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Mutuo per la ristrutturazione dal Notaio

La ristrutturazione della casa: cosa c’è da sapere e quando rivolgersi al Notaio

costo notaio per atto di mutuo relativo alla ristrutturazione della casaDopo aver comprato casa, un altro passaggio importante può essere quello relativo alla ristrutturazione, se l’immobile necessita di migliorie, rifacimenti o semplicemente di un riassetto. L’obiettivo è quello di rendere l’appartamento più appetibile, magari più confortevole in vista del programma di vita che ci siamo preposti. 

Gli interventi che si possono ritenere necessari per la ristrutturazione sono molteplici, tra i quali emergono:

  1. lavori di riparazione, rinnovamento e sostituzione della finitura interna ed esterna della casa, come sostituzione o riparazione dei camini o dei sanitari, sostituzione degli infissi esterni e delle porte interne, installazione di citofoni e di sistemi di videosorveglianza ecc. (tutti questi interventi si possono definire opere di edilizia libera, dato che non si richiede un’autorizzazione per eseguirle);
  2. lavori volti a modificare o sostituire alcune parti strutturali di una casa o comunque utili a realizzare ed integrare servizi sanitari e tecnologici, senza tuttavia alterare la volumetria o la destinazione d’uso dell’immobile (opere per le quali spesso si richiede al Comune la Comunicazione di inizio lavori asseverata-CILA o la Segnalazione certificata di inizio attività-SCIA);
  3. opere di ristrutturazione urbanistica ed edilizia che possono comportare una sostanziale modifica della volumetria dell’immobile (per le quali si richiede al Comune il permesso di costruire).

Data la delicatezza della circostanza, è bene rivolgersi a professionisti che sappiano indirizzare e rispondere alle domande più frequenti, cioè a coloro che seguano l’intero iter che va dal sopralluogo (con annessa verifica della conformità edilizia e catastale) all'inizio vero e proprio dei lavori. Tendenzialmente ci si affida a un’impresa specializzata nel settore edile, ad un architetto, ad un ingegnere, ad un geometra oltre che al Notaio per la consulenza sul mutuo (come vedremo).

Mutuo relativo alla ristrutturazione dal Notaio

Il mutuo per la ristrutturazione serve a finanziare i lavori che modifichino l’aspetto, internamente o esternamente, dell’immobile su cui sono eseguiti.

A volte si può trattare di modifiche interne, come ad esempio il rifacimento dei bagni, dei pavimenti o di alcuni impianti. Altre volte invece, la ristrutturazione è più consistente e può portare a significativi cambiamenti dell’immobile.

È d’uopo la considerazione per cui il calcolo della somma da richiedere per lo svolgimento dei lavori relativi al rinnovamento strutturale della casa è previsto e riportato nel documento chiamato preventivo lavori, redatto dall’impresa edile e richiesto dalle banche e dagli istituti di credito prima di concedere il finanziamento.

Poiché si tratta di mutuo, è necessario l’intervento del Notaio per la stipula del contratto, ed è anche possibile chiedere una consulenza in fase di scelta, al fine di decidere quale sia il migliore prestito per le proprie esigenze.

La presenza del Notaio si ritiene imprescindibile soprattutto quando la domanda per l’erogazione del suddetto mutuo ha a che fare con l’acquisto di una casa da ristrutturare: in particolare, è bene informarsi sulle modalità attraverso cui gli istituti di credito erogano le somme richieste, indicate proprio nel contratto. Molto spesso si applica la modalità SAL (cioè stato di avanzamento lavori), più raramente si parla di soluzione unica versata prima o al termine dei lavori.

Quando chiedere il preventivo al notaio

Il preventivo è un diritto di ogni utente che intenda usufruire dei servizi erogati dal Notaio. Di conseguenza può essere richiesto in ogni momento, proprio perché tendenzialmente si valuta una consulenza prima di prendere in considerazione qualsiasi lavoro di ristrutturazione. Quindi la necessità più impellente sembra essere quella relativa alla stipula del mutuo, dell’atto più consono alle esigenze personali.

Il preventivo permette di rendere edotti gli utenti circa gli oneri preliminari, relativi alla documentazione da fornire alla banca e al notaio, nonché sui costi dell’atto stipulato dal pubblico ufficiale. Ecco perché è molto importante che questa documentazione sia dettagliata e coerente, e risponda alle perplessità che le parti possono nutrire in rapporto alle spese del mutuo.

Quanto dura l’atto di mutuo per la ristrutturazione

Il notaio incaricato di redigere un atto di mutuo per la ristrutturazione deve prima procedere ad una serie di controlli sulla documentazione allegata, sull'identità e sullo status giuridico dei partecipanti.

Le tempistiche relative alla durata del mutuo variano a seconda degli accertamenti e dei controlli da eseguire, ma si tende a pensare che essi seguano un iter simile a quello previsto per il normale mutuo.

Documenti necessari per il mutuo

Quando ci rivolgiamo alla banca per la richiesta di un mutuo volto alla ristrutturazione della prima casa, dobbiamo esibire alcuni documenti funzionali alla richiesta di un finanziamento (vale a dire documenti reddituali, carta di identità e codice fiscale, certificato di residenza e di stato di famiglia, eventualmente permesso di soggiorno ecc.), ai quali si dovrà aggiungere la documentazione riguardante l'abitazione e gli interventi che si intendono realizzare, dal momento che il capitale massimo erogabile è valutato in base al valore dell'immobile al termine dei lavori. Ecco che allora devono risultare:

  1. se si tratta di manutenzione ordinaria (cioè semplici lavori di riparazione o sostituzione): preventivo dell’impresa che effettuerà i lavori o di un professionista abilitato;
  2. se si tratta di manutenzione straordinaria (cioè interventi strutturali): oltre al preventivo, il progetto edilizio e l’autorizzazione edilizia che si richiede al Comune, o denuncia di inizio attività (DIA)/segnalazione certificata di inizio attività (SCIA);
  3. se si tratta di interventi di ristrutturazione edilizia con grandi opere: oltre al preventivo, il permesso di costruire ed (eventualmente) il contributo di costruzione da pagare al Comune.

Quanto costa il Notaio per la ristrutturazione

Le spese notarili riguardano innanzitutto l’onorario che spetta al professionista che abbia messo a disposizione i servizi utili ai propri utenti. Nel caso specifico, il Notaio provvederà a redigere un atto (o una scrittura privata autenticata) che ha ad oggetto il mutuo richiesto per la ristrutturazione. Oltre all’onorario, dunque, la spesa riguarda questo contratto, nonché il regime di tassazione applicabile.

Costa di più l’atto per la ristrutturazione della prima o della seconda casa?

L’imposta sostitutiva applicata al mutuo per la ristrutturazione di una seconda casa sarà del 2% sull’importo, in quanto, per ottenere la minor aliquota dello 0,25% occorre essere in possesso dei requisiti richiesti per l’acquisto della prima casa. E’ invece possibile portare in detrazione la quota parte degli interessi del mutuo (il 19%) fino ad un ammontare massimo di 4.000 euro, in quanto si fa riferimento all’abitazione principale, cioè a quella ove si ha la residenza. Così anche ai fini IMU prima casa diventa quella abitata, indipendentemente da come sia stata acquistata (e quella non più abitata, seppur acquistata come prima casa, per l’IMU diventa seconda).

Per quanto riguarda il mutuo prima casa, il trasferimento della residenza deve avvenire entro un anno dall’acquisto. In mancanza, viene meno la detraibilità degli interessi (non solo per quell’anno, ma per tutta la durata del mutuo).

Tasse da pagare e detrazioni riconosciute

Anzitutto giova ricordare che, relativamente al mutuo stipulato per l’acquisto o la ristrutturazione della casa, si devono versare delle imposte (a favore dello Stato) il cui importo è trattenuto dagli istituti di credito.

Come si è anticipato, se si tratta di prima casa, la percentuale è dello 0,25% sul valore del mutuo,  che può arrivare al 2% se esso non viene erogato da una banca o da un’altra finanziaria o in presenza di condizioni diverse (cioè se si tratta di seconda casa).

Per quanto riguarda gli sgravi fiscali, alle persone fisiche che sostengono le spese per la ristrutturazione dell’immobile qualificato come abitazione, è riconosciuta una detrazione dall’Irpef pari al 50%, con un limite massimo di spesa di 96.000 euro. Tale detrazione va ripartita in dieci rate di uguale importo. Essa è riconosciuta anche a chi abbia acquistato (o abbia in programma di acquistare) abitazioni ristrutturate, ed anche per le spese relative alla manutenzione degli edifici, interventi di restauro e risanamento conservativo ad opera di imprese di costruzione e ristrutturazione.

Per ottenere la detrazione fiscale bisogna però fornire i dati catastali dell’immobile nella dichiarazione dei redditi. Il richiedente deve anche conservare i documenti da presentare, su richiesta, all’Agenzia delle Entrate; in particolare ci si riferisce a:

  • domanda di accatastamento;
  • ricevute di pagamento dell’IMU (Imposta municipale unica);
  • concessioni/autorizzazioni allo svolgimento dei lavori (come la SCIA, la CILA o il permesso di costruire); in alternativa, dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà (nel caso in cui per l’esecuzione dei lavori non sia richiesto alcun titolo abilitativo) indicante la data di inizio dei lavori e il calcolo delle spese.
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