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PORTABILITA' DEL MUTUO E SURROGA IMMOBILIARE: IL NOTAIO ONLINE RISPONDE


Portabilità del mutuo: Surroga Immobiliare

La surroga (c.d. "portabilità del mutuo") è l'istituto con il quale il mutuatario (debitore) trasferisce il proprio mutuo ipotecario dalla propria Banca a un'altra Banca.


Si tratta, in sostanza, di un nuovo contratto di mutuo stipulato con un'altra banca a condizioni evidentemente migliori del vecchio, in sostituzione a quello precedente che viene estinto; conseguentemente l'importo del nuovo mutuo sarà necessariamente pari alla somma necessaria ad estinguere il vecchio debito.


A seguito del contratto di surrogazione, non si procede con l'iscrizione di una nuova ipoteca, in quanto la nuova Banca subentra nell'ipoteca esistente che viene “volturata” a suo favore, mediante la cosiddetta annotazione ipotecaria.


TIPOLOGIE DI SURROGA E IMPORTANTI DETTAGLI


L'atto di surroga può essere di due tipi: trilaterale o bilaterale.


La surroga trilaterale prevede l'intervento in atto dell'originario creditore (“Banca surrogata”), della nuova Banca mutuante e del soggetto debitore (mutuatario) e viene stipulata con un unico atto notarile contenente: il nuovo contratto di mutuo (riproducente le condizioni pattuite tra il mutuatario e il nuovo Istituto di Credito), il consenso alla surrogazione rilasciato dalla banca surrogante, la quietanza di estinzione dell'originario mutuo rilasciata dalla banca surrogata.


La surroga bilaterale, invece, si perfeziona con due distinti atti notarili, il primo dei quali prevede l'intervento in atto della nuova banca mutuante e del soggetto debitore (mutuatario) che stipulano il nuovo contratto di mutuo, contenente il consenso alla surrogazione da parte della Banca surrogante; il secondo atto contenente la quietanza di estinzione dell'originario mutuo, rilasciato dalla Banca surrogata.


L'intera procedura di portabilità del mutuo si perfeziona in ogni caso senza alcun costo a carico del mutuatario (nessuna penale per l'estinzione del vecchio mutuo, nessuna spesa di istruttoria o perizia sul nuovo mutuo; le spese notarili relative alla stipula dell'atto o degli atti sono a totale carico della banca surrogante) e deve concludersi nel termine perentorio, massimo, di trenta giorni (decorrenti dall'avvio delle procedure di collaborazione interbancaria) per il perfezionamento dell'atto di surrogazione.


Il mutuatario, o l'eventuale terzo datore di ipoteca, è obbligato a stipulare una polizza assicurativa che copra il bene concesso in garanzia contro i danni da incendio, eventi naturali e scoppio, quindi se l'estinzione del primo finanziamento avviene per surrogazione, il mutuatario potrà scegliere di inserire un nuovo beneficiario nell'originaria polizza assicurativa oppure risolvere il contratto assicurativo originario.


In quest'ultimo caso, il mutuatario che abbia pagato il premio assicurativo in un'unica soluzione (o sino ad una data successiva a quella dell'estinzione) ha diritto di richiedere al vecchio istituto il rimborso del premio non goduto, fermo restando che è consentito alle Banche di trattenere dall'importo dovuto le spese amministrative effettivamente sostenute per l'emissione del contratto e per il rimborso del premio.


CONSULENZA NOTARILE – SURROGA


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Surroga del Mutuo: cosa è, come funziona, quando conviene e Notaio


Chi paga il Notaio nella surroga del Mutuo

Negli ultimi anni la pratica della surroga del Mutuo ha sempre più preso piede, soprattutto grazie alla costante discesa dei tassi di interesse che ha decisamente cambiato le carte in tavola per tutti coloro che hanno aperto un mutuo in anni meno favorevoli. Chi volesse cambiare le condizioni del proprio mutuo ha infatti due possibilità: la prima è la ricontrattazione del mutuo con la stessa banca che lo ha in carico e che potrebbe mostrarsi disponibile ad applicare tassi più bassi, andando così incontro al cliente ed evitando anche che questi decida di spostarsi presso un’altra banca. In questo caso la variazione dei tassi applicati richiederà solo una procedura interna alla banca stessa, senza alcun intervento del Notaio.
La seconda strada è appunto quella della surroga, che consiste nel trasferire il proprio mutuo da una banca all’altra: condizione necessaria perché si possa applicare lo strumento della surroga è che non cambino né il bene sul quale è stato aperto il mutuo, né l’importo del mutuo stesso. Possono invece ad esempio variare altri parametri quali la durata del mutuo e le coperture assicurative.

Uno dei motivi per cui la surroga (o portabilità del mutuo) riscuote così ampio successo è il fatto che il Decreto Bersani, emanato con la Finanziare 2007, ha fatto sì che questa pratica fosse gratuita per il cliente: se la banca deciderà di accollarsi il nuovo mutuo con surroga, sarà lei a sostenere tutte le spese, ivi compreso il pagamento del Notaio. Naturalmente la banca può liberamente decidere se accettare o meno di surrogare il mutuo e la procedura è identica a quella che verrebbe fatta per un mutuo nuovo, ivi compresi tutti i controlli da parte della banca. Allo stesso modo, la banca potrebbe non accettare il mutuo anche per altri motivi, ad esempio se ritiene che non sia conveniente sostenere le spese a fronte di un capitale residuo ormai basso o per altre considerazioni.
Il vantaggio della surroga del mutuo per il mutuatario è naturalmente legato alla possibilità di ottenere dei tassi migliori e di risparmiare dunque in termini di interessi: la differenza sulla rata mensile può anche essere considerevole e dipenderà dal tasso di partenza e da quanto tempo è passato da quando si è stipulato il mutuo.

Quando è possibile surrogare il mutuo?


Per la surroga del mutuo è necessario che si verifichino determinate condizioni. Innanzitutto, come abbiamo detto, questo passaggio deve essere sottoposto a uno specifico atto notarile, le cui spese saranno sostenute dalla banca che accetta di accollarsi il mutuo. Il nuovo contratto riporterà la destinazione della somma mutuata, quindi l’acquisto della casa in questa fattispecie. La prima banca non può opporsi alla surrogazione del mutuo, che è un diritto del cittadino, ma può dal canto suo proporre di rinegoziare il mutuo senza spostarlo: farà dunque una proposta al cliente, che sarà libero di accettarla (e quindi di lasciare il mutuo presso la banca di partenza con i nuovi termini) oppure di rifiutarla e portare avanti la pratica di surroga con la nuova banca.
Vi può essere anche il caso in cui un contratto di mutuo firmato prima dell’entrata in vigore della nuova legge preveda delle clausole che escludano la possibilità della surroga, la limitino oppure prevedano delle penali: in questo caso, queste clausole sono da ritenersi nulle in quanto in contrasto con la legge Bersani, mentre il resto del contratto manterrà la sua validità.

Come funziona la surroga del Mutuo


Una volta che avremo concordato con la nuova banca le condizioni che ci verranno applicate, questa darà avvio al trasferimento del mutuo informando la vecchia banca che il cliente ha deciso di procedere con la portabilità del Mutuo: richiederà dunque che gli venga comunicato l’ammontare del debito che il mutuatario deve ancora restituire, che andrà a costituire il capitale erogato del nuovo contratto di mutuo.

La prima banca non può per legge opporsi a questa decisione e dovrà consegnare alla nuova banca entro 30 giorni il nulla osta per il passaggio: in caso contrario sono previste penali e sanzioni. Si potrà allora procedere con il nuovo contratto di mutuo.
Per il cliente l’operazione di surroga del mutuo è completamente gratuita, in quanto come detto tutte le spese sono a carico della banca che decide di accollarsi il mutuo. L’unico costo che si dovrà sostenere, di poche decine di euro, è quello di iscrizione della surrogazione nei registri immobiliari. Si può procedere alla surroga in qualsiasi momento e tutte le volte che si vuole, a patto che naturalmente le banche si dimostrino propense ad accettare il nostro mutuo.

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