Particella catastale: cos'è e dove trovarla prima del rogito
- Comprare casa dal notaio: dati catastali
- Che cos’è la particella catastale
- Dove verificare la particella catastale: la cosiddetta visura catastale
- Preventivo notarile acquisto casa e servizi catastali
- Domande frequenti
Comprare casa dal notaio: dati catastali
Quando si compra una casa dal notaio è importante identificare in modo specifico l’immobile, e ciò è possibile mediante la consultazione di specifiche documentazioni tecniche depositate in Catasto.
Mediante la cosiddetta visura catastale, come vedremo, è possibile verificare in che modo è registrato l’immobile al Catasto e le sue caratteristiche. Vediamo cosa c’è da sapere sulla particella catastale e perché è importante ai fini del rogito notarile di acquisto di una casa.
I dati di un appartamento nella visura, uno per uno
Esempio di come si presentano i dati catastali di un appartamento in condominio. I valori sono di fantasia.
| Dato | Esempio | Cosa indica |
|---|---|---|
| Foglio | 123 | La porzione di territorio del Comune in cui si trova l’edificio |
| Particella (o mappale) | 45 | Il lotto su cui sorge l’edificio, o il singolo terreno |
| Subalterno | 12 | Il singolo appartamento, box o cantina dentro l’edificio |
| Categoria | A/2 | Il tipo di immobile: qui un’abitazione civile |
| Consistenza | 4,5 vani | La dimensione, per le abitazioni espressa in vani |
| Rendita | 600 euro | Il valore su cui si calcolano imposte come registro e IMU |
In un condominio tutti gli appartamenti hanno di solito lo stesso foglio e la stessa particella: a distinguere la propria casa è il subalterno. Per questo, prima del compromesso, conviene controllare che nella visura ci siano proprio l’appartamento e le pertinenze che si stanno comprando. Cosa indicano le categorie è spiegato nella pagina sulla categoria catastale.
Servizi notarili catastali
Uno dei servizi che offre uno studio notarile è quello che attiene all’accesso dei dati al Catasto: quest’ultimo rientra tra i controlli che di norma il notaio svolge, in quanto prima del trasferimento di un qualsiasi diritto su un immobile, che sia una casa, un terreno, un locale deposito o un box auto, bisognerà avere dei dati sull’immobile, necessari per il rogito notarile.
Il Catasto si suddivide in Catasto Fabbricati e Catasto Terreni ed è possibile accedere ad entrambi, grazie al servizio notarile catastale, per avere le informazioni circa gli immobili che si stanno trasferendo, per comprendere, altresì, quale sia la particella riferita a un preciso immobile.
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Che cos’è la particella catastale
Il termine particella è anche sinonimo di mappale e per tali ragioni è possibile trovare sia l’uno che l’altro. La particella, all’interno del foglio di mappa, indica una porzione di terreno o fabbricato, individuata con un numero.
Unica particella per due immobili
Può accadere che si intenda comprare con atto pubblico notarile un fabbricato (come una casa) e una piccola corte, entrambi rappresentati nella stessa particella. Come abbiamo analizzato sopra, ai fini del rogito notarile, è necessario descrivere gli immobili con precisione riportando i dati registrati al Catasto, rinvenibili da una visura catastale aggiornata.
Tuttavia può accadere che i due immobili siano identificati mediante un unico dato catastale in quanto la corte (cortile, ad esempio) non è registrata separatamente dalla casa nel Catasto dei Fabbricati. In questo caso, nel gergo tecnico, si afferma che la corte è “graffata” alla casa: casa e corte sono identificate insieme e si vendono insieme. Se la corte andasse venduta a parte, servirebbe prima una variazione catastale fatta da un tecnico.
A cosa serve la particella catastale
La particella catastale ha la funzione di identificare una porzione di fabbricato o di terreno e deve essere inserita nel rogito notarile insieme agli altri dati catastali in qualsiasi rogito notarile abbia ad oggetto un terreno o un fabbricato.
Ciò è importante perché l’immobile deve essere descritto con i dati catastali presenti nella visura, determinanti ai fini dell’individuazione dell’immobile; che sia una vendita, una donazione oppure una divisione ereditaria, per individuare un immobile non basta una descrizione sommaria, ma occorre l’indicazione dei dati catastali che servirà anche per la trascrizione dell’atto che ha determinato il trasferimento del diritto di proprietà dal notaio.
Per le case, oltre ai dati catastali, nel rogito vanno richiamate le planimetrie depositate in Catasto e va dichiarato che lo stato reale della casa corrisponde a quanto risulta al Catasto. Se ci sono differenze, per esempio una parete spostata o una stanza in più, di norma vanno sistemate prima del rogito con una variazione fatta da un tecnico. Sul proprio caso è sempre buona norma contattare direttamente il notaio per avere aggiornamenti ed essere certi. Gli altri dati da controllare sono nella pagina sui dati catastali per individuare un immobile.
Frazionamento particella catastale prima del rogito
Quando si intende comprare un immobile dal notaio, come un terreno ad esempio, è possibile che il proprietario-venditore, sia disposto a cedere il diritto di proprietà solo su una parte di esso, ossia a trasferire solo una porzione del suo fondo.
In tal caso non è possibile identificarla nel rogito di acquisto in modo approssimativo o semplicemente riportando i metri quadri che vengono ceduti, ma occorre un passaggio preventivo.
Sarà, quindi necessario procedere a un frazionamento, in modo tale da creare due unità immobiliare differenti, ossia due terreni, ciascuno con la propria identificazione catastale. Tale operazione tuttavia deve essere seguita e curata da un tecnico, come geometra o ingegnere mediante una specifica operazione.
Dove verificare la particella catastale: la cosiddetta visura catastale
Per verificare la particella catastale di un immobile, è necessario consultare la cosiddetta visura catastale: tale documento presenta tutti gli elementi descrittivi dell’immobile, chiamati dati catastali.
Per avere una visura, è possibile rivolgersi al proprio tecnico di fiducia oppure avere quest’informazione dal notaio, che di norma la verifica prima del rogito. Il proprietario può anche consultare i dati dei propri immobili sul sito dell’Agenzia delle Entrate, con le proprie credenziali.
La visura catastale deve essere più aggiornata possibile in virtù di eventuali modifiche successive. Per tali ragioni occorre verificare la data della visura che è presente proprio in alto nel documento e non sarà possibile commettere errori nell’individuare tale dato.
Nella visura catastale, come abbiamo detto, sono presenti tutti gli elementi che identificano l’immobile come il foglio, la particella, il subalterno, la rendita catastale, la superficie catastale etc.; la particella viene indicata sia per i fabbricati, che per i terreni e l’indicazione avviene con un numero.
Preventivo notarile acquisto casa e servizi catastali
Nel caso in cui si intenda comprare una casa dal notaio, è possibile richiedere un preventivo notarile in modo del tutto gratuito, senza sostenere alcun costo di registrazione o di iscrizione, mediante la piattaforma di NotaioFacile.
Tale servizio può essere utilizzato per qualsiasi tipo di atto notarile da stipulare, anche successivo a un eventuale frazionamento della particella catastale, che sia l’acquisto di una casa o una donazione.
In pochi semplici passaggi, compilando il form e rispondendo alle domande inerenti al tipo di atto da effettuare, di solito si riceve risposta in poche ore, in modo tale da avere una visione di insieme delle spese da sostenere, in termini di tasse e imposte, per l’atto da stipulare.
Domande frequenti
Che differenza c’è tra particella e subalterno?
La particella individua il lotto di terreno o l’edificio; il subalterno individua la singola unità al suo interno, come un appartamento, un box o una cantina.
Particella e mappale sono la stessa cosa?
Sì, sono due nomi per lo stesso dato catastale.
Dove trovo la particella della mia casa?
Nella visura catastale, insieme a foglio e subalterno. Il proprietario può consultarla sul sito dell’Agenzia delle Entrate con le proprie credenziali, oppure chiederla a un tecnico o al notaio.
Cosa succede se i dati catastali della casa sono sbagliati?
Di norma vanno corretti prima del rogito, perché nell’atto la casa deve essere identificata in modo esatto e corrispondere a quanto risulta al Catasto. È bene chiedere direttamente al notaio.
Si può vendere solo una parte di un terreno?
Sì, ma prima un tecnico deve fare il frazionamento, così che la parte venduta abbia una sua particella.
