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Chi compra casa con un mutuo passa dal notaio due volte nella stessa mattina: prima per la compravendita, poi per il mutuo, con cui la banca iscrive ipoteca sulla casa appena comprata. Il lavoro del notaio però comincia settimane prima, con la relazione preliminare che la banca chiede per deliberare, e finisce settimane dopo, con la trascrizione e la relazione definitiva. Dalla richiesta al rogito passano in genere da uno a due mesi. Sul conto: le imposte dei due atti sono fisse per legge (per una prima casa con rendita di 600 euro e mutuo di 150.000, 1.486 euro sul rogito e 410 sul mutuo), gli onorari sono due e liberi, e si conoscono con un preventivo.
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Sono in pochi ad avere la fortuna di disporre di liquidità per un investimento immobiliare; molto più spesso, chi compra casa (prima o seconda che sia) lo fa ricorrendo ad una banca per il mutuo ipotecario. Il dubbio ricorrente è: serve il Notaio per il Mutuo di Acquisto Casa? Sarà lo stesso che redige il rogito? Sono due atti distinti? In questa pagina cercheremo di rispondere a tutte queste domande approfondendo il ruolo del Notaio per l'atto di mutuo acquisto casa. video
Semplificando, uno dei primi compiti di questo professionista in tale ambito è quello di verificare, attraverso le specifiche visure ipotecarie e visure catastali, che sussistano tutte le condizioni per la vendita dell’immobile, escludendo il rischio di ipoteche o pignoramenti o anche di abusi edilizi.
Se l'esito di queste verifiche è positivo, il notaio può procedere alla scrittura dell’atto di compravendita e dell’atto di mutuo, per poter iscrivere l’ipoteca sull’immobile a favore della banca che eroga il mutuo stesso. Le due firme possono avvenire contestualmente.
Il mutuo è il contratto che viene stipulato tutte le volte in cui una persona fisica o una persona giuridica intende fare un investimento importante, come l’acquisto di una casa, ma non dispone delle risorse economiche necessarie.
Grazie al contratto di mutuo è possibile ricevere in prestito una somma di denaro e restituirla a rate con la previsione del pagamento degli interessi, come stabilito dalla Banca o dall’istituto di credito a cui ci si è rivolti.
Il mutuo è solitamente accompagnato da una garanzia, come l’ipoteca. La garanzia viene richiesta proprio per essere sicuri che la somma di denaro verrà restituita nei termini e nelle modalità pattuite nell’atto pubblico notarile.
I costi relativi alle pratiche notarili per compravendite e mutui di un immobile dipendono non solo dagli onorari richiesti dai singoli studi, ma anche a tasse e imposte che, di norma, sono direttamente proporzionali al valore catastale dell’immobile. Per il rogito: 2% del valore catastale come prima casa (9% come seconda) più 50 euro di ipotecaria e 50 di catastale. Per il mutuo: imposta sostitutiva dello 0,25% della somma erogata (2% se non è prima casa), trattenuta dalla banca, più 35 euro di tassa ipotecaria. Le fasce di onorario rilevate per i due atti insieme, città per città, sono nella pagina sull’acquisto casa con mutuo; una stima sul proprio caso si fa con i simulatori della compravendita e del mutuo, sommando i risultati. Per conoscere i costi esatti di un atto notarile il metodo più diretto è quello di richiedere un preventivo al professionista che si intende incaricare. Grazie a Notaiofacile.it è possibile contattare direttamente notai in tutta Italia e richiedere in modo gratuito informazioni e preventivi. Basta selezionare dalla “Home” la regione e la provincia in cui si cerca il notaio; si può poi scegliere dal terzo menu a tendina il tipo di atto per cui si necessita di consulenza. Visto che siamo nell'ambito degli acquisti immobiliari possiamo distinguere diverse fattispecie in cui serve l'intervento del Notaio: • Acquisto residenziale con o senza mutuo; • Acquisto commerciale con o senza mutuo; • Acquisto Box, Cantina o Tettoia; • Compravendita di terreni; • Nuda proprietà o usufrutto. Dopo aver selezionato l'atto, basta compilare e campi del form che si aprirà nella nuova pagina, allegare eventuali documenti (ad esempio la visura catastale) e aspettare la risposta del notaio: spesso i notai rispondono in poche ore.
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Come abbiamo già avuto modo di vedere, è necessario rivolgersi a un Notaio per l’acquisto della casa. Perché questo? A grandi linee e semplificando, possiamo dire che questa figura ha tre ragioni d’essere principali quando parliamo del campo immobiliare. La prima è quella di verificare che tutto si svolga all’interno dell’ambito della legalità. Il Notaio è infatti garanzia che quanto si sta facendo rispecchi in tutto e per tutto le disposizioni di legge. La seconda è quella della riscossione di tasse e imposte: in qualità di sostituto d’imposta, provvederà infatti a riscuotere e quindi a versare a nostro nome una serie di tasse e imposte collegate alla compravendita immobiliare. La terza funzione del Notaio per l’acquisto della casa è proprio quella di tutelare i cittadini che si rivolgono ai suoi servizi e, attenzione, tutelerà sia chi vende che chi compra (sebbene sia quest'ultimo, di norma e salvo accordi contrari, a pagare la parcella notarile). L'intervento del Notaio è sempre super partes proprio per questo costituisce una garanzia. Quando ci rivolgiamo a un Notaio per acquisto o mutuo casa, ricordiamoci che ci stiamo rivolgendo a un pubblico ufficiale, i cui atti fanno fede assoluta fino a prova di falso. In caso di problemi o controversie sarà dunque quanto è stato scritto su questi documenti a dirimere la questione, per cui spesso non è neanche necessario rivolgersi a un tribunale.
Questi passaggi si seguono per il rogito, indipendentemente dal fatto che l'acquisto avvenga con o senza mutuo. Nel primo caso, inoltre, come visto sopra, servirà il Notaio anche per l'atto di mutuo. Anche in questo caso sono le parti a scegliere il professionista e lo studio, in modo libero e senza vincoli o condizionamenti da parte della banca.
Abbiamo visto in breve cosa fa il Notaio per l’acquisto della casa, ma cosa farà invece il Notaio in caso di Mutuo? Di norma la banca, prima di accordarci il finanziamento, oltre alle verifiche sulla nostra solvibilità chiede al notaio scelto dal mutuatario una relazione notarile preliminare sull’immobile, come di seguito analizzeremo.
Si tratta nella sostanza degli stessi controlli che vengono svolti per la compravendita e, tra le altre cose, riceveremo ad esempio la visita di un perito che verifichi lo stato di fatto dell’abitazione (che, ricordiamolo, deve corrispondere al suo accatastamento) prima di procedere con la concessione del mutuo. In questa sede però ci preme maggiormente capire quali sono i compiti del Notaio per il Mutuo scelto dal mutuatario.
L'atto di mutuo è molto importante: non riporta solo la cifra concessa dalla banca, ma anche le modalità di restituzione, eventuali penali e tutte le condizioni concordate con l’istituto che riguardino appunto il nostro finanziamento. In particolare sono indicate il numero delle rate, il tasso di interesse e la scadenza del mutuo.
Viene inoltre stabilito come dovrà essere restituita la somma di denaro concessa in prestito nel caso in cui si voglia estinguere anticipatamente il mutuo. Assicuriamoci di aver compreso bene tutte le sfaccettature degli accordi che stiamo sottoscrivendo: il Notaio sarà a nostra completa disposizione per darci tutti i chiarimenti necessari.
La relazione preliminare notarile viene redatta dal notaio e contiene una sintesi delle principali caratteristiche della casa. Oltre alla identificazione della casa, con la previsione della sua descrizione e dell’indicazione dei dati catastali, la relazione preliminare contiene anche la storia dell’immobile, ossia una descrizione accurata dei vari passaggi e trasferimenti avvenuti nell’ultimo ventennio aventi ad oggetto l’immobile. Per anni le banche sono state restie a concedere mutui quando in quel ventennio compariva una donazione, per il timore che gli eredi del donante potessero un giorno chiedere indietro la casa e far cadere l’ipoteca.
Dal 18 dicembre 2025 la legge 182/2025 ha tolto la ragione principale di questa cautela: chi compra a titolo oneroso da chi ha ricevuto la casa in donazione non rischia più la restituzione, e con lui resta al sicuro la garanzia della banca. È la direzione in cui si andava da tempo, quella di non porre limiti alla circolazione dei beni; i casi transitori che fanno eccezione sono spiegati nella pagina sui rischi dell’acquisto di una casa donata.
Infine come già accennato il notaio prima della stesura della relazione preliminare provvede di norma ad una visura ipotecaria con cui può verificare la presenza o assenza di pesi come ipoteche, pignoramenti etc.
La relazione preliminare notarile viene redatta dal notaio naturalmente prima della vendita e della stipula del mutuo. Infatti sarà proprio la Banca prima di avviare le pratiche per il mutuo a richiederla al notaio.
Quando vengono stipulati vendita e mutuo, solitamente si procede prima alla vendita e poi al mutuo. Nella vendita il notaio provvederà a precisare che il pagamento del prezzo o parte di esso avverrà con il ricavo derivante dal mutuo che viene stipulato subito dopo la vendita. Una volta diventato proprietario della casa, la parte acquirente potrà concedere la casa in garanzia, con l’iscrizione dell’ipoteca sulla stessa. In pratica la banca consegna al rogito gli assegni circolari intestati al venditore, o dispone il bonifico, e gli estremi dei pagamenti vengono riportati nell’atto.
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Perché l’ipoteca si può concedere solo su una casa che è già propria: prima si diventa proprietari con il rogito, subito dopo si firma il mutuo e la banca iscrive ipoteca. Tutto avviene nella stessa seduta, e il prezzo si paga con la somma erogata dalla banca, di solito con assegni circolari intestati al venditore.
Di norma sì. Dal 18 dicembre 2025, con la legge 182/2025, chi compra a titolo oneroso da chi ha ricevuto la casa in donazione non rischia più di doverla restituire, e l’ipoteca iscritta a garanzia del mutuo resta al sicuro: il motivo per cui le banche frenavano è venuto meno. La relazione preliminare segnalerebbe comunque eventuali opposizioni o domande di riduzione trascritte, i rari casi transitori in cui valgono ancora le vecchie regole; lì la soluzione più comune è la rinuncia di chi le ha fatte.
Se la planimetria non corrisponde allo stato reale, la banca sospende la pratica e il rogito non si può fare finché il venditore non regolarizza: aggiornamento catastale se la differenza è solo di planimetria, sanatoria se dipende da lavori senza titolo. I tempi si allungano di settimane, e per questo conviene far controllare la casa prima di firmare il compromesso.
Di norma da uno a due mesi: due settimane circa per la relazione notarile preliminare, poi la perizia e la delibera della banca, poi la data del rogito. Provenienze complesse o difformità da sanare aggiungono tempo. Chi ha un compromesso con una data fissata deve partire subito.
Oltre ai documenti della casa (atto di provenienza, visura e planimetria catastale, titoli edilizi, APE) e delle parti (documenti, codici fiscali, estratto di matrimonio), il nome della banca, l’importo del mutuo e i riferimenti della pratica: servono per la relazione preliminare e per preparare l’atto di mutuo secondo lo schema dell’istituto. L’elenco completo è nella pagina su cosa serve per il mutuo.
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