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Cosa fa il notaio quando si compra casa

• Importanza e garanzie del notaio
• Prima, durante e dopo il rogito: il lavoro del notaio passo per passo
• Quanto costa il lavoro del notaio
• Consulenza notarile: il contratto di compravendita immobiliare
• Perché dobbiamo rivolgerci al notaio per una compravendita immobiliare?
• Il notaio può dare consulenza per la compravendita immobiliare?
• Domande frequenti su cosa fa il notaio quando si compra casa

Quando si compra casa il notaio fa  molte cose, semplifichiamo di molto definendone quattro principali in quest’ordine: controlla che chi vende sia davvero il proprietario e che sulla casa non ci siano ipoteche, pignoramenti o abusi; scrive il rogito traducendo in un atto valido quello che le parti hanno concordato; lo legge e lo fa firmare, rispondendo di ciò che dichiara; lo registra, lo trascrive nei registri immobiliari e versa allo Stato le imposte che ha riscosso. Il suo lavoro si paga con un onorario libero, che si conosce solo con un preventivo; le imposte, invece, sono uguali da qualsiasi notaio.

La figura del notaio ha il compito di fornire assistenza e consulenza alle parti in causa se si trovano a dover affrontare atti di natura giuridica o a dover firmare particolari tipi di accordi, come il contratto di compravendita. Per la legge Italiana il notaio assume anche la qualifica di “pubblico ufficiale”, quando gli viene riconosciuto dall'ordinamento giuridico vigente la funzione istituzionale di certificazione ai fini della pubblica fede. L'atto notarile costituisce, infatti, piena prova, fino a querela di falso, del fatto che i soggetti siano comparsi avanti al notaio, abbiano stipulato un determinato contratto, abbiano effettivamente reso le dichiarazioni riportate nell'atto e abbiano, infine, sottoscritto il contratto stesso. video

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IMPORTANZA E GARANZIE DEL NOTAIO

Il notaio è, inoltre, depositario degli atti pubblici e delle scritture private con sottoscrizioni da lui autenticate, soggette a pubblicità immobiliare e commerciale o ad altre forme di pubblicità, alla quale provvede egli stesso, garantendo l'immissione nei vari registri pubblici (conservatoria, catasto, registro imprese, ecc.) di atti conformi all'ordinamento giuridico e assicurando certezza giuridica alle informazioni immesse nel sistema pubblicitario. La descritta funzione di garanzia è oggi più attuale che mai in considerazione del fatto che il legislatore ha previsto molteplici obblighi formali (dichiarazioni delle parti, allegazioni documentali) la cui inosservanza determina conseguenze rilevanti non solo sul piano patrimoniale (sanzioni amministrative), ma anche su quello giuridico (nullità dell'atto).

È, altresì, funzione del notaio, quale interprete del diritto, analizzare la volontà delle parti traducendola in un atto giuridicamente vincolante, corrispondente all'intento manifestato dalle stesse e conforme alla legge.

È, inoltre, compito del notaio, quale professionista, spiegare in modo esauriente il contenuto dell´atto notarile, gli aspetti legali e gli effetti giuridici che conseguono dalle scelte adottate, sensibilizzando le parti (in relazione ai problemi attinenti al singolo contratto, agli effetti fiscali dello stesso, alle conseguenze in ambito familiare e successorio) e assistendole in modo imparziale.

Questa figura deve, infine, riscuotere le imposte e tasse relative all'atto stipulato, essendo egli obbligato, in solido con le parti, al pagamento delle stesse.

Prima, durante e dopo il rogito: il lavoro del notaio passo per passo

Chi compra vede il notaio per un’ora, il giorno della firma. Il lavoro però comincia settimane prima e finisce settimane dopo. Questo è indicativamente il percorso per una compravendita residenziale tipica, con quello che serve da parte di chi compra.

La trascrizione è il passaggio che rende l’acquisto opponibile a tutti: fino a quel momento un’ipoteca o un pignoramento iscritti contro il venditore colpirebbero la casa. Per questo, quando il prezzo si paga tutto al rogito, si può chiedere al notaio il deposito della somma fino a trascrizione avvenuta. Come si svolge l’atto nel dettaglio è spiegato nella guida al rogito notarile; cosa contiene la relazione notarile preliminare chiesta dalla banca nella pagina dedicata.

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Quanto costa il lavoro del notaio

Il conto che si paga al rogito ha due parti. Le imposte, che il notaio riscuote e versa allo Stato e che sono identiche ovunque: per una prima casa comprata da privato con rendita catastale di 600 euro sono 1.486 euro (2% del valore catastale più 50 di ipotecaria e 50 di catastale), per la stessa casa comprata come seconda 6.904. L’onorario, che dal 2012 è libero e ripaga i controlli, la stesura e gli adempimenti descritti sopra: dipende dal valore dell’atto e dalla complessità della pratica, e per una prima casa le fasce rilevate vanno da poche centinaia a qualche migliaio di euro. Il dettaglio voce per voce è nella pagina sui costi notarili, l’esempio di parcella completa nella guida su quanto costa un notaio per il rogito.

CONSULENZA NOTARILE: IL CONTRATTO DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE

Il contratto di compravendita ha per oggetto il trasferimento di una proprietà o di un diritto verso il corrispettivo di un prezzo. La stipula del rogito ha alcuni effetti importanti sia tra le parti che nei confronti di terzi: per questo potrebbe essere utile affidarsi per tempo al Notaio in modo da poter chiarire ogni dubbio. Grazie al portale Notaio Facile è possibile contattare gratuitamente il Notaio Online per ricevere una consulenza in materia.

Devi acquistare la tua prima casa? Leggi l’articolo Agevolazioni prima casa

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Perché dobbiamo rivolgerci al Notaio per una compravendita immobiliare?

Uno dei motivi per cui più di frequente gli italiani si rivolgono al Notaio è per una compravendita immobiliare: si tratta infatti di un passaggio molto impegnativo, anche e soprattutto dal punto di vista economico, e che richiede per legge l’intervento di un Notaio per finalizzare la transazione. Abbiamo visto sopra in breve il compito del Notaio nelle compravendite immobiliari: vediamo quindi ora di approfondire l’argomento valutandone compiti, responsabilità e anche l’aiuto nei confronti del cittadino che si sta apprestando ad assumersi un impegno spesso gravoso, anche visto e considerato che spesso all’acquisto della casa si associa anche l’apertura di un mutuo che non di rado ha una durata anche di 20 o 30 anni.

Che si tratti di un giovane o di una giovane coppia che si stanno affrancando dalle famiglie d’origine, di un cambio di città, della necessità di avere una casa più grande magari per l’arrivo di figli o anche semplicemente del desiderio di avere un’abitazione più spaziosa, più bella o più adatta alle proprie necessità, in ogni caso si tratterà con tutta probabilità di uno degli esborsi più sostanziosi che ci troveremo a dover affrontare in tutta la nostra vita. Si tratta dunque di interessi di grande importanza da parte del compratore, interessi che devono essere giustamente tutelati: allo stesso modo devono però essere tutelati anche gli interessi e i diritti del venditore, che può avere una serie altrettanto nutrita di ragioni per cui deve o vuole vendere quell’immobile.

Proprio la tutela di questi interessi di entrambe le parti è uno dei compiti principali del Notaio che, nella sua veste di pubblico ufficiale super partes, si accerterà che quanto si sta portando a termine corrisponde alla volontà di entrambe le parti e che vengano rispettati i diritti di tutti secondo quanto previsto dalla normativa vigente.

Certo, quando si deve comprare casa le variabili e le questioni da affrontare sono sempre tante, a partire dalla scelta dell’abitazione stessa fino alla ricerca dell’istituto di credito che potrà aprirci il mutuo e alle questioni organizzative per il trasferimento.

I problemi però sono spesso dietro l’angolo: non solo dovremo assicurarci che l’immobile sia veramente nelle condizioni in cui ci è stato illustrato, magari anche coinvolgendo un professionista di parte se c’è qualcosa che non ci convince, ma l’immobile dovrà anche essere regolare dal punto di vista urbanistico e catastale, essere libero da vincoli e tutta una serie di altri aspetti tecnici che, anche se spesso non comprendiamo appieno in quanto non addetti ai lavori, sono di grande importanza. Al Notaio spetta proprio, tra le altre cose, la verifica di questi aspetti: questo professionista, che deve svolgere il proprio ruolo con competenza, serietà e assoluta imparzialità, dovrà infatti svolgere una serie di verifiche che vanno anche e soprattutto a nostra tutela e provvedere a una serie di adempimenti perché la compravendita sia regolare e l’immobile possa effettivamente passare di mano, oltre ad avere la responsabilità della garanzia del contratto sottoscritto, della sua registrazione e conservazione, nonché della riscossione di tasse e imposte che provvederà poi a versare a nostro nome.

Il Notaio può dare consulenza per la compravendita immobiliare?

Da quanto detto sopra risulta evidente come il Notaio non sia solo un garante, una figura cui spetta il compito di certificare il pieno rispetto della legge, ma anche uno dei massimi esperti sulle questioni di sua competenza. Spesso infatti portare a buon fine una compravendita immobiliare è più complesso di quanto possa sembrare a prima vista e molti aspetti potrebbero sfuggire alla nostra attenzione per mancanza di competenza ed esperienza: due caratteristiche che invece non mancano certo al Notaio.

Ecco perché rivolgersi al Notaio per avere consulenza su una compravendita immobiliare, prima ancora di prendere qualsiasi decisione in merito all’acquisto, non solo è possibile, ma è senz’altro una buona idea. Questo sia per chi decide di acquistare sia per chi vuole vendere e desidera essere sicuro di cosa sta facendo e di quali insidie (o opportunità) si nascondono dietro la sua specifica condizione.

In ogni caso, la prima cosa cui prestare particolare attenzione è il compromesso o proposta d’acquisto: la firma di questo documento infatti di norma impegna il compratore a portare a termine il contratto entro un tempo determinato, segnando di fatto l’inizio del processo che porterà al passaggio di mano dell’abitazione. Cosa deve contenere, e quando conviene farlo dal notaio, è nella pagina sul preliminare di vendita.

Spesso questo documento è irrevocabile e sancisce dunque l’assunzione di un impegno preciso, prevedendo vincoli e obblighi dai quali non è facile sciogliersi: per questo sarebbe buona cosa non apporre la propria firma su nessun documento prima di aver consultato il Notaio ed aver fatto le opportune verifiche. Qualche giorno di attesa in più può essere davvero ciò che fa la differenza tra un ottimo affare e un problema che potremmo dover affrontare anche per molti anni.

Pensiamo ad esempio al caso in cui l’immobile che stiamo per comprare sia sottoposto a vincoli quali un pignoramento, un sequestro o altri: in quel caso risulta evidente che staremmo per fare un pessimo affare. Lo stesso dicasi nel caso in cui il venditore non sia il reale e unico proprietario dell’immobile: anche senza arrivare al caso di una vera e propria truffa, in cui un falso proprietario cerchi di vendere un’abitazione che non gli appartiene, sull’immobile potrebbero comunque esserci vincoli o diritti di terzi. Ancora, l’immobile potrebbe non essere accatastato regolarmente: non deve naturalmente essere abusivo o avere parti costruite abusivamente (anche in questo caso, un contratto preliminare ci impegnerebbe all’acquisto, salvo il fatto che la legge non permette la compravendita di immobili abusivi, con conseguente stallo della transazione che può anche durare molto a lungo), ma deve anche essere registrato regolarmente al catasto. Questo significa che i dati in mano al catasto devono corrispondere in tutto e per tutto alla situazione reale dell’immobile.

Queste sono alcune le maggiori verifiche svolte da Notaio, o quantomeno quelle che possono avere le maggiori e più comuni conseguenze, ma il suo ruolo di controllo non si ferma qui, dovendo egli espletare una serie di verifiche formali comunque di grande importanza, dal potere di firma e capacità dei soggetti coinvolti nel contratto al regime patrimoniale dei coniugi (se le parti sono sposate), dal regime tributario da applicare al contratto (possono ad esempio esservi specifiche agevolazioni prima casa) alla verifica del rispetto delle norme in materia energetica.

Il Notaio provvederà quindi a stipulare il contratto inserendovi tutte le informazioni necessarie (importantissime anche in caso dovessero nascere controversie in futuro) e le formalità richieste dalla legge, questo contratto, che viene chiamato rogito, sarà poi correttamente registrato e conservato. Da questo momento l’immobile sarà ufficialmente nelle mani dell’acquirente.

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Domande frequenti su cosa fa il notaio quando si compra casa

Il notaio controlla anche gli abusi edilizi?

Controlla che il venditore dichiari i titoli edilizi con cui la casa è stata costruita o modificata e che la planimetria catastale corrisponda allo stato reale; senza queste dichiarazioni l’atto è nullo. Non fa un sopralluogo: se ci sono dubbi sulla corrispondenza tra casa e planimetria, conviene far controllare da un tecnico prima del compromesso.

Cosa succede se dopo il rogito salta fuori un’ipoteca?

Se era iscritta prima del rogito e il notaio non l’ha rilevata, risponde lui, con la sua assicurazione obbligatoria. Se viene iscritta tra la firma e la trascrizione, il rischio è di chi compra: per questo il notaio trascrive nel giro di pochi giorni e, su richiesta, trattiene il prezzo in deposito fino alla trascrizione.

Il notaio è dalla parte di chi compra o di chi vende?

Di nessuno dei due: è un pubblico ufficiale imparziale, anche se lo sceglie e lo paga chi compra. Deve accertare che l’atto corrisponda alla volontà di entrambi e rispetti la legge, e spiegare a entrambi cosa stanno firmando.

Quando conviene contattare il notaio, prima o dopo il compromesso?

Prima. Il compromesso vincola all’acquisto; se l’immobile ha un problema di provenienza o urbanistico, scoprirlo dopo significa una causa o una caparra da recuperare. Far leggere la proposta al notaio costa poco o nulla e spesso evita mesi di attesa.

Quanto tempo passa tra la richiesta al notaio e il rogito?

Se i documenti sono completi, dalle tre alle sei settimane: il tempo delle visure, dell’eventuale relazione per la banca e della delibera del mutuo. Provenienze complesse, condoni in corso o difformità da sanare allungano i tempi, ed è proprio quello che l’istruttoria serve a scoprire.

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