Dati catastali: cosa sono e come leggerli prima del rogito
- Cosa sono i dati catastali
- Perché è importante la rendita catastale
- Dati catastali per atto notarile
- Dove trovare i dati catastali di un immobile
- Errore dei dati catastali nel rogito notarile
- Domande frequenti
Cosa sono i dati catastali
Quando si compra una casa dal notaio o più in generale tutte le volte in cui viene descritto un immobile in un rogito notarile, si utilizzano dei termini ben specifici per descrivere in maniera analitica il fabbricato o il terreno cui si fa riferimento.
Si tratta dei cosiddetti dati catastali che hanno proprio la funzione di individuare in modo inequivoco di quale immobile si sta parlando. Vediamo quali sono e lo scopo di ciascuno di essi.
Casa o terreno: quali dati compaiono nella visura
| Dato | Casa (Catasto Fabbricati) | Terreno (Catasto Terreni) |
|---|---|---|
| Foglio e particella | ✔ | ✔ |
| Subalterno | ✔ (può mancare nelle case indipendenti) | ✘ |
| Categoria e classe | ✔ | Qualità e classe (seminativo, pascolo...) |
| Dimensione | Consistenza (vani) e superficie catastale | Superficie in ettari, are e centiare |
| Valore fiscale | Rendita catastale | Reddito dominicale e agrario |
Quali sono i dati catastali di un fabbricato
Pe avere i dati catastali di un fabbricato è importante richiedere una visura catastale al Catasto Fabbricati.
Il primo dato catastale che emerge dalla visura è il foglio che identifica una specifica porzione di terreno del Comune in cui è sito l’immobile e consente di individuare la zona in cui è ubicato. Segue la particella, detta anche mappale, che indica il lotto su cui sorge l’edificio, come spiegato nella pagina su che cos’è la particella catastale.
Il subalterno, inoltre, è un dato catastale di primaria importanza in quanto identifica l’immobile in maniera inequivocabile, senza poter sbagliare il fabbricato a cui si fa riferimento: si pensi al caso di un appartamento all’interno di condominio, questo potrebbe avere lo stesso foglio e particella di altri appartamenti, ma l’indicazione del subalterno lo identificherà in maniera univoca. In caso di villette o case indipendenti il subalterno potrebbe essere anche assente. È opportuno precisare che il foglio, la particella e il subalterno sono espressi in numeri.
Accanto a questi dati la visura riporta la categoria, che indica il tipo di immobile (per esempio A/2 per un’abitazione civile o C/6 per un box), la classe, la consistenza, che per le abitazioni è espressa in vani, la superficie catastale e la rendita. Le categorie sono spiegate nella pagina sulla categoria catastale.
Quali sono i dati catastali di un terreno
Quando si parla di un immobile come un terreno occorre consultare il Catasto Terreni per avere i dati catastali di un’area, di un fondo o di un terreno, indipendentemente se sia edificabile o agricolo.
Nella visura catastale è possibile riscontrare il foglio, che indica la zona in cui è sito il terreno e la particella che rappresenta proprio la porzione di terreno nello specifico: tali dati sono espressi con un numero.
Oltre al foglio e la particella rilevano anche i dati di classamento e la qualità del terreno (pascolo, arborato etc.); di non poca rilevanza è la superficie ossia l’ampiezza del terreno che può essere riportata, come unità di misura, in Are, Ettari e Centiare. Oltre a tali dati, vi sono anche il reddito dominicale, ossia il reddito della proprietà e il reddito agrario che viene attribuito all’imprenditore agricolo.
Dati catastali fabbricati rurali
In passato i fabbricati rurali erano iscritti al Catasto Terreni proprio perché legati dal punto di vista funzionale al terreno su cui sorgevano. Spesso infatti tali fabbricati erano utilizzati come depositi per attrezzi, non avevano l’agibilità ed erano semplicemente un punto di appoggio per coloro che lavoravano il terreno.
Il legislatore con il passare del tempo modificò la normativa e stabilì che tutti i fabbricati, compresi quelli rurali, dovessero essere iscritti al Catasto Fabbricati, anche quelli già esistenti al Catasto Terreni: tale passaggio quindi era obbligatorio e non facoltativo. Pertanto oggi i fabbricati rurali sono iscritti al Catasto Fabbricati e non riportano più i dati di un terreno.
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Perché è importante la rendita catastale
Un dato di non poco conto, tra i più importanti in ambito fiscale, è la rendita catastale.
Nel momento in cui si conosce la rendita catastale di un fabbricato è possibile conoscere quali saranno le tasse e le imposte da pagare mediante un calcolo che un esperto del settore come il notaio effettuerà. La conoscenza della rendita catastale è rilevante non solo per il rogito notarile di acquisto, ma anche per l’IMU e per il calcolo delle imposte su successioni e donazioni.
Un esempio: per una casa con rendita di 600 euro il valore catastale ai fini dell’imposta di registro è di 69.300 euro se è prima casa e di 75.600 euro negli altri casi. Comprandola da un privato, le imposte del rogito sono circa 1.490 euro con le agevolazioni prima casa e circa 6.900 senza. Come si calcolano le altre imposte è spiegato nella pagina sull’imposta catastale e ipotecaria.
Dati catastali per atto notarile
Quando si stipula un atto dal notaio avente ad oggetto un immobile, inteso come terreno o come un fabbricato, occorre descrivere in maniera analitica l’oggetto del contratto per evitare che sia indeterminato e che possano sorgere delle problematiche.
La descrizione degli immobili avviene attraverso l’indicazione dei dati catastali che hanno proprio la funzione di individuare gli immobili senza lasciare alcun dubbio e ciò non rileva solo per la vendita, per la donazione o per la permuta, ma per qualsiasi altro atto notarile.
Per le case, nel rogito vanno anche richiamate le planimetrie depositate in Catasto e va dichiarato che lo stato reale della casa corrisponde a quanto risulta al Catasto. Se ci sono differenze, di norma vanno sistemate prima del rogito con una variazione fatta da un tecnico: è sempre buona norma contattare direttamente il notaio per avere aggiornamenti ed essere certi.
Dove trovare i dati catastali di un immobile
Che sia un fabbricato o un terreno, ogni immobile è registrato nel rispettivo Catasto con dei dati specifici catastali, che lo individuano in maniera inequivoca.
Il legislatore ha previsto due tipi di Catasto: il Catasto Fabbricati in cui sono iscritti tutti i fabbricati costruiti in una determinata area (Comune in cui risiedono) e il Catasto Terreni, per i terreni.
Grazie alla cosiddetta visura catastale, una documentazione disponibile su richiesta di parte, il cui reperimento può avvenire anche mediante un tecnico abilitato come un geometra o un notaio, è possibile conoscere quali siano i dati catastali. Le informazioni catastali sono pubbliche e vengono rilasciate ai soggetti di cui sopra, previo pagamento dei tributi speciali catastali e dell’imposta di bollo; il proprietario può anche consultare i dati dei propri immobili sul sito dell’Agenzia delle Entrate, con le proprie credenziali. Al Catasto è altresì depositata la planimetria che raffigura graficamente l’immobile, il cui accesso è riservato solo agli aventi diritto sull’immobile. Come il notaio può aiutare in queste verifiche è spiegato nella pagina sui servizi notarili catastali.
Errore dei dati catastali nel rogito notarile
Può accadere quando si compra casa dal notaio che si scorga un errore dei dati catastali nell’atto di provenienza, ossia nel titolo di acquisto con cui il venditore è diventato proprietario della casa.
Ciò potrebbe destare in prima battuta qualche problema in quanto bisognerebbe analizzare insieme al notaio il tipo di errore che è stato commesso. Nel caso in cui si tratti di un errore materiale, inteso ad esempio come un errore di battitura, la problematica si risolve di norma facilmente nel caso in cui da tutti gli elementi descrittivi presenti del contratto, si evinca il riferimento inequivocabile a quel determinato immobile.
In questi casi l’errore materiale può essere corretto, di norma, con una rettifica fatta dal notaio con una propria certificazione, senza che le parti dell’atto originario debbano tornare a firmare. Chi può farla e come dipende dal caso concreto: è sempre buona norma contattare direttamente il notaio per avere aggiornamenti ed essere certi. Se invece l’errore non è materiale, di solito serve un atto di rettifica con le parti. Le due strade sono spiegate nella pagina sulla rettifica dei dati catastali.
Per sapere prima del compromesso se i dati catastali della casa che si vuole comprare sono in regola si può chiedere un preventivo ai notai della propria zona: di solito rispondono in poche ore.
Domande frequenti
Quali sono i dati catastali di una casa?
Foglio, particella e subalterno, che la identificano, più categoria, classe, consistenza, superficie catastale e rendita. Si trovano tutti nella visura catastale.
A cosa serve la rendita catastale?
A calcolare le imposte: quelle del rogito quando si compra da un privato, l’IMU e le imposte su donazioni e successioni. Con una rendita di 600 euro, da privato e con le agevolazioni prima casa, le imposte del rogito sono circa 1.490 euro.
Chi può vedere la planimetria catastale?
Solo chi ha un diritto sull’immobile, come il proprietario, o chi agisce per suo conto. La visura con i dati catastali, invece, può essere chiesta da chiunque.
Nell’atto di provenienza c’è un errore nei dati catastali: si può comprare?
Di solito sì, ma l’errore va corretto prima o con il rogito. Se è un semplice errore materiale la correzione è di norma rapida. È bene chiedere direttamente al notaio.
I dati catastali devono corrispondere alla casa reale?
Sì: nel rogito si dichiara che lo stato della casa corrisponde alla planimetria catastale. Se ci sono differenze, di norma vanno sistemate prima con un tecnico.
