Mutuo ipotecario, i documenti per il notaio e a cosa servono

Mutuo ipotecario e documenti per il notaio

Quando stiamo per comprare casa, sia essa l’abitazione principale (nel qual caso sono previste specifiche Agevolazioni Prima Casa o una seconda casa, in una buona parte dei casi dovremo chiedere un finanziamento alla banca per poter pagare tale importante investimento negli anni. Tale finanziamento prende il nome di mutuo ipotecario. In altre parole, la banca si fa carico del pagamento del debito (la cifra necessaria al pagamento dell’abitazione), richiedendo la restituzione del finanziamento in un determinato periodo e numero di rate comprensive degli interessi e mettendo sull’immobile un’ipoteca.

Per l’atto di mutuo il notaio di norma chiede tre gruppi di documenti: quelli di chi chiede il mutuo, quelli della casa da ipotecare e quelli che arrivano dalla banca.

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che può riguardare diversi beni, in particolare appunto i beni immobili registrati (ad esempio l’abitazione): il possesso del bene ipotecato rimane comunque al proprietario, non alla banca. Il creditore può però espropriare il bene, secondo determinate regole e norme, nel caso in cui il debito non venisse ripagato. L’ipoteca si costituisce con l’iscrizione nei registri immobiliari, di norma curata dal notaio, e deve indicare con precisione i beni vincolati e la somma garantita (artt. 2808 e 2809 c.c.): per questo buona parte dei documenti riguarda la casa.

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I documenti di chi chiede il mutuo

Una volta scelto il mutuo di cui vorremmo usufruire, sarà il turno delle banche di fare le proprie considerazioni e verifiche: ci verrà richiesta tutta una serie di documenti, in particolare riguardo la nostra situazione economica, il reddito e le eventuali altre proprietà in nostro possesso. Attraverso questa documentazione e specifiche banche dati, l’istituto di credito potrà valutare la percentuale di rischio che ci è associata: potrebbe quindi decidere di concedere il finanziamento senza ulteriori richieste, di chiedere la garanzia di qualcun altro (di norma possono essere i genitori) in quanto la nostra situazione finanziaria non è considerata abbastanza solida, oppure di rifiutarci il finanziamento. Nel caso di richiesta di ulteriori garanzie, dovremo dunque trovare chi è disposto a farci da garante e presentare anche la sua documentazione: la banca effettuerà dunque nuovi controlli per stabilire se tale garanzia sia sufficiente o meno.

Come intuibile, il possesso di un posto fisso o comunque di un reddito stabile nel corso degli anni è elemento gradito dalle banche, in quanto consente di dare una certa garanzia di solvibilità.

Al notaio, invece, servono di norma il documento d’identità e il codice fiscale di chi firma, compresi gli eventuali garanti, e i documenti sullo stato civile: estratto per riassunto dell’atto di matrimonio per chi è sposato, certificato di stato libero per chi non lo è, sentenza di separazione o di divorzio se c’è. Per i cittadini extracomunitari si aggiunge il permesso di soggiorno. Lo stato civile conta perché, se la casa entra in comunione legale, per l’ipoteca la banca di norma chiede anche l’intervento dell’altro coniuge, di persona o con procura.

I documenti della casa da ipotecare

Oltre a verificare la nostra posizione, la banca si accerterà, tramite il Notaio, anche di quella dell’immobile che stiamo per acquistare: ad esempio dovrà essere naturalmente libero di essere venduto, non devono gravare su di esso altre ipoteche e così via.

Di norma servono l’atto di provenienza, cioè il rogito con cui il venditore ha comprato o la successione da cui ha ricevuto la casa, la visura e la planimetria catastale e il preliminare firmato. Se sulla casa c’è ancora un’ipoteca del venditore, servono i conteggi per estinguerla al rogito o la prova che il debito è già stato pagato.

Dalla banca al notaio, fino alla firma

Chi compra la prima casa rende nell’atto di mutuo, o in un documento allegato, la dichiarazione sui requisiti: senza, l’imposta sostitutiva passa dallo 0,25% al 2% (art. 18 del d.P.R. 601/1973). Le altre voci di spesa sono nella pagina sul mutuo dal notaio.

Se le verifiche della banca dovessero avere esito positivo e ci venisse dunque confermata la possibilità di accedere al mutuo, dovremmo seguire con il passo successivo: firmeremo i diversi documenti che ci vengono indicati dall’istituto di credito (tra i quali anche le polizze obbligatorie ed eventuali polizze aggiuntive che dovessimo decidere di inserire nel mutuo stesso) e prenderemo appuntamento con il Notaio. Di norma l’atto di mutuo viene sottoscritto contestualmente all’atto di compravendita: la banca provvederà dunque a saldare al venditore per conto nostro la cifra pattuita per l’acquisto dell’abitazione. Nell’atto di mutuo devono essere riportate in modo minuzioso tutte le informazioni riguardanti il mutuo stesso: l’importo erogato, i tassi di interesse, cadenza delle rate e importo (per il mutuo a tasso fisso), eventuali costi per l’estinzione parziale o totale anticipata e così via. Ogni aspetto deve essere trascritto, letto, compreso e sottoscritto, perché non possano nascere incomprensioni e contenziosi riguardo il contratto che stiamo firmando.

Per spuntare i documenti man mano che si raccolgono c’è il promemoria dei documenti per il mutuo. Chi preferisce sapere subito quanto costerà l’atto può chiedere un preventivo per compravendita e mutuo: è gratuito e le risposte arrivano di norma in poche ore.

Due dubbi sui documenti del mutuo

Il notaio per l’atto di mutuo lo sceglie la banca?

Di norma no: lo sceglie chi chiede il mutuo, che di solito ne paga anche l’onorario.

Siamo in comunione dei beni e il mutuo è solo a mio nome: servono documenti di mia moglie?

Di norma sì: oltre all’estratto dell’atto di matrimonio, per l’ipoteca la banca chiede di solito anche l’intervento dell’altro coniuge, con procura speciale se non può venire.

Questo promemoria ha finalità puramente indicativa e non esaustiva: ogni pratica può presentare documenti aggiuntivi in base al caso specifico. Non costituisce consulenza notarile né un elenco ufficiale e non sostituisce in alcun modo il parere di un notaio. NotaioFacile non risponde della correttezza o dell'aggiornamento dei contenuti riportati, data la frequente evoluzione della normativa in materia. NotaioFacile (Easy Web Service S.r.l.) è la piattaforma di riferimento in Italia per i preventivi notarili dal 2012.