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Il mutuo, si sa, è un tipo di finanziamento che viene richiesto ad una banca o ad un istituto di credito per gestire o affrontare determinate spese, spesso di carattere immobiliare. Per esempio un soggetto può decidere di acquistare una casa e richiedere un mutuo finalizzato a quell’acquisto, con tutti gli oneri e le documentazioni necessari per avviare la procedura.
Un primo passaggio imprescindibile è, in questi casi, rivolgersi al Notaio: difatti è lui che si metterà in contatto con la banca per scrivere la cosiddetta relazione notarile preliminare ed effettuare le verifiche utili a capire se sull’immobile insiste qualche vincolo pregiudizievole ed ostativo rispetto al completamento dell’operazione di erogazione. Dunque, per essere più precisi, la banca chiede in via preventiva la consegna della suddetta relazione in cui il notaio indica:
Inoltre, il Notaio ha il compito di redigere l’atto di mutuo, nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, documento fondamentale per suggellare l’accordo tra mutuatario (cioè soggetto che richiede il mutuo) e mutuante (soggetto che riceve la richiesta ed eroga il mutuo). La firma del notaio è indispensabile affinché il mutuo acquisti valore ed efficacia legale, a garanzia dei diritti e dei doveri di entrambe le parti. Ne consegue che, per accendere un mutuo, ad esempio un mutuo prima casa, è bene mettere in conto, tra le varie spese da sostenere, anche gli oneri notarili.
Il mutuo può avere caratteristiche e configurazioni diverse a seconda delle modalità mediante le quali viene erogato, dei soggetti richiedenti, della situazione che si deve fronteggiare nello specifico. Gli aspetti che tendono a variare tra un mutuo ed un altro riguardano il tasso di interesse, i costi da sostenere, il piano di ammortamento e nello specifico la durata, che non sempre è la stessa.
Per non incorrere in sorprese, è sempre bene che il mutuatario, prima di procedere alla richiesta, si informi sulle peculiarità del mutuo che vuole stipulare.
Il mutuo per l’acquisto della prima casa è quel tipo di finanziamento erogato dalla banca quando vi è l’intenzione di comprare una casa da destinare ad abitazione principale. In questo caso, sono riconosciute molte agevolazioni fiscali, tra cui l’imposta sostitutiva dovuta nella misura dello 0,25% anziché del 2%, come è prevista ordinariamente, nonché una detrazione IRPEF pari al 19% sugli interessi e sulle spese accessorie del mutuo per un tetto massimo di 4.000 euro all'anno. Altre tasse agevolate riguardano:
È tuttavia necessario rispettare alcuni requisiti per accedere a tali benefici, in particolare:
Della procedura che va dalla stipula dell’atto di acquisto (e dell’atto di mutuo prima casa) alla trascrizione dello stesso si occupa il Notaio.
Come si è già detto a proposito del mutuo seconda casa, quando l’intenzione è quella di acquistare una seconda casa (o una prima casa di lusso), il finanziamento concesso potrebbe avere un costo più alto, in ragione della mancanza di agevolazioni. Chiedere al notaio quale possa essere il costo dell’atto di mutuo e dell’atto di acquisto della seconda casa è il primo passo per comprendere le differenze sostanziali con l’atto di mutuo prima casa. È anche bene informarsi sugli ulteriori oneri che spettano preliminarmente alla richiesta del mutuo alla banca (garanzie da allegare, documenti da presentare, durata del finanziamento ecc.).
Diverso discorso si deve fare quando il mutuo viene richiesto non per comprare, ma per ristrutturare un immobile: tendenzialmente la finalità è quella di modificare l’aspetto della casa, che si tratti di interni, infissi, impianti o semplicemente di piccole migliorie.
A seconda del tipo di intervento che si rende necessario e dei professionisti incaricati di eseguirlo, si calcola il costo complessivo dell’operazione, tenendo conto non solo del mutuo erogato, ma anche dell’allegazione della documentazione utile (certificazioni come SCIA, CILA, DIA o permesso di costruire) e dei servizi notarili (onorario, redazione degli atti notarili, trascrizione ecc.).
La surroga (detta anche surrogazione o portabilità del mutuo) comporta un trasferimento di mutuo ipotecario da una banca ad un’altra che potrebbe offrire condizioni più vantaggiose al mutuatario (cioè a chi richiede il mutuo). In virtù di questa operazione, la nuova banca subentra nel rapporto precedentemente instaurato: dunque, la vecchia ipoteca non viene cancellata o estinta ma semplicemente sostituita con il subentro della nuova banca, che in genere si fa carico dei costi di trasferimento e delle spese notarili.
Infine, il mutuo liquidità è un particolare tipo di finanziamento che si richiede per affrontare spese diverse dall’acquisto di una casa: può trattarsi di spese sanitarie, spese relative al pagamento dell’università per i propri figli o semplicemente di una esigenza di avere del denaro liquido.
La peculiarità di questo mutuo è data dal fatto che i tassi d’interesse sono molto più vantaggiosi rispetto a quelli applicabili a finanziamenti correlati all’acquisto o alla ristrutturazione immobiliare. Tuttavia l’importo erogabile, almeno solitamente, è inferiore, proprio perché generalmente si tratta di spese molto più contenute.
Scegliere il mutuo che più si confà alle nostre esigenze presenti e future è il primo modo per essere pienamente consapevoli dei differenti tipi di erogazione, del modo in cui il finanziamento viene concesso, dello stato dei fatti al momento della domanda. Ecco perché rivolgersi al Notaio per una consulenza preliminare alla richiesta di mutuo è importante per decidere le sorti dell’investimento, per sapere con certezza cosa accade nel momento in cui viene concesso il mutuo e perché deve essere iscritta obbligatoriamente ipoteca.
Cerchiamo di fare chiarezza sui mutui e sulla durata per capire quali sono le esigenze che vengono in considerazione:
Il mutuo può avere varie forme e configurazioni in rapporto non solo al tipo di investimento da finanziare (acquisto, ristrutturazione ecc.), ma anche e soprattutto in base alla durata e ai tassi d’interesse che si applicano al prestito.
Per esempio, un mutuo stipulato a tasso fisso differisce in modo significativo da quello a tasso variabile, in quanto il primo consente una predeterminazione del piano di ammortamento che rimarrà tendenzialmente stabile nel tempo, mentre il secondo può andare incontro a variazioni dovute all’oscillazione dei tassi di mercato.
Come si è accennato in precedenza, le spese che riguardano la stipula dell’atto di mutuo comprendono l’onorario del notaio, gli adempimenti amministrativi e fiscali, la redazione dell’atto stesso e la trascrizione.
Chi ha intenzione di chiedere un mutuo dovrà esibire tutta la documentazione idonea sia all’istituto di credito che si occuperà dell’operazione di mutuo sia al Notaio per la stipula dell’atto.
La banca, prima di concedere il mutuo, avvia una pratica detta istruttoria in cui verifica l’identità del richiedente. Anzitutto si parte dal cosiddetto “parere di fattibilità”, cioè da un giudizio preventivo che tiene conto delle caratteristiche del mutuatario e, soprattutto, della sua capacità di rimborsare l’intero debito.
Se questo primo test viene superato, la banca può avviare l’iter finalizzato all’erogazione del mutuo. Se, al contrario, il parere è negativo, la banca può rifiutare il prestito.
Ulteriori verifiche riguardano:
Per stipulare l’atto di mutuo dal notaio è necessario rilasciare alcuni documenti indispensabili.
Per persone fisiche:
Per soggetti non coniugati:
Per coniugati (anche se separati o in regime di comunione legale dei beni):
Se separati e divorziati:
Se intervengono soggetti extracomunitari:
Per enti e società:
Documentazione relativa agli immobili
Titolo di acquisto:
Se l’acquisto è avvenuto per successione:
Se si tratta di unità immobiliare o terreno:
Se c’è ipoteca precedente da cancellare:
Prima della redazione dell’atto dal Notaio si rendono necessari quegli accertamenti (anche di raccordo con la banca) finalizzati al corretto svolgimento dell’operazione. Per questo motivo, tra l’elaborazione della richiesta e l’effettivo riscontro con conseguente erogazione del finanziamento potrebbe passare un po’ di tempo. Infatti, il Notaio, dopo aver iscritto ipoteca a garanzia, procederà ad altre verifiche relative all’immobile e ai soggetti partecipanti; dovrà poi documentare l’esito delle verifiche nella relazione notarile preliminare, a seguito della quale la banca potrà deliberare. A questo punto, se la banca ha concesso il mutuo, si può procedere con la stipula dell’atto notarile.
Sarebbe anche buona norma prendere in considerazione una consulenza preliminare all’accensione del mutuo, al fine di capire i costi e le tempistiche relative all’atto notarile.
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