Mutuo per ristrutturare casa, quando serve il notaio e costi

• La ristrutturazione della casa: cosa c’è da sapere e quando rivolgersi al notaio
• Mutuo per i lavori, due punti da chiarire prima della banca
• Mutuo relativo alla ristrutturazione dal notaio
• Quanto costa il notaio per la ristrutturazione

La ristrutturazione della casa: cosa c’è da sapere e quando rivolgersi al Notaio

Dopo aver comprato casa, un altro passaggio importante può essere quello relativo alla ristrutturazione, se l’immobile necessita di migliorie, rifacimenti o semplicemente di un riassetto. L’obiettivo è quello di rendere l’appartamento più appetibile, magari più confortevole in vista del programma di vita che ci siamo preposti. 

Gli interventi che si possono ritenere necessari per la ristrutturazione sono molteplici, tra i quali emergono:

1. lavori di riparazione, rinnovamento e sostituzione della finitura interna ed esterna della casa, come sostituzione o riparazione dei camini o dei sanitari, sostituzione degli infissi esterni e delle porte interne, installazione di citofoni e di sistemi di videosorveglianza ecc. (tutti questi interventi si possono definire opere di edilizia libera, dato che non si richiede un’autorizzazione per eseguirle);
2. lavori volti a modificare o sostituire alcune parti strutturali di una casa o comunque utili a realizzare ed integrare servizi sanitari e tecnologici, senza tuttavia alterare la volumetria o la destinazione d’uso dell’immobile (opere per le quali spesso si richiede al Comune la Comunicazione di inizio lavori asseverata, CILA, o la Segnalazione certificata di inizio attività, SCIA);
3. opere di ristrutturazione urbanistica ed edilizia che possono comportare una sostanziale modifica della volumetria dell’immobile (per le quali si richiede al Comune il permesso di costruire).

Data la delicatezza della circostanza, è bene rivolgersi a professionisti che sappiano indirizzare e rispondere alle domande più frequenti, cioè a coloro che seguano l’intero iter che va dal sopralluogo (con annessa verifica della conformità edilizia e catastale) all'inizio vero e proprio dei lavori. Tendenzialmente ci si affida a un’impresa specializzata nel settore edile, ad un architetto, ad un ingegnere, ad un geometra oltre che al Notaio per l’atto di mutuo (come vedremo).

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Mutuo per i lavori, due punti da chiarire prima della banca

Per un mutuo di ristrutturazione serve sempre il notaio?

Serve quando il finanziamento è garantito da ipoteca, come di norma nei mutui: l’ipoteca si concede per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità (art. 2821 c.c.), e il contratto si firma di norma dal notaio. Un prestito personale senza ipoteca, invece, non richiede l’atto notarile.

Si può chiedere un mutuo per i lavori su una casa già ipotecata?

Sì, è possibile: la legge bancaria prevede che la Banca d’Italia stabilisca anche i casi in cui una precedente ipoteca non impedisce un nuovo mutuo fondiario (art. 38 TUB), e la nuova ipoteca prende di norma il grado successivo. Quanto la banca sia disposta a finanziare dipende dal valore della casa e dal debito che resta da pagare.

Mutuo relativo alla ristrutturazione dal Notaio

Il mutuo per la ristrutturazione serve a finanziare i lavori che modifichino l’aspetto, internamente o esternamente, dell’immobile su cui sono eseguiti.

A volte si può trattare di modifiche interne, come ad esempio il rifacimento dei bagni, dei pavimenti o di alcuni impianti. Altre volte invece, la ristrutturazione è più consistente e può portare a significativi cambiamenti dell’immobile.

È d’uopo la considerazione per cui il calcolo della somma da richiedere per lo svolgimento dei lavori relativi al rinnovamento strutturale della casa è previsto e riportato nel documento chiamato preventivo lavori, redatto dall’impresa edile e richiesto dalle banche e dagli istituti di credito prima di concedere il finanziamento.

Poiché si tratta di mutuo, di norma garantito da ipoteca, è necessario l’intervento del Notaio per la stipula del contratto, ed è anche possibile confrontarsi con lo studio prima della firma sul contenuto del contratto e sui costi.

La presenza del Notaio si ritiene imprescindibile soprattutto quando la domanda per l’erogazione del suddetto mutuo ha a che fare con l’acquisto di una casa da ristrutturare: in particolare, è bene informarsi sulle modalità attraverso cui gli istituti di credito erogano le somme richieste, indicate proprio nel contratto. Si può applicare la modalità SAL (cioè stato di avanzamento lavori), con versamenti a tranche man mano che il perito della banca verifica i lavori, oppure una soluzione unica versata prima o al termine dei lavori: le differenze sono spiegate nella pagina sulle modalità di erogazione.

Quando chiedere il preventivo al notaio

Il preventivo è un diritto di ogni utente che intenda usufruire dei servizi erogati dal Notaio: la legge chiede al professionista di rendere noto il compenso in forma scritta o digitale (art. 9 DL 1/2012). Di conseguenza può essere richiesto in ogni momento, anche prima di scegliere la banca o di avviare i lavori.

Il preventivo permette di rendere edotti gli utenti circa gli oneri preliminari, relativi alla documentazione da fornire alla banca e al notaio, nonché sui costi dell’atto stipulato dal pubblico ufficiale. Ecco perché è molto importante che questa documentazione sia dettagliata e coerente, e risponda alle perplessità che le parti possono nutrire in rapporto alle spese del mutuo.

Quanto dura l’atto di mutuo per la ristrutturazione

Il notaio incaricato di redigere un atto di mutuo per la ristrutturazione di norma procede prima ad una serie di controlli sulla documentazione allegata, sull'identità e sullo status giuridico dei partecipanti, e prepara per la banca la relazione notarile preliminare.

Le tempistiche relative alla durata del mutuo variano a seconda degli accertamenti e dei controlli da eseguire, ma si tende a pensare che essi seguano un iter simile a quello previsto per il normale mutuo.

Documenti necessari per il mutuo

Quando ci rivolgiamo alla banca per la richiesta di un mutuo volto alla ristrutturazione della prima casa, dobbiamo esibire alcuni documenti funzionali alla richiesta di un finanziamento (vale a dire documenti reddituali, carta di identità e codice fiscale, certificato di residenza e di stato di famiglia, eventualmente permesso di soggiorno ecc.), ai quali si dovrà aggiungere la documentazione riguardante l'abitazione e gli interventi che si intendono realizzare, dal momento che, per i mutui fondiari, l’importo massimo è fissato in rapporto al valore dell’immobile ipotecato o al costo delle opere da eseguire (art. 38 TUB). Ecco che allora devono risultare:

1. se si tratta di manutenzione ordinaria (cioè semplici lavori di riparazione o sostituzione): preventivo dell’impresa che effettuerà i lavori o di un professionista abilitato;
2. se si tratta di manutenzione straordinaria (come rifare bagni, impianti o tramezzi, anche con interventi strutturali): oltre al preventivo, il progetto edilizio e il titolo presentato al Comune, cioè la CILA o, quando i lavori toccano parti strutturali o prospetti, la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA);
3. se si tratta di interventi di ristrutturazione edilizia con grandi opere: oltre al preventivo, il permesso di costruire ed (eventualmente) il contributo di costruzione da pagare al Comune.

Quanto costa il Notaio per la ristrutturazione

Le spese notarili riguardano innanzitutto l’onorario che spetta al professionista che abbia messo a disposizione i servizi utili ai propri utenti. Nel caso specifico, il Notaio di norma redige un atto (o una scrittura privata autenticata) che ha ad oggetto il mutuo richiesto per la ristrutturazione. Oltre all’onorario, dunque, la spesa riguarda questo contratto, nonché il regime di tassazione applicabile. Se nello stesso giorno si firma anche l’acquisto della casa, i costi dei due atti sono spiegati nella pagina sul preventivo per compravendita e mutuo.

Costa di più l’atto per la ristrutturazione della prima o della seconda casa?

L’imposta sostitutiva applicata al mutuo per la ristrutturazione di una seconda casa sarà del 2% sull’importo, in quanto, per ottenere la minor aliquota dello 0,25% occorre essere in possesso dei requisiti richiesti per l’acquisto della prima casa. Per gli interessi, invece, conta l’abitazione principale: per un mutuo garantito da ipoteca e destinato a costruire la casa in cui si andrà a vivere, o a lavori di ristrutturazione edilizia su di essa, si detrae il 19% su un massimo di 2.582,28 euro di interessi l’anno, purché il contratto sia firmato nei sei mesi prima o nei diciotto mesi dopo l’inizio dei lavori e la casa diventi abitazione principale entro sei mesi dalla loro fine (art. 15, comma 1 ter, TUIR); il limite di 4.000 euro riguarda invece il mutuo per l’acquisto. Così anche ai fini IMU prima casa diventa quella abitata, indipendentemente da come sia stata acquistata (e quella non più abitata, seppur acquistata come prima casa, per l’IMU diventa seconda).

Per quanto riguarda il mutuo per l’acquisto della prima casa, il trasferimento della residenza deve avvenire entro un anno dall’acquisto. In mancanza, viene meno la detraibilità degli interessi (non solo per quell’anno, ma per tutta la durata del mutuo).

Tasse da pagare e detrazioni riconosciute

Anzitutto giova ricordare che, relativamente al mutuo stipulato per l’acquisto o la ristrutturazione della casa, si devono versare delle imposte (a favore dello Stato) il cui importo è trattenuto dagli istituti di credito.

Come si è anticipato, se si tratta di prima casa, la percentuale è dello 0,25% sul valore del mutuo,  che sale al 2% quando non ricorrono le condizioni della prima casa, ad esempio per una seconda casa. L’imposta sostitutiva riguarda i finanziamenti di durata superiore a diciotto mesi (art. 15 DPR 601/1973); come cambia da un tipo di mutuo all’altro è spiegato nella pagina sui tipi di atto di mutuo.

Per quanto riguarda gli sgravi fiscali, alle persone fisiche che sostengono le spese per la ristrutturazione dell’immobile qualificato come abitazione, è riconosciuta una detrazione dall’Irpef che, per le spese sostenute nel 2026, è pari al 50% sull’abitazione principale di chi ne è proprietario o titolare di un diritto reale e al 36% negli altri casi, con un limite massimo di spesa di 96.000 euro. Tale detrazione va ripartita in dieci rate di uguale importo. Essa è riconosciuta anche a chi abbia acquistato (o abbia in programma di acquistare) abitazioni ristrutturate, ed anche per le spese relative alla manutenzione degli edifici, interventi di restauro e risanamento conservativo ad opera di imprese di costruzione e ristrutturazione.

Per ottenere la detrazione fiscale bisogna però fornire i dati catastali dell’immobile nella dichiarazione dei redditi. Il richiedente deve anche conservare i documenti da presentare, su richiesta, all’Agenzia delle Entrate; in particolare ci si riferisce a:

• domanda di accatastamento, se la casa non è ancora censita;
• ricevute di pagamento dell’IMU (Imposta municipale unica), se dovuta;
• concessioni/autorizzazioni allo svolgimento dei lavori (come la SCIA, la CILA o il permesso di costruire); in alternativa, dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà (nel caso in cui per l’esecuzione dei lavori non sia richiesto alcun titolo abilitativo) indicante la data di inizio dei lavori e il calcolo delle spese;
• fatture e ricevute dei bonifici con cui sono stati pagati i lavori.