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Tipologie atti di mutuo dal Notaio

Il mutuo dal notaio

diversi tipi di atti relativi al mutuo stipulati dal NotaioIl mutuo, si sa, è un tipo di finanziamento che viene richiesto ad una banca o ad un istituto di credito per gestire o affrontare determinate spese, spesso di carattere immobiliare. Per esempio un soggetto può decidere di acquistare una casa e richiedere un mutuo finalizzato a quell’acquisto, con tutti gli oneri e le documentazioni necessari per avviare la procedura.

Un primo passaggio imprescindibile è, in questi casi, rivolgersi al Notaio: difatti è lui che si metterà in contatto con la banca per scrivere la cosiddetta relazione notarile preliminare ed effettuare le verifiche utili a capire se sull’immobile insiste qualche vincolo pregiudizievole ed ostativo rispetto al completamento dell’operazione di erogazione. Dunque, per essere più precisi, la banca chiede in via preventiva la consegna della suddetta relazione in cui il notaio indica:

  • dati identificativi dei soggetti che partecipano al mutuo (tendenzialmente mutuante, mutuatario e terzo datore di ipoteca);
  • dati relativi all’immobile che diventerà oggetto di ipoteca (ubicazione, descrizione e dati catastali);
  • dati relativi al proprietario;
  • elenco di dei passaggi di proprietà relativi all’immobile realizzatisi negli ultimi 20 anni;
  • attestazione dell’assenza o della presenza di eventuali trascrizioni pregiudizievoli.

Inoltre, il Notaio ha il compito di redigere l’atto di mutuo, nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, documento fondamentale per suggellare l’accordo tra mutuatario (cioè soggetto che richiede il mutuo) e mutuante (soggetto che riceve la richiesta ed eroga il mutuo). La firma del notaio è indispensabile affinché il mutuo acquisti valore ed efficacia legale, a garanzia dei diritti e dei doveri di entrambe le parti. Ne consegue che, per accendere un mutuo, ad esempio un mutuo prima casa, è bene mettere in conto, tra le varie spese da sostenere, anche gli oneri notarili.

Vari tipi di mutuo: come classificarli e chi li richiede

Il mutuo può avere caratteristiche e configurazioni diverse a seconda delle modalità mediante le quali viene erogato, dei soggetti richiedenti, della situazione che si deve fronteggiare nello specifico. Gli aspetti che tendono a variare tra un mutuo ed un altro riguardano il tasso di interesse, i costi da sostenere, il piano di ammortamento e nello specifico la durata, che non sempre è la stessa.

Per non incorrere in sorprese, è sempre bene che il mutuatario, prima di procedere alla richiesta, si informi sulle peculiarità del mutuo che vuole stipulare.

Atto di mutuo prima casa

Il mutuo per l’acquisto della prima casa è quel tipo di finanziamento erogato dalla banca quando vi è l’intenzione di comprare una casa da destinare ad abitazione principale. In questo caso, sono riconosciute molte agevolazioni fiscali, tra cui l’imposta sostitutiva dovuta nella misura dello 0,25% anziché del 2%, come è prevista ordinariamente, nonché una detrazione IRPEF pari al 19% sugli interessi e sulle spese accessorie del mutuo per un tetto massimo di 4.000 euro all'anno. Altre tasse agevolate riguardano:

  • imposta di registro al 2% (fissa a 200 euro, se si compra da impresa di costruzioni);
  • imposta ipotecaria e catastale dovute in misura fissa a 50 euro ciascuna (200 se si acquista da impresa di costruzioni);
  • IVA al 4%, in caso di acquisto da impresa di costruzioni.

È tuttavia necessario rispettare alcuni requisiti per accedere a tali benefici, in particolare:

  • l’immobile deve essere situato nello stesso Comune in cui risiede o ha intenzione di risiedere il richiedente;
  • non deve trattarsi di immobile di lusso (abitazione signorile, villa o palazzo di eminente pregio storico o artistico);
  • il compratore non deve essere titolare di diritti di proprietà su un altro immobile situato nello stesso Comune, e non deve essere titolare, neppure per quote, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su un altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle suddette agevolazioni;
  • il compratore deve trasferire la propria residenza nello stesso Comune in cui è situato l’immobile acquistato entro i 18 mesi dalla stipula del contratto ed entro i 12 mesi per poter portare in detrazione gli interessi passivi del mutuo. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune dell’immobile deve essere trascritta nell’atto di acquisto.

Della procedura che va dalla stipula dell’atto di acquisto (e dell’atto di mutuo prima casa) alla trascrizione dello stesso si occupa il Notaio.

Atto di mutuo seconda casa

Come si è già detto a proposito del mutuo seconda casa, quando l’intenzione è quella di acquistare una seconda casa (o una prima casa di lusso), il finanziamento concesso potrebbe avere un costo più alto, in ragione della mancanza di agevolazioni. Chiedere al notaio quale possa essere il costo dell’atto di mutuo e dell’atto di acquisto della seconda casa è il primo passo per comprendere le differenze sostanziali con l’atto di mutuo prima casa. È anche bene informarsi sugli ulteriori oneri che spettano preliminarmente alla richiesta del mutuo alla banca (garanzie da allegare, documenti da presentare, durata del finanziamento ecc.).

Atto di mutuo ristrutturazione

Diverso discorso si deve fare quando il mutuo viene richiesto non per comprare, ma per ristrutturare un immobile: tendenzialmente la finalità è quella di modificare l’aspetto della casa, che si tratti di interni, infissi, impianti o semplicemente di piccole migliorie.

A seconda del tipo di intervento che si rende necessario e dei professionisti incaricati di eseguirlo, si calcola il costo complessivo dell’operazione, tenendo conto non solo del mutuo erogato, ma anche dell’allegazione della documentazione utile (certificazioni come SCIA, CILA, DIA o permesso di costruire) e dei servizi notarili (onorario, redazione degli atti notarili, trascrizione ecc.).

Atto di mutuo Surroga

La surroga (detta anche surrogazione o portabilità del mutuo) comporta un trasferimento di mutuo ipotecario da una banca ad un’altra che potrebbe offrire condizioni più vantaggiose al mutuatario (cioè a chi richiede il mutuo). In virtù di questa operazione, la nuova banca subentra nel rapporto precedentemente instaurato: dunque, la vecchia ipoteca non viene cancellata o estinta ma semplicemente sostituita con il subentro della nuova banca, che in genere si fa carico dei costi di trasferimento e delle spese notarili.

Atto di mutuo Liquidità

Infine, il mutuo liquidità è un particolare tipo di finanziamento che si richiede per affrontare spese diverse dall’acquisto di una casa: può trattarsi di spese sanitarie, spese relative al pagamento dell’università per i propri figli o semplicemente di una esigenza di avere del denaro liquido.

La peculiarità di questo mutuo è data dal fatto che i tassi d’interesse sono molto più vantaggiosi rispetto a quelli applicabili a finanziamenti correlati all’acquisto o alla ristrutturazione immobiliare. Tuttavia l’importo erogabile, almeno solitamente, è inferiore, proprio perché generalmente si tratta di spese molto più contenute.

Atto di mutuo dal Notaio: scegli quale fa per te

Scegliere il mutuo che più si confà alle nostre esigenze presenti e future è il primo modo per essere pienamente consapevoli dei differenti tipi di erogazione, del modo in cui il finanziamento viene concesso, dello stato dei fatti al momento della domanda. Ecco perché rivolgersi al Notaio per una consulenza preliminare alla richiesta di mutuo è importante per decidere le sorti dell’investimento, per sapere con certezza cosa accade nel momento in cui viene concesso il mutuo e perché deve essere iscritta obbligatoriamente ipoteca.

Cerchiamo di fare chiarezza sui mutui e sulla durata per capire quali sono le esigenze che vengono in considerazione:

  1. se il mutuo ha breve durata (inferiore a 15 anni) possono rientrare in questa categoria i mutui accesi, ad esempio, per la ristrutturazione di un immobile. In tal caso, il tasso variabile potrebbe essere una valida alternativa a quello fisso. Anche nell’eventualità di un futuro aumento del tasso di interessi, quest’ultimo si ripercuoterebbe su una quota minima, dato che la quota d'interessi sarà già stata in parte restituita durante i primi anni del mutuo;
  2. se invece il mutuo ha una durata pari o superiore a 30 anni, ed è richiesto, per esempio, per l’acquisto di una prima casa, sembra che il tasso fisso consenta di definire in maniera più certa l’entità degli interessi per tutta la durata del rimborso;
  3. nel caso in cui il mutuatario svolga un'attività autonoma o percepisca un reddito fisso e costante nel tempo, il mutuo a tasso fisso rappresenterebbe una garanzia a lungo termine, rispetto all’imprevedibilità del tasso variabile; viceversa, in corrispondenza di alto reddito e di previsione di entrate future o variazioni positive del reddito, c'è una maggiore probabilità di poter far fronte ad un eventuale aumento delle rate.

Perché esistono vari tipi di mutuo

Il mutuo può avere varie forme e configurazioni in rapporto non solo al tipo di investimento da finanziare (acquisto, ristrutturazione ecc.), ma anche e soprattutto in base alla durata e ai tassi d’interesse che si applicano al prestito.

Per esempio, un mutuo stipulato a tasso fisso differisce in modo significativo da quello a tasso variabile, in quanto il primo consente una predeterminazione del piano di ammortamento che rimarrà tendenzialmente stabile nel tempo, mentre il secondo può andare incontro a variazioni dovute all’oscillazione dei tassi di mercato.

Costo dell’atto di mutuo dal Notaio

Come si è accennato in precedenza, le spese che riguardano la stipula dell’atto di mutuo comprendono l’onorario del notaio, gli adempimenti amministrativi e fiscali, la redazione dell’atto stesso e la trascrizione.

Quali garanzie apprestare per richiedere il mutuo

Chi ha intenzione di chiedere un mutuo dovrà esibire tutta la documentazione idonea sia all’istituto di credito che si occuperà dell’operazione di mutuo sia al Notaio per la stipula dell’atto.

La banca, prima di concedere il mutuo, avvia una pratica detta istruttoria in cui verifica l’identità del richiedente. Anzitutto si parte dal cosiddetto “parere di fattibilità”, cioè da un giudizio preventivo che tiene conto delle caratteristiche del mutuatario e, soprattutto, della sua capacità di rimborsare l’intero debito.

Se questo primo test viene superato, la banca può avviare l’iter finalizzato all’erogazione del mutuo. Se, al contrario, il parere è negativo, la banca può rifiutare il prestito.

Ulteriori verifiche riguardano:

  • stato e valore dell’immobile oggetto del finanziamento;
  • reddito del richiedente o reddito familiare in rapporto ad ogni singola rata da pagare: quest’ultima infatti non dovrebbe superare il 30% del reddito mensile netto;
  • perizia sull’immobile al fine di controllare che non vi siano abusi edilizi o vincoli pregiudizievoli.

Documentazione da fornire al notaio per fare l’atto di mutuo

Per stipulare l’atto di mutuo dal notaio è necessario rilasciare alcuni documenti indispensabili.

Per persone fisiche:

  • carta d’identità e codice fiscale dei partecipanti (solitamente mutuatario e terzo datore d’ipoteca)
  • certificato di residenza

Per soggetti non coniugati:

  •  certificato di stato libero/vedovanza (in carta semplice)

Per coniugati (anche se separati o in regime di comunione legale dei beni):

  • estratto per riassunto dell’atto di matrimonio (in carta semplice) rilasciato da Comune nel quale è stato contratto
  • copia dell’atto di separazione dei beni
  • copia dell’atto di fondo patrimoniale

Se separati e divorziati:

  • sentenza o decreto di separazione o di divorzio

Se intervengono soggetti extracomunitari:

  • permesso di soggiorno o carta di soggiorno

Per enti e società:

  • carta d’identità del legale rappresentante
  • procura (se non interviene il legale rappresentante)
  • codice Fiscale e partita IVA
  • atto costitutivo
  • certificato camerale (Registro Imprese)
  • statuto vigente o ultimo atto notarile contenente i patti sociali aggiornati.

Documentazione relativa agli immobili

Titolo di acquisto:

  • precedente rogito di compravendita o altre provenienze

Se l’acquisto è avvenuto per successione:

  • dichiarazione di successione
  • testamento
  • accettazione di eredità

Se si tratta di unità immobiliare o terreno:

  • certificato catastale e planimetria con confini

Se c’è ipoteca precedente da cancellare:

  • lettera di assenso della banca

Quanto dura il mutuo dal notaio

Prima della redazione dell’atto dal Notaio si rendono necessari quegli accertamenti (anche di raccordo con la banca) finalizzati al corretto svolgimento dell’operazione. Per questo motivo, tra l’elaborazione della richiesta e l’effettivo riscontro con conseguente erogazione del finanziamento potrebbe passare un po’ di tempo. Infatti, il Notaio, dopo aver iscritto ipoteca a garanzia, procederà ad altre verifiche relative all’immobile e ai soggetti partecipanti; dovrà poi documentare l’esito delle verifiche nella relazione notarile preliminare, a seguito della quale la banca potrà deliberare. A questo punto, se la banca ha concesso il mutuo, si può procedere con la stipula dell’atto notarile.

Sarebbe anche buona norma prendere in considerazione una consulenza preliminare all’accensione del mutuo, al fine di capire i costi e le tempistiche relative all’atto notarile.

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