Costi notarili: quanto costa il notaio e come si calcola
- Le tre voci che compongono il costo del notaio
- Tabella delle imposte per ogni caso
- Come si calcola il valore catastale
- Tre esempi pratici con i numeri
- Quanto incide il mutuo sul costo del notaio
- Perché l'onorario del notaio non ha un prezzario fisso
- Si può risparmiare sui costi notarili?
- Domande frequenti sui costi notarili
- Come ottenere il conto esatto per il tuo caso
La risposta in breve. Per l'acquisto della prima casa da un privato, le imposte che si versano tramite il notaio vanno da circa 1.200 a 1.900 euro nei casi più comuni: imposta di registro al 2% calcolata sul valore catastale (minimo 1.000 euro), più 50 euro di imposta ipotecaria e 50 euro di catastale. A queste si aggiungono le spese di visura, tra 150 e 200 euro, e l'onorario del notaio. Comprando da un'impresa costruttrice si paga invece l'IVA al 4% sul prezzo (8.000 euro su una casa da 200.000) e 600 euro complessivi di imposte fisse. Per la seconda casa l'imposta di registro sale al 9% del valore catastale, l'IVA al 10% se si compra da impresa. Se è presente un mutuo si aggiunge l'imposta sostitutiva dello 0,25% dell'importo finanziato per la prima casa, 2% negli altri casi.
Ultimo aggiornamento: 14 settembre 2026. Aliquote in vigore alla data indicata.
Le tre voci che compongono il costo del notaio
Quella che comunemente si chiama "parcella del notaio" è in realtà la somma di tre componenti molto diverse tra loro. Distinguerle è il primo passo per capire cosa si sta pagando davvero.
Le imposte dovute allo Stato. Sono la parte più consistente e non le incassa il notaio: le riscuote per conto dell'erario e le versa. Sono stabilite per legge, identiche in tutta Italia e uguali per qualsiasi notaio. Comprendono imposta di registro (oppure IVA, se si compra da impresa), imposta ipotecaria e imposta catastale.
Le spese vive. Visure catastali e ipotecarie, bolli, tasse di archivio e di trascrizione, diritti di registrazione telematica. Si aggirano sui 150-200 euro per un atto ordinario, con variazioni in base al numero di controlli necessari.
L'onorario del notaio. È il compenso per l'attività professionale e per la responsabilità che il pubblico ufficiale si assume. Non esiste più un tariffario obbligatorio: varia in base al valore dell'immobile, alla complessità della pratica e allo studio.
Da ricordare: in un acquisto prima casa da privato di valore medio, la quota che resta al notaio è spesso inferiore alla metà di quanto si versa complessivamente il giorno del rogito. Il resto sono tasse.
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Tabella delle imposte per ogni caso
Le imposte cambiano in base a due sole variabili: se l'immobile è prima o seconda casa, e se il venditore è un privato o un'impresa soggetta a IVA.
| Tipologia | Venditore privato (prezzo-valore) | Venditore impresa (soggetta a IVA) |
|---|---|---|
| Prima casa | Registro 2% sul valore catastale (minimo 1.000 €) + 50 € ipotecaria + 50 € catastale | IVA 4% sul prezzo di acquisto + 200 € registro + 200 € ipotecaria + 200 € catastale |
| Seconda casa | Registro 9% sul valore catastale + 50 € ipotecaria + 50 € catastale | IVA 10% sul prezzo di acquisto (22% per immobili di lusso) + 600 € di imposte fisse |
Le agevolazioni prima casa richiedono requisiti specifici di residenza e di non possesso di altri immobili agevolati. Per una stima personalizzata puoi usare la pagina Calcolo Spese Notarili.
Come si calcola il valore catastale
È il punto che genera più confusione, ed è anche quello che fa risparmiare di più. Quando si compra da un privato un immobile a uso abitativo si può chiedere l'applicazione del sistema prezzo-valore: le imposte non si calcolano sul prezzo pagato, ma sul valore catastale, che è quasi sempre molto più basso.
Il valore catastale si ottiene rivalutando del 5% la rendita catastale dell'immobile e moltiplicando il risultato per 110 nel caso della prima casa, per 120 nel caso della seconda casa.
Significa che su una casa pagata 250.000 euro le imposte possono essere calcolate su una base imponibile di circa 90.000 euro. Il prezzo reale resta comunque dichiarato per intero nell'atto: il sistema prezzo-valore riguarda solo la base di calcolo delle imposte e tutela l'acquirente anche in caso di accertamento.
Tre esempi pratici con i numeri
Esempio 1: bilocale da 120.000 euro, da privato, prima casa
Valore catastale ipotizzato: 55.000 euro.
- Imposta di registro (2% su 55.000 €): 1.100 €
- Imposta ipotecaria (fissa): 50 €
- Imposta catastale (fissa): 50 €
- Totale imposte versate allo Stato: 1.200 €
A questa cifra vanno aggiunte le spese di visura (circa 150-200 euro) e l'onorario del notaio.
Esempio 2: appartamento da 250.000 euro, da privato, prima casa
Valore catastale ipotizzato: 90.000 euro.
- Imposta di registro (2% su 90.000 €): 1.800 €
- Imposta ipotecaria (fissa): 50 €
- Imposta catastale (fissa): 50 €
- Totale imposte versate allo Stato: 1.900 €
Il valore commerciale è più che raddoppiato rispetto all'esempio precedente, ma le imposte crescono di soli 700 euro: sono legate alla rendita catastale, non al prezzo di mercato.
Esempio 3: casa nuova da costruttore, 200.000 euro, prima casa
Il sistema prezzo-valore non si applica: si paga l'IVA sul prezzo di acquisto.
- IVA prima casa (4% su 200.000 €), versata al costruttore: 8.000 €
- Imposta di registro (fissa): 200 €
- Imposta ipotecaria (fissa): 200 €
- Imposta catastale (fissa): 200 €
- Totale imposte versate tramite il notaio: 600 €
- Esborso complessivo verso lo Stato: 8.600 €
Quando si pianifica il budget per una casa nuova, l'IVA al 4% va considerata subito come parte del prezzo.
Quanto incide il mutuo sul costo del notaio
Se l'acquisto avviene con un finanziamento bancario, il notaio stipula due atti nella stessa giornata: la compravendita e il mutuo con iscrizione di ipoteca. Il secondo atto comporta un onorario aggiuntivo.
Sul piano fiscale il mutuo è tassato con l'imposta sostitutiva, trattenuta direttamente dalla banca sull'importo erogato: 0,25% quando si acquista con le agevolazioni prima casa, 2% negli altri casi. L'imposta sostitutiva assorbe registro, ipotecaria, catastale e bollo relativi al finanziamento.
Su un mutuo da 150.000 euro per una prima casa, l'imposta sostitutiva ammonta quindi a 375 euro. Per approfondire trovi la pagina dedicata al costo del notaio per l'atto di mutuo.
Perché l'onorario del notaio non ha un prezzario fisso
Le tariffe notarili obbligatorie sono state abolite: oggi l'onorario è liberamente determinato dal professionista, nel rispetto dei principi di decoro e proporzionalità della prestazione.
Un notaio serio non formula un compenso prima di aver visto la documentazione, perché il lavoro cambia radicalmente da caso a caso:
- Il valore dell'immobile, che determina l'entità della responsabilità professionale assunta
- Il numero e la natura dei venditori: acquistare da un unico proprietario è diverso dall'acquistare una quota da più eredi
- La situazione urbanistica e catastale: difformità, sanatorie o planimetrie non aggiornate richiedono verifiche aggiuntive
- La provenienza dell'immobile: una casa che arriva da donazione o da successione impone controlli ulteriori
- La presenza di vincoli, prelazioni, servitù o ipoteche da cancellare
- La necessità di procure, atti in lingua straniera o parti residenti all'estero
Per questo l'unico modo di conoscere la cifra esatta è richiedere un preventivo scritto e analitico, che mostri separatamente le imposte dovute allo Stato e il compenso dello studio. È un diritto dell'utente e un obbligo di trasparenza del professionista.
Si può risparmiare sui costi notarili?
Sulla parte fiscale no: le imposte sono stabilite per legge e identiche ovunque. Chi promette di far risparmiare sulle tasse dell'atto sta dicendo qualcosa di impossibile.
Sull'onorario sì, ma il margine è più contenuto di quanto si creda e il risparmio non deve mai andare a scapito dei controlli. Le tre cose che incidono davvero:
- Chiedere più preventivi scritti e confrontarli voce per voce, non sul totale
- Verificare di avere i requisiti prima casa: l'agevolazione vale molto più di qualsiasi sconto sull'onorario
- Chiedere l'applicazione del sistema prezzo-valore quando si acquista da privato, che riduce sensibilmente la base imponibile
Un ultimo punto che vale la pena sapere: la scelta del notaio spetta a chi compra, non all'agenzia immobiliare né alla banca. È un diritto dell'acquirente, che sostiene la spesa.
Domande frequenti sui costi notarili
Quanto costa il notaio per comprare casa?
Non esiste una cifra unica, perché il totale dipende da prima o seconda casa, dal valore catastale dell'immobile, dal venditore (privato o impresa) e dalla presenza di un mutuo. Per una prima casa acquistata da un privato le imposte versate tramite il notaio vanno da circa 1.200 a 1.900 euro nei casi più comuni, a cui si aggiungono 150-200 euro di spese vive e l'onorario del notaio. L'unico modo per conoscere l'importo esatto è richiedere un preventivo scritto.
Quali imposte si pagano per la prima casa?
Acquistando da un privato con le agevolazioni prima casa si versa l'imposta di registro al 2% calcolata sul valore catastale (con un minimo di 1.000 euro), più 50 euro di imposta ipotecaria e 50 euro di imposta catastale. Acquistando da un'impresa costruttrice si paga invece l'IVA al 4% sul prezzo e 600 euro complessivi di imposte fisse.
Come si calcola il valore catastale di una casa?
Si rivaluta del 5% la rendita catastale dell'immobile e si moltiplica il risultato per 110 nel caso della prima casa, per 120 nel caso della seconda casa. Il valore ottenuto è la base su cui si calcolano le imposte quando si acquista da un privato con il sistema prezzo-valore, ed è quasi sempre molto inferiore al prezzo pagato.
Quanto costa in più il notaio se c'è il mutuo?
Con il mutuo il notaio stipula un secondo atto, che comporta un onorario aggiuntivo. Sul piano fiscale si applica l'imposta sostitutiva, trattenuta dalla banca sull'importo erogato: 0,25% per la prima casa, 2% negli altri casi. Su un mutuo da 150.000 euro per una prima casa l'imposta sostitutiva è di 375 euro.
Perché nessuno indica l'onorario esatto del notaio?
Perché le tariffe notarili obbligatorie sono state abolite e il compenso dipende dal caso concreto: valore dell'immobile, numero di venditori, situazione urbanistica, provenienza del bene, presenza di vincoli o procure. Un professionista formula il preventivo dopo aver visto i documenti, non prima.
Il costo del notaio è uguale in tutta Italia?
Le imposte sì: sono stabilite per legge e identiche ovunque. L'onorario invece può variare da studio a studio e da città a città, perché non esiste più un tariffario obbligatorio. Per questo confrontare più preventivi scritti è l'unico modo per orientarsi.
Chi sceglie il notaio, l'acquirente o l'agenzia?
La scelta spetta all'acquirente, perché è chi sostiene la spesa. L'agenzia immobiliare o la banca possono proporre un nominativo, ma non possono imporlo: è un diritto di chi compra rivolgersi al notaio che preferisce.
Quando si paga il notaio?
Il pagamento avviene di norma al momento del rogito, contestualmente alla firma dell'atto, perché il notaio deve versare le imposte allo Stato entro termini stretti. Le modalità accettate e gli eventuali acconti vanno concordati con lo studio al momento del preventivo.
Come ottenere il conto esatto per il tuo caso
Le cifre di questa pagina permettono di calcolare con precisione le imposte, ma l'importo finale dipende anche dall'onorario, che varia da caso a caso. Il modo più sicuro per non sbagliare il budget è richiedere un preventivo direttamente al notaio: è gratuito, non richiede registrazione e risponde direttamente lo studio notarile, senza intermediari.
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