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Mutuo ipotecario: iter e ruolo del Notaio



documenti mutuo

Quando stiamo per comprare casa, sia essa l’abitazione principale (nel qual caso sono previste specifiche Agevolazioni Prima Casa o una seconda casa, in una buona parte dei casi dovremo chiedere un finanziamento alla banca per poter pagare tale importante investimento negli anni. Tale finanziamento, come è noto, prende il nome di Mutuo ipotecario ed è uno strumento di fondamentale importanza per consentire alle famiglie di ottenere la proprietà di un immobile. In altre parole, la banca si fa carico del pagamento del debito (la cifra necessaria al pagamento dell’abitazione), richiedendo la restituzione del finanziamento in un determinato periodo e numero di rate comprensive degli interessi e mettendo sull’immobile un’ipoteca.

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che può riguardare diversi beni, in particolare appunto i beni immobili registrati (ad esempio l’abitazione): il possesso del bene ipotecato rimane comunque al proprietario, non alla banca. Il creditore può però espropriare il bene, secondo determinate regole e norme, nel caso in cui il debito non venisse ripagato. Perché l’ipoteca abbia effetto, deve essere debitamente registrata (compito di cui si occuperà il Notaio) e deve essere indicato in modo preciso – tramite l’atto notarile – quali beni sono oggetto di tale ipoteca e per quale somma di denaro.

Per ottenere un Mutuo dovremo innanzitutto naturalmente scegliere l’abitazione che desideriamo acquistare, definire con il venditore il suo costo, stabilire i termini della vendita (possibilmente consultando prima un Notaio per la compravendita e recuperare tutti i documenti necessari. Potremo quindi iniziare a chiedere ai diversi istituti di credito offerte e termini dei loro mutui: specialmente negli ultimi anni le offerte in questo senso si sono moltiplicate, offrendo a chi deve aprire un mutuo una molteplicità di possibilità anche molto flessibili. Ognuna di esse presenta caratteristiche proprie e naturalmente anche una relativa serie di vantaggi e svantaggi: prima di decidere sarebbe dunque bene raccogliere tutte le informazioni necessarie dagli istituti di credito cui vogliamo rivolgerci e confrontarle attentamente, magari chiedendo ancora una volta la consulenza di un Notaio. Egli non potrà infatti influenzare in nessun modo la nostra scelta, ma potrà chiarirci le idee su cosa prevedono i diversi tipi di mutuo, sulle conseguenze (positive e negative) che possono avere nel corso degli anni, sugli impegni che ci assumiamo e così via. Si tratta d’altra parte di una scelta molto importante, che condizionerà la nostra vita nel corso degli anni e che merita dunque di essere presa con una certa calma e sicuramente con cognizione di causa.

Una volta scelto il mutuo di cui vorremmo usufruire, sarà il turno delle banche di fare le proprie considerazioni e verifiche: ci verrà richiesta tutta una serie di documenti, in particolare riguardo la nostra situazione economica, il reddito e le eventuali altre proprietà in nostro possesso. Attraverso questa documentazione e specifiche banche dati, l’istituto di credito potrà valutare la percentuale di rischio che ci è associata: potrebbe quindi decidere di concedere il finanziamento senza ulteriori richieste, di chiedere la garanzia di qualcun altro (di norma possono essere i genitori) in quanto la nostra situazione finanziaria non è considerata abbastanza solida, oppure di rifiutarci il finanziamento. Nel caso di richiesta di ulteriori garanzie, dovremo dunque trovare chi è disposto a farci da garante e presentare anche la sua documentazione: la banca effettuerà dunque nuovi controlli per stabilire se tale garanzia sia sufficiente o meno.

Come intuibile, il possesso di un posto fisso o comunque di un reddito stabile nel corso degli anni è elemento gradito dalle banche, in quanto consente di dare una certa garanzia di solvibilità. Con il precarizzarsi del lavoro negli ultimi anni, anche le banche si stanno però attrezzando per trovare soluzioni abbastanza sicure e nello stesso tempo abbastanza flessibili anche per quelli che vengono definiti “lavoratori atipici”.
Oltre a verificare la nostra posizione, la banca si accerterà, tramite il Notaio, anche di quella dell’immobile che stiamo per acquistare: ad esempio dovrà essere naturalmente libero di essere venduto, non devono gravare su di esso altre ipoteche e così via.

documento mutuo

Se le verifiche della banca dovessero avere esito positivo e ci venisse dunque confermata la possibilità di accedere al mutuo, dovremmo seguire con il passo successivo: firmeremo i diversi documenti che ci vengono indicati dall’istituto di credito (tra i quali anche le polizze obbligatorie ed eventuali polizze aggiuntive che dovessimo decidere di inserire nel mutuo stesso) e prenderemo appuntamento con il Notaio. Di norma l’atto di mutuo viene sottoscritto contestualmente all’atto di compravendita: la banca provvederà dunque a saldare al venditore per conto nostro la cifra pattuita per l’acquisto dell’abitazione.

Nell’atto di mutuo devono essere riportate in modo minuzioso tutte le informazioni riguardanti il mutuo stesso: l’importo erogato, i tassi di interesse, cadenza delle rate e importo (per il mutuo a tasso fisso), eventuali costi per l’estinzione parziale o totale anticipata e così via. Ogni aspetto deve essere trascritto, letto, compreso e sottoscritto, perché non possano nascere incomprensioni e contenziosi riguardo il contratto che stiamo firmando.

Ricordiamo invece che la surroga del mutuo è stata resa libera e gratuita per legge a partire dal 2007. La surroga è uno strumento che consente a chi ha aperto un mutuo di spostarlo in qualsiasi momento presso un altro istituto di credito, magari contrattando condizioni migliori di quelle precedentemente applicate. La banca di partenza non può in alcun modo opporsi a tale decisione né ostacolarla (deve consegnare il nulla osta per il passaggio entro 30 giorni dalla richiesta formale della nuova banca), ma può naturalmente offrire al proprio cliente la possibilità di ricontrattare il mutuo internamente. Potrà dunque proporre di variare le condizioni (tassi di interesse e durata): se il cliente deciderà di accettare, potrà dunque rivedere il contratto in essere nella sua banca con una semplice procedura interna, che non richiede intervento notarile. Se invece deciderà di affidare il suo mutuo alla nuova banca, sarà necessario sottoscrivere un nuovo atto notarile di mutuo, il cui costo sarà comunque a carico della banca.

Intervento in atto di persone fisiche
check Carta d’identità o patente  
check Tesserino del codice fiscale  
check Certificato di stato libero o di vedovanza Per celibi, nubili, vedovi, divorziati
check Estratto per riassunto dell’atto di matrimonio Per coniugati, anche se separati
check Sentenza/decreto di separazione o di divorzio Per separati e divorziati
check Copia dell’atto di separazione dei beni Per coniugati
check Copia autentica della procura Per intervento di procuratore
check Autorizzazione giudiziale Per rappresentanza di incapaci
check Permesso di soggiorno Per extracomunitari
     
Intervento in atto di enti e società
check documento d’identità del legale rappresentante  
check certificato camerale  
check statuto vigente  
check libro verbali con delibera firmata Per enti con consiglio di amministrazione
check copia autentica della procura Per intervento di procuratore
     
Documenti inerenti il bene immobile ipotecato
check Rogito o sentenza Titolo di acquisto
check - Dichiarazione di successione
- Accettazione di eredità
Se l’acquisto è avvenuto per
successione
check Certificato catastale e planimetria con confini Se si tratta di unità immobiliare
check Certificato catastale e planimetria con confini Se si tratta di terreno
check

- Prova di estinzione del debito o conteggi per estinzione contestuale
- Lettera di assenso della Banca

Se c’è ipoteca precedente

Memo per l'atto di mutuo
  • Verificare se l'imposta sostitutiva si applica allo 0,5 o al 2 per cento
  • Verificare l'accettazione di eredità se l'acquisto è avvenuto per successione

L'elenco dei documenti riportato è generico. Sarà cura del Notaio richiedere la tipologia di documentzione necessaria e specifica a seconda delle casistiche.
Ti sembra complicato: chiedi informazioni direttamente al Notaio