Mutuo prima casa, cosa si paga, cosa si detrae e il notaio

• Mutuo prima casa e detrazione interessi passivi
• Detrazioni
• Preventivo notarile e mutuo prima casa
• Agevolazioni prima casa e mutuo: requisiti
• Ruolo del notaio nel mutuo prima casa
• Mutuo prima casa in due, con lavori o con iva

MUTUO PRIMA CASA E DETRAZIONE INTERESSI PASSIVI

Qualora il mutuo sia contratto per l'acquisto di un immobile in presenza delle condizioni previste per l'acquisto della prima casa, è dovuta l'imposta sostitutiva nella misura dello 0,25%, in tutti gli altri casi l'imposta è del 2%. Tale imposta è di norma trattenuta direttamente dalla banca dall'importo erogato e versata all'erario: su un mutuo di 150.000 euro per la prima casa sono 375 euro, che diventano 3.000 se il mutuo non è per la prima casa. A questa si aggiungono la tassa ipotecaria fissa di 35 euro per l'iscrizione dell'ipoteca e piccoli diritti come la tassa d’archivio; l'onorario del notaio per l'atto di mutuo è a parte, e ne parliamo nella pagina su quanto costa il notaio per l'atto di mutuo.

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DETRAZIONI

Chi ha contratto un mutuo ipotecario per l'acquisto dell'abitazione principale, propria o di suoi familiari, può detrarre, dalle imposte sui redditi relative all'anno durante il quale ha pagato le rate del mutuo il 19%, degli interessi passivi e relativi oneri (tra i quali la fattura del notaio per l'atto di mutuo), sino ad un importo massimo di euro 4.000,00, cioè al massimo 760 euro di detrazione l'anno.

PREVENTIVO NOTARILE E MUTUO PRIMA CASA

Il costo dell'atto di Acquisto della Prima Casa è ridotto rispetto al rogito per immobili ad uso investimento perché sono previste le agevolazioni prima casa. Un confronto con il notaio può essere utile per approfondire requisiti e regole. Contatta il Notaio Online e ottieni gratis, di norma in poche ore, il Preventivo Analitico; un eventuale appuntamento in Studio si concorda poi direttamente con il notaio, anche per quanto riguarda i costi.

Agevolazioni Prima Casa e Mutuo: requisiti

Abbiamo già visto come chi debba comprare un’abitazione possa, se rispetta determinati requisiti, usufruire delle Agevolazioni Prima Casa. Sono previste anche agevolazioni per il Mutuo Prima Casa? Molti degli aiuti previsti si rivolgono ai giovani perché per questi è più difficile disporre delle garanzie che servono alla banca per l'erogazione del finanziamento. Fino al 2023 esisteva un bonus fiscale specifico per gli under 36 (esenzione dalle imposte sull’acquisto e dall’imposta sostitutiva sul mutuo), prorogato al 2024 solo per chi aveva già registrato il preliminare, poi scaduto e non rinnovato. Nel 2026 resta il Fondo di garanzia mutui prima casa gestito da Consap: di base garantisce il 50% del capitale, per mutui fino a 250.000 euro, e per le domande presentate fino al 31 dicembre 2027 la garanzia sale fino all’80% per chi ha meno di 36 anni, per le giovani coppie, per i nuclei con un solo genitore e figli minori e per gli inquilini delle case popolari, se l’ISEE non supera 40.000 euro e il mutuo supera l’80% del prezzo. Non riduce le imposte, ma può aiutare a ottenere il mutuo anche senza le garanzie che la banca chiederebbe altrimenti; la decisione sul finanziamento resta comunque della banca.

Una nota importante: le agevolazioni sul mutuo, come le garanzie più alte del Fondo, sono spesso temporanee e vengono prorogate di volta in volta. È dunque ancora più importante verificare le norme in vigore nel momento in cui si decide di comprare casa. Il notaio può aiutare a comprendere gli aggiornamenti della norma in materia e a verificare i requisiti per le agevolazioni prima casa.

Esiste poi una tutela diversa, che riguarda chi il mutuo lo ha già e non riesce più a pagarlo. Cosa succede se il mutuatario dovesse perdere il lavoro o essere impossibilitato a lavorare per malattia o altro? Attraverso il Fondo di solidarietà per i mutui prima casa (Fondo Gasparrini) potrà chiedere la sospensione del pagamento delle rate per un massimo di 18 mensilità: quindi potrà rimandare sino a un anno e mezzo la ripresa del pagamento del mutuo, nei casi previsti dalla legge (perdita del lavoro, riduzione dell’orario, morte o grave handicap) e per mutui fino a 250.000 euro sull’abitazione principale, con un ISEE non superiore a 30.000 euro. Sono naturalmente escluse da questa possibilità le case di lusso.

Ruolo del Notaio nel Mutuo Prima Casa

Per qualsiasi compravendita immobiliare ci si rivolge di norma al Notaio, così come quando si deve stipulare un contratto di Mutuo con ipoteca, anche per la Prima Casa: l’intervento di questo professionista ha infatti una serie di funzioni molto importanti. Per accedere al mutuo dovremo infatti per prima cosa rivolgerci alla banca, che ci farà le sue proposte e ci illustrerà le diverse tipologie di mutuo che hanno a disposizione. Ormai anche gli istituti di credito cercano spesso di diversificare la proprie proposte a seconda che il cliente debba appunto comprare una prima o una seconda casa, prevendendo dunque specifiche condizioni per il Mutuo Prima Casa, oppure a seconda dell’età del richiedente e così via. Ogni istituto di credito ha una propria politica differente in questo senso e può dunque essere utile interpellarne più di uno per verificare quale sia la soluzione che fa più al caso nostro. Anche se non può naturalmente influenzare la nostra decisione, potrebbe essere bene ricordarci già in questa fase del Notaio: può infatti fornire informazioni tecniche e professionali per permetterci di fare una scelta consapevole sul tipo di mutuo.

In ogni caso, una volta che avremo comunicato alla banca prescelta l’accettazione della loro proposta, entrerà in gioco il Notaio: da una parte infatti la banca effettuerà una serie di verifiche per conto proprio per accertarsi che la nostra posizione finanziaria sia adeguata alla concessione del Mutuo, dall’altra il Notaio di norma verifica, con la relazione notarile preliminare, che l’immobile che stiamo per comprare sia esistente e libero da vincoli che rendano impossibile procedere con il mutuo, in quanto l’immobile deve naturalmente essere ipotecabile. Una volta che tutte queste verifiche avranno avuto buon esito, potremo dunque procedere con l’atto vero e proprio, che di norma viene sottoscritto contestualmente a quello di compravendita: il Notaio riporterà dunque di norma nell’atto tutte le informazioni riguardanti il nostro Mutuo Prima Casa, ivi compresi importo, restituzione delle rate, penali, possibilità di sospensione e quant’altro. In questo modo potremo andare a verificare in qualsiasi momento i termini dell’accordo preso con l’istituto di credito. Il conto complessivo dei due atti insieme, compravendita e mutuo, è spiegato nella pagina sul costo del notaio per acquisto prima casa con mutuo.

L’atto notarile è un documento dal valore legale ed è dunque una garanzia di correttezza e chiarezza da entrambe le parti: nel caso in cui dovessero nascere controversie riguardo l’oggetto di tale atto, quest’ultimo sarà un documento decisivo per giungere a una corretta risoluzione delle stesse. Data la grande importanza non solo dell’atto che stiamo per sottoscrivere, ma anche dell’impegno economico che stiamo assumendo e che ha spesso una durata di diversi decenni (spesso anche 30 anni e per cifre importanti), è facile comprendere come non solo sia importante valutare bene quale tipologia di mutuo sottoscrivere, ma anche dedicare la giusta attenzione all’atto che lo regola, approfondendo con il Notaio tutte le questioni che non ci sono chiare o che riteniamo abbiano bisogno di una spiegazione specifica.

Una volta sottoscritto l’atto di Mutuo per la Prima Casa, il Notaio di norma lo registra e iscrive l’ipoteca: la banca allora dispone l’erogazione della somma (che di norma viene consegnata direttamente al venditore, saldando così il debito del compratore), al rogito o nei giorni successivi a seconda della modalità di erogazione, e si inizieranno a pagare le rate pattuite per la restituzione del capitale comprensivo di interessi.

Mutuo prima casa in due, con lavori o con IVA

Con il mutuo cointestato, quanto si detrae?

Il limite di 4.000 euro di interessi vale per il mutuo nel suo insieme, non per ciascun intestatario: con due cointestatari al 50%, ognuno detrae il 19% della propria quota di interessi, fino a 2.000 euro a testa (art. 15, comma 1, lett. b, TUIR). Gli altri aspetti del mutuo cointestato sono spiegati nella pagina dedicata.

Entro quando bisogna andare a vivere nella casa per avere la detrazione?

Di norma entro un anno dall’acquisto, che a sua volta deve avvenire nell’anno prima o dopo la firma del mutuo. Se la casa comprata è oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia, la detrazione parte da quando ci si va ad abitare, purché entro due anni dall’acquisto (art. 15, comma 1, lett. b, TUIR); cosa sapere prima di comprare è nella pagina sulla casa da ristrutturare.

L’imposta dello 0,25% vale anche se la prima casa si compra da un’impresa con IVA?

Sì: l’aliquota ridotta dipende dai requisiti della prima casa di chi compra, non dal fatto che l’acquisto sia soggetto a registro o a IVA (art. 18 DPR 601/1973).