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Calcolo delle spese notarili CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA (solo registrato)


Calcolo delle spese notarili CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA (registrato e trascritto)


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Preliminare di Vendita – Compromesso Notaio

Preliminare di Vendita

Il Preliminare di compravendita detto anche preliminare di vendita è chiamato anche compromesso ed è una scrittura tra privati che si effettua solitamente ma non necessariamente dopo la proposta d’acquisto; ovvero non è indispensabile che sia preceduto da una proposta d’acquisto e dalla relativa accettazione da parte del venditore. Una volta predisposto e sottoscritto il preliminare tra la parte venditrice e quella acquirente è necessario registrarlo presso l'Agenzia delle Entrate entro i termini previsti per legge. Dato che nel compromesso sono contenuti molti termini concordati dalle parti per la definizione dell’atto di vendita ed è buona norma nonché garanzia per entrambe le parti farsi assistere da un notaio per la stesura della bozza. Spesso il notaio a cui ci si rivolge per stipulare l’atto di compravendita offre la possibilità di redigere e occuparsi anche del compromesso, talvolta anche gratuitamente. Data l’importanza dell’atto che si intende stipulare nel caso dell’acquisto di un bene immobile, sia esso residenziale o commerciale è sempre buona norma rivolgersi al notaio per redigere il preliminare di compravendita. Attraverso Notaio facile puoi richiedere informazioni, preventivi o richiedere un incontro al notaio per avere informazioni in merito al preliminare di compravendita, alla sua registrazione e all'eventuale costo. Il preliminare a differenza della proposta di acquisto è un vero e proprio contratto in cui entrambe le parti si impegnano a stipulare entro una certa data l'atto pubblico di compravendita.

 

Il preliminare di vendita: di cosa si tratta ed il ruolo del Notaio

Il contratto preliminare di vendita o compromesso è la fase intermedia in cui solitamente si struttura il processo di compravendita di un’immobile. La prima fase, dopo l’individuazione dell’immobile che corrisponde alle esigenze del compratore, è la proposta d’acquisto che il futuro acquirente formula al venditore. 

Questa proposta, che deve essere effettuata in forma scritta, è un atto unilaterale (proviene cioè da una sola parte coinvolta), revocabile (chi la formula può revocarla con una semplice dichiarazione di revoca), ricettizio (l’altra parte, il venditore, la riceve). La proposta d’acquisto deve contenere i dati delle parti, gli elementi identificativi dell’immobile, il prezzo, le modalità di pagamento e la data entro cui stipulare il rogito d’acquisto che sancisce l’effettivo passaggio di proprietà del bene.

La proposta d’acquisto, tuttavia, vincola solo il sottoscrittore, mentre il venditore non ha alcun obbligo e resta libero di accettare un’offerta migliore.

Esiste uno strumento normativo che sia invece vincolante per le parti e che preceda il rogito? Sì, si tratta del contratto preliminare di vendita.

Il preliminare di vendita: uno strumento normativo vincolante

Il preliminare di vendita è un vero e proprio contratto ed obbliga entrambi i sottoscrittori a rispettarne il contenuto. Deve essere redatto in forma scritta e può essere una scrittura privata, una scrittura privata autentica o un atto pubblico, negli ultimi due casi è necessario l’intervento di un Notaio per autenticare la scrittura o per redigere l’atto pubblico. 

Benché come abbiamo visto l’intervento di un Notaio in caso di compravendita tra due privati non sia obbligatorio per la redazione del compromesso, è opportuno coinvolgere il professionista di fiducia che potrà accertarsi dell’adeguatezza del contratto e compiere sin da questo istante le verifiche tecniche relative all’effettiva possibilità del proprietario di alienare il bene, all’assenza di ipoteche, servitù o altri gravami, alla regolarità edilizia, all’adeguatezza degli impianti. L’intervento del Notaio è particolarmente suggerito in caso di acconti sostanziosi o se è previsto che passi un lasso di tempo lungo tra la sottoscrizione del preliminare e l’atto di compravendita, in quanto la sua funzione super partes tutela entrambi i contraenti e rappresenta una tutela aggiuntiva per il futuro acquirente che è economicamente esposto.

Il preliminare di vendita: una guida al contenuto

Il contratto preliminare di vendita deve essere redatto con contenuti precisi: in primo luogo i dati anagrafici dei contraenti, cioè del venditore e del compratore, poi i dati dell’immobile, dall’indirizzo ai dati catastali, ed una sua descrizione che ne individui i piani ed i locali, dovranno poi essere indicata la conformità catastale e la regolarità edilizia, dovranno essere verificate l’assenza di ipoteche e vincoli.  

Si dovranno indicare il prezzo dell’immobile e le somme già pagate, specificando se si tratta di acconti o di caparre confirmatorie, oltre che la data entro cui procedere al rogito.  Si verificherà anche la “provenienza del bene”, direttamente collegata al diritto del proprietario di alienarlo. Se infatti, per esempio, la proprietà del bene risultasse tale per effetto di una donazione avvenuta da meno da dieci anni potrebbe essere impugnabile e rappresentare un problema per l’acquirente. Al preliminare dovrà inoltre essere allegato l’attestato di prestazione energetica (APE) che identifica la classe dell’edificio ed i suoi fabbisogni energetici. È inoltre opportuno che sia allegato al preliminare anche il regolamento di condominio e che le spese condominiali risultino regolarmente pagate.

Il preliminare di vendita: la registrazione e la trascrizione

Il preliminare di vendita, anche quando è una semplice scrittura privata, deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrateentro 20 giorni dalla sottoscrizione; se invece il contratto preliminare è redatto in forma di scrittura autenticata o atto pubblico, cioè coll’intervento di un Notaio, la registrazione deve avvenire entro 30 giorni. La registrazione ha dei costi che sono rappresentai dall’imposta di registro pari a 200 euro, se non c’è corresponsione di acconti, altrimenti occorre aggiunge il 3% di quanto pagato (a meno che non tratti di un acquisto da costruttore soggetto ad Iva); se è prevista una caparra confirmatoria si dovrà versare un importo pari allo 0.50% della cifra pagata. Tali somme saranno poi recuperate all’atto della compravendita. Oltre a ciò vi è da aggiunger l’imposta di bollo pari a 16 euro ogni 4 facciate o 100 righe. Se il contratto preliminare è stato redatto da un Notaio l’imposta di bollo è unica e pari a 155 euro. 

Il contratto preliminare redatto come atto pubblico o scrittura privata autenticata può anche essere trascritto nei Registri Immobiliari (art. 2645 bis del Codice Civile).

La trascrizione ha un effetto prenotativo e rende inefficace qualsiasi trascrizione successiva, questo rappresenta per l’acquirente una tutela aggiuntiva perché non possono essere, per esempio, iscritte ipoteche a carico dell’immobile, né può essere effettuata vendita a terzi. Anche la trascrizione ha un costo pari a 200 euro per imposta fissa di trascrizione e 35 euro per diritti fissi di trascrizione.

Negli ultimi anni si assiste ad un aumento delle trascrizioni dei contratti preliminari e questo, unitamente ad un sempre maggiore ricorso alla figura del Notaio anche in fase di stesura del preliminare ha notevolmente ridotto i contenziosi in materia di compravendita immobiliare.

Il preliminare di vendita in caso di acquisto di casa in costruzione 

Abbiamo detto che il contratto preliminare di vendita non è obbligatorio e può essere una semplice scrittura privata. Questo è vero tranne nel caso di acquisto di casa in costruzione, in questa fattispecie il legislatore ha voluto prevedere per il futuro acquirente condizioni di maggior tutela perché esposto a rischi maggiori, primo tra tutti quello del fallimento dell’impresa costruttrice. L’art. 388 del Codice della Crisi d’Impresa (Dlgs14/2019) impone che in caso di acquisto di casa in costruzione il preliminare sia redatto con la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, cioè attraverso un Notaio. Inoltre, oltre agli elementi costitutivi quali i dati delle due parti, gli estremi dell’edificio, le eventuali convenzioni urbanistiche cui è soggetto, la data in cui sarà terminato ed il prezzo, gli estremi del permesso a costruire, il preliminare dovrà contenere anche gli estremi di una fidejussione assicurativa o bancaria sottoscritta dal costruttore a beneficio dell’acquirente. La fidejussione dovrà essere pari alle somme ricevute o da ricevere prima dell’atto di compravendita definitivo.

La fidejussione è un elemento costitutivo imprescindibile del preliminare, pena la sua nullità.

Approfondimento sul preliminare o compromesso

Non è infrequente che le parti, prima di procedere alla stipula del cosiddetto contratto definitivo, sintetizzino taluni aspetti essenziali e/o problematici di esso in un ulteriore contratto denominato appunto preliminare. Il preliminare va tenuto distinto dalla mera puntuazione ovvero minuta con cui le parti si limitano a fissare alcuni contenuti che saranno propri del futuro contratto che andranno a stipulare priva della natura vincolante tipica del preliminare.

Più in particolare con esso le parti convengono di stipulare un futuro contratto cosiddetto contratto definitivo e nel contempo ne delineano gli aspetti essenziali (che nel tempo potrebbero anche variare). A questo proposito si evidenzia come la funzione di esso preliminare, soprattutto in ambito notarile, sia costituito proprio dal cosiddetto controllo delle sopravvenienze. Ecco che il contratto preliminare può costituire un interessante meccanismo di tutela per le parti con cui regolare aspetti che variano e o che non sono previsti fin da subito nel contratto definitivo.

La causa e la disciplina del preliminare

Quanto alla causa del preliminare essa è rinvenibile nella natura stessa del contratto preliminare e nella funzione economico-sociale che le parti intendono perseguire consacrata nell’accordo ai sensi e per gli effetti dell'articolo 1326 del codice civile.

Il codice civile, in fatto di disciplina di regolamentazione del contratto preliminare, è piuttosto scarno. Si limita all'art 1350 del codice civile a dichiarare, quanto alla forma, che esso deve essere stipulato con la stesa forma prescritta per il definitivo ad substantiam vale a dire sotto pena di nullità.

Invalidità del preliminare

Cosa succede nell'eventualità che il preliminare sia invalido e o inefficace e tale invalidità si potrebbe ripercuotere sul definitivo? A tal proposito si potrebbe pensare che il preliminare invalido o inefficace si ripercuoterebbe anche sul definitivo dovendosi giocoforza stipulare un nuovo contratto definitivo scevro dai vizi da cui era affetto il preliminare. A contrario si potrebbe ritenere il preliminare viziato da nullità o annullabilità non ripercuoterebbe i suoi effetti sul contratto definitivo il quale da solo, pur in presenza di vizi del preliminare, continuerebbe a dispiegare i propri effetti originari e validi. In tale sede spetta al Notaio, unico garante della contrattazione, rendere edotte le parti dei pro e dei contro della regolamentazione del preliminare stesso al fine di consentire alle parti di assumere una libera determinazione al riguardo.

Inadempimento del preliminare

Altra questione è l’eventuale inadempienza del preliminare rispetto al definitivo.

Quali sono in particolare gli strumenti a disposizione della parte interessata per far adempiere l 'altra parte? Le conclusioni rinvenibili dal codice civile potrebbero essere molteplici. Ci sarebbe la risoluzione per inadempimento (ex art 1456 del codice civile). Alternativamente, la parte, che abbia ancora interesse ad adempiere alla obbligazione scaturente dal contratto preliminare, potrebbe chiedere una pronuncia del giudice che tenga luogo dell'adempimento ex articolo 2932 del codice civile (la cosiddetta esecuzione in forma specifica). Ci sarebbe poi l'azione di rescissione del contratto azionabile in presenza di determinati requisiti quali la lesione ultra limiti ovvero 1/4 del valore del contratto e lo stato di bisogno della controparte (art 1448 c.c.). Poi c'è l'azione per far valere la garanzia per i vizi della cosa (art 1490 c.c.). Da ultimo vi sarebbe l'azione di revocazione esercitabile solo dopo la stipula del definitivo dal momento in cui il soggetto dispone effettivamente del bene ( art 2901 c.c.) e l'azione di surrogazione (art 1201 c.c.) esercitabile in quanto con il definitivo non si avrebbe alcuna spendita di volontà produttiva di effetti ma solo l'adempimento di obbligazioni scaturenti ex lege (dal contratto preliminare).Anche qui valgono le medesime considerazioni sopra richiamate circa il Ruolo del notaio unica fonte legittimata a risolvere le questioni più spinose e unico soggetto deputato all'interpretazione della volontà delle parti che verrà tradotta in seguito in clausole contrattuali precise e corrette.

Trascrizione del preliminare

Quanto alla trascrizione del contratto preliminare le iscrizioni o trascrizioni contro il preliminare, sempre che abbiano data certo successiva al pignoramento e sempre che siano successive ad esso, sono destinate a soccombere davanti a colui che ha trascritto il preliminare. Ciò è appunto il concetto sintetizzato dall’art art 2645 ter del codice civile. (che richiama il cosiddetto effetto prenotativo del preliminare).

Tale meccanismo potrebbe avere notevoli implicazioni pratiche in campo notarile delle quali solo il Notaio vi potrà senz'altro rendere edotti in sede di richiesta di preventivo e/ o parere su questo Sito.

Interessanti tipologie di Preliminare: Perché rivolgersi al Notaio

Interessanti ipotesi applicative del contratto preliminare sono il preliminare ad effetti anticipati e il preliminare di cosa altrui. Con la prima fattispecie le parti anticipano la consegna della cosa o il pagamento del prezzo taluni elementi essenziali per la perfezione della fattispecie negoziale la consegna della cosa o il pagamento del prezzo). Mentre con il preliminare di cosa altrui il promittente alienante si impegna a far conseguire al promittente acquirente la proprietà della cosa appartenente ad un terzo quando la consegna non costituisce effetto immediato del contratto.

Ai fini di delineare aspetti problematici e/o essenziali soprarichiamati afferenti al contratto preliminare è quanto mai opportuno rivolgersi ad un Notaio che, nella veste di pubblico ufficiale, è nel contempo garante in toto della contrattazione secondo i crismi di legalità.

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