una pratica catastale di fusione fatta da un tecnico, con la nuova planimetria: nasce un subalterno unico e i due vecchi vengono soppressi. Senza, la planimetria non corrisponde allo stato reale e l’atto sarebbe nullo. Costa in genere qualche centinaio di euro e richiede un paio di settimane.
No: è un numero catastale e non coincide con l’interno o con il numero civico. Due appartamenti con interno 5 in scale diverse hanno subalterni diversi, e l’interno 5 può essere il subalterno 12. Per questo nel rogito si scrivono sia l’indirizzo completo sia i dati catastali.
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