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Rogito notarile: cosa è, il costo e a cosa serve

rogito notarile come funziona la compravendita immobiliareQuando parliamo di rogito notarile si pensa subito di una compravendita immobiliare: è infatti questo il documento – o meglio l’atto pubblico – che, una volta debitamente registrato e trascritto nei Registri Immobiliari, determina il passaggio di proprietà dell’immobile dal vecchio al nuovo proprietario. Si tratta dunque di un atto particolarmente importante ed è corretto chiedersi sia che cosa è sia il costo notarile per il rogito, in quanto comporterà naturalmente un esborso che – comprendendo anche tasse e imposte – potrebbe non essere indifferente. Ma andiamo con ordine e vediamo sia cosa è un rogito notarile sia, come detto, il costo notarile del rogito stesso.

Rogito notarile: importanza e caratteristiche

Per la gran parte della popolazione l’acquisto di una casa – sia essa quella di residenza della famiglia o una seconda casa per le vacanze o per investimento – è una delle operazioni economiche più rilevanti che ci si ritroverà a fare nel corso dell’intera vita. Proprio in virtù di questa importanza e con il preciso scopo di tutelare al meglio i cittadini nell’espletamento delle pratiche relative alla compravendita lo Stato prevede un professionista specifico (il Notaio) e uno strumento specifico (il rogito notarile) per portare a termine l’operazione.

Perché il Notaio? Perché si tratta di un pubblico ufficiale per sua natura imparziale – non può dunque favorire una delle parti coinvolte nell’atto rispetto ad un’altra -, garante di legalità e specializzato sulla materia.

Perché si va dal notaio

Uno dei quesiti più diffusi è perchè sia necessaria la figura del notaio e quali siano i vantaggi.

Tradotto in vantaggi per il cittadino? 

La figura del notaio ha delle particolari caratteristiche che lo differenziano da tutti gli altri operatori del diritto come il magistrato e l’avvocato.

Infatti la prima caratteristica di peculiare importanza è l’imparzialità. Il notaio è imparziale e ciò significa che saremo sicuri che il suo giudizio e il suo consiglio saranno obiettivi, volti a raggiungere il miglior risultato per tutte le parti coinvolte nell’atto. L’enorme differenza si ravvisa con l’avvocato, in quanto mentre quest’ultimo si occuperà di tutelare l’interesse di una sola parte in particolare, il notaio non ha questa funzione.

In secondo luogo il notaio è garante di legalità: significa che saremo sicuri che quanto contenuto nell’atto così come consulenze, modalità, verifiche e via dicendo saranno in tutto e per tutto conformi alla legislazione vigente. Il notaio è inoltre un tecnico del settore una figura specializzata: significa infine che saremo sicuri di rivolgerci a quello che è probabilmente il maggior esperto in materia. Il che, sommato all’esperienza, ci assicura che saprà trattare al meglio anche i casi più particolari.

Ecco alcune delle ragioni per cui il rogito notarile è così importante: ci tutela, ci garantisce di essere in ordine dal punto di vista legale, ci mette al riparo da cause e controversie, contiene una sorta di “carta d’identità” dell’abitazione che fa fede negli anni.

Rogito notarile: come è composto e cosa fa il Notaio

Nel momento in cui ci rivolgiamo al professionista per un rogito notarile, oltre a chiederci tutte le informazioni e i documenti necessari a portare avanti la pratica, il Notaio svolgerà una serie di verifiche. Innanzitutto dovrà accertare l’identità personale delle parti (chi compare per firmare l’atto è davvero chi dice di essere) e la loro capacità di compiere l’atto stesso.

Come sopra anticipato il notaio provvede a dei controlli e delle verifiche sia sulle parti che partecipano all’atto (verificare se siano idonee al compimento di quel determinato atto), sia sul tipo di immobile. Dunque è necessario anche verificare che sul fabbricato oggetto di compravendita non gravino precedenti ipoteche, vincoli, pignoramenti presso l’Ufficio del Territorio dell’Agenzia delle Entrate. Ancora, importante è anche verificare la regolarità urbanistica e catastale degli immobili: non si può rogitare su un immobile non regolarmente accatastato (in tutto o in parte). Ancora, verrà verificata anche l’inesistenza di condizioni particolari quali possono essere ad esempio l’edilizia residenziale pubblica oppure la sussistenza di diritti di prelazione a favore di soggetti che non vi abbiano esplicitamente rinunciato, o ancora se il bene oggetto di compravendita sia di interesse storico, artistico o archeologico e quindi sottoposto a specifiche discipline.

Rogito notarile e spese 

Altra cosa importante, per il rogito notarile sarà necessario individuare il regime fiscale corretto per la compravendita: ad esempio bisognerà stabilire se abbiamo o meno diritto alle agevolazioni prima casa, al credito d’imposta o anche all’esenzione da imposte: in questo modo il Notaio saprà consigliarci le soluzioni migliori per ottenere un risparmio fiscale nel pieno rispetto della legge vigente. Altri controlli da eseguire per il rogito notarile sono quelli che riguardano la prestazione energetica degli immobili, con tanto di attestato di prestazione energetica (APE) e l’osservanza delle norme in materia di antiriciclaggio, tracciabilità dei pagamenti e provvigioni.

Che fine fanno tutti questi controlli? Entrano a pieno titolo nel rogito notarile, diventandone parte integrante insieme alle generalità di acquirente e venditore, agli accordi pratici ed economici intercorsi e anche alle schede catastali dell’immobile.

Leggendo il rogito notarile – cosa che il Notaio fa prima della firma da parte di tutte le parti coinvolte – avremo dunque una fotografia precisa di tutto ciò che riguarda le parti, la provenienza dell’immobile, la sua identificazione certa, il costo e il pagamento e così via. Tale è l’importanza di questo atto che il numero di cause che abbiano come oggetto le compravendite che arrivano in Tribunale è tendente allo zero.

Costo notarile del rogito: cosa pagheremo?

Ora che abbiamo visto cosa è questo atto e cosa contiene, possiamo passare all’aspetto economico: qual è il costo notarile del rogito? Abbiamo già elencato sopra, seppur in maniera non esaustiva, quali sono i controlli e i compiti del Notaio in materia di atti di compravendita. Naturalmente dovremo poi anche tenere conto del funzionamento dello studio, della stesura dell’atto stesso, della consulenza, della registrazione dell’atto (che altrimenti non avrebbe valore) e così via. Tutte queste voci andranno calcolate all’interno del costo notarile del rogito: purtroppo non è possibile prevederle senza chiedere uno specifico preventivo, in quanto non esistono tariffe cui fare riferimento. Seppur introdotte per qualche anno in passato, sono poi state abolite in quanto contrarie al principio di libera concorrenza entro cui il Notaio si trova a operare (anche a vantaggio del cittadino stesso): ogni professionista è dunque libero di applicare i prezzi che ritiene più opportuni alla propria specifica situazione.

Quali spese si affrontano dal notaio

All’interno del costo notarile del rogito troveremo però altre voci che invece possiamo calcolare in modo abbastanza semplice e che sono fisse indipendentemente dal Notaio cui decidiamo di rivolgerci: si tratta di tasse e imposte, che il Notaio provvede a riscuotere dall’acquirente e a versare allo Stato a suo nome. A quanto ammontano tali tasse e imposte? Dipende se si tratta di acquisti con agevolazioni prima casa o di una seconda casa e se stiamo comprando da privato o da impresa.

Per l’acquisto di prima casa da privato pagheremo imposta catastale e imposta ipotecaria nella misura fissa di 50€ l’una, mentre l’imposta di registro è pari al 2% del valore catastale rivalutato del 5% e moltiplicato per un coefficiente di 110. Per la seconda casa l’imposta di registro sale al 4% e il coefficiente a 120. L’imposta minima è sempre di 1000€.

Per l’acquisto da impresa il Notaio riscuoterà solo imposta catastale, imposta ipotecaria e imposta di registro tutte nella misura fissa di 200€. In compenso sarà però necessario pagare l’Iva all’impresa, che si calcola per la prima casa nella misura del 4% sul prezzo di acquisto e per abitazioni non principale nella misura del 10% sul prezzo d’acquisto.

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