Notaio, posso comprare una casa che proviene da un atto di donazione?
- Le azioni dei legittimari, prima e dopo la riforma
- La banca mi concederà il mutuo?
- Donante ancora in vita
- Donante deceduto prima del 18 dicembre 2025
- Donante deceduto dopo il 18 dicembre 2025
- Cosa fa il notaio
- Domande frequenti sulla casa proveniente da donazione
Nulla impedisce fisicamente di vendere o comprare una casa che proviene da una donazione, ma gli ostacoli ed i rischi in cui è possibile incorrere sono numerosi.
O meglio, lo erano. Dal 18 dicembre 2025 la legge 2 dicembre 2025 n. 182 (articolo 44) ha riscritto gli articoli 561 e 563 del Codice Civile , e chi compra una casa donata al venditore oggi è molto più protetto di prima. Restano alcuni casi da guardare con attenzione, legati al passaggio dalle vecchie alle nuove regole.
Casa donata al venditore: si può comprare?
- ✔ Il genitore che ha donato è ancora vivo. Di norma sì: l'acquisto a pagamento dal donatario non può più essere travolto da una futura azione degli altri eredi.
- ✔ Il donante è morto dopo il 18 dicembre 2025. Si applicano le nuove regole: chi compra non rischia la restituzione della casa.
- ✔ Chiedere il mutuo per comprarla. Il motivo principale per cui le banche frenavano è venuto meno; resta la valutazione interna di ciascun istituto.
- ⚠ Il donante è morto prima del 18 dicembre 2025. Bisogna verificare se entro il 18 giugno 2026 un erede ha trascritto una domanda di riduzione o un atto di opposizione: in quel caso, per quella vicenda, valgono ancora le vecchie regole.
- ⚠ Nei registri c'è un'opposizione alla donazione trascritta prima della riforma, con donante ancora vivo. Gli interpreti non danno una lettura univoca dei suoi effetti: è un caso da far guardare al notaio prima della proposta.
- ✘ Una domanda di riduzione è già trascritta prima del rogito. Chi compra dopo quella trascrizione ne subisce gli effetti, anche con le nuove regole.
Fino alla riforma il Notaio spesso sconsigliava di imbattersi in questo tipo di trasferimento di proprietà, perché l’atto di donazione non si esaurisce nel rapporto tra colui che dona (donante) ed il beneficiario della liberalità (donatario), ma coinvolge anche la sorte di altri soggetti che potrebbero agire in giudizio per rivendicare il proprio diritto, legittimato dall’apertura della successione a loro favore, relativamente al bene donato.
Questi soggetti si chiamano “legittimari”, e tali possono essere il coniuge o altri parenti (ascendenti, discendenti o figli) del donante: in pratica la legge prevede che nessuno, nemmeno chi fa testamento o chi dona, può privarli della quota ad essi spettante in forza della successione. La quota dei legittimari da considerare “intoccabile” dal punto di vista giuridico è la cosiddetta quota di legittima e, qualora risulti evidente la diminuzione di questa quota a loro danno, può essere esercitata un’apposita azione di riduzione, grazie alla quale il legittimario che sia stato danneggiato può ottenere la reintegrazione della sua quota, purché ciò avvenga entro 10 anni.
Le azioni dei legittimari, prima e dopo la riforma
Quello che la riforma non ha toccato è il diritto dei legittimari alla loro quota. Alla morte del donante, il figlio o il coniuge che si ritiene leso può ancora agire in riduzione entro dieci anni. È cambiato invece contro chi può agire e che cosa può ottenere.
Prima, se il donatario aveva già venduto la casa e non aveva altri beni, il legittimario poteva chiedere la restituzione dell'immobile direttamente a chi l'aveva comprata, entro vent'anni dalla trascrizione della donazione. Il compratore poteva evitarla solo pagando il valore del bene. Era questo il rischio che faceva paura ad acquirenti e banche, e che si trascinava per due decenni.
Oggi il nuovo articolo 563 stabilisce che la riduzione della donazione non pregiudica chi ha comprato dal donatario. La tutela del legittimario si ferma al donatario e al suo patrimonio, e diventa in sostanza una pretesa in denaro. Se il donatario ha venduto e non ha più nulla, il rischio della sua insolvenza resta al legittimario, non a chi ha pagato la casa. Diverso il caso in cui il donatario abbia passato la casa a un terzo gratuitamente: allora il terzo può essere chiamato a compensare in denaro i legittimari, nei limiti del vantaggio ricevuto.
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La Banca mi concederà il mutuo?
Il timore delle banche nasceva da una regola precisa: se il legittimario otteneva la restituzione, la casa gli tornava libera da ipoteche, e la garanzia del mutuo spariva. Con la riforma l'acquisto di chi compra a titolo oneroso resta stabile, e con lui l'ipoteca iscritta a garanzia del finanziamento. Anche le ipoteche che il donatario stesso ha concesso sulla casa ricevuta restano efficaci: in quel caso è il donatario a dover compensare in denaro i legittimari per il minor valore del bene.
Questo non significa che ogni pratica passi in automatico. Ogni istituto ha le proprie politiche interne, e nei casi transitori descritti sopra una verifica in più è prevedibile. Conviene segnalare la provenienza da donazione alla banca subito, già in fase di istruttoria, e non dopo la firma della proposta. Se state valutando l'acquisto con finanziamento, trovate le voci di spesa nella pagina sul preventivo per compravendita e mutuo.
Donante ancora in vita
È la situazione più frequente: i genitori hanno donato la casa al figlio anni fa e ora il figlio vuole venderla. Con le nuove regole chi compra non dovrebbe temere nulla da una futura successione dei genitori. Garanzie e fideiussioni del donante, che prima erano la soluzione più usata per rassicurare banca e acquirente, nella maggior parte dei casi non servono più.
Resta il caso particolare dell'opposizione alla donazione già trascritta prima del 18 dicembre 2025. Dopo quella data, secondo il Consiglio Nazionale del Notariato, un legittimario non può più fare opposizione finché il donante è vivo. Sugli effetti delle opposizioni trascritte prima, invece, le letture non coincidono. Se la visura ne mostra una, la rinuncia all'opposizione firmata da chi l'ha fatta resta la strada più lineare.
Donante deceduto prima del 18 dicembre 2025
Qui entra in gioco il periodo transitorio. Per le successioni già aperte alla data della riforma, la legge ha lasciato ai legittimari sei mesi, fino al 18 giugno 2026, per conservare le vecchie regole: bastava notificare e trascrivere una domanda di riduzione oppure un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione. Se lo hanno fatto, in quella vicenda la restituzione verso chi compra resta possibile. Se entro il 18 giugno 2026 non è stato trascritto nulla, si applicano anche lì le nuove regole.
Tradotto: la data di morte del donante e i registri immobiliari dicono quasi tutto. Una visura aggiornata, prima di firmare la proposta, toglie il dubbio.
Donante deceduto dopo il 18 dicembre 2025
Si applica la nuova disciplina per intero, anche se la donazione risale a molti anni prima. Gli eredi che si ritengono lesi possono agire contro il donatario, ma non contro chi gli ha comprato la casa a titolo oneroso. L'unica eccezione riguarda una domanda di riduzione trascritta prima del rogito: chi compra dopo quella trascrizione ne subisce gli effetti.
Le situazioni a confronto
| Situazione della casa donata | Regole che si applicano |
|---|---|
| Donante ancora in vita | Nuove: acquisto stabile per chi compra (da verificare solo eventuali opposizioni trascritte prima della riforma) |
| Donante morto dal 18 dicembre 2025 in poi | Nuove: niente restituzione verso chi compra a titolo oneroso |
| Donante morto prima, nulla trascritto entro il 18 giugno 2026 | Nuove, estese anche a questa successione |
| Donante morto prima, domanda di riduzione o opposizione trascritte entro il 18 giugno 2026 | Vecchie, per quella vicenda: la restituzione resta possibile |
| Domanda di riduzione trascritta prima del rogito | Chi compra dopo la trascrizione ne subisce gli effetti |
Cosa fa il Notaio
Il notaio fa molte cose prima di un rogito; semplificando molto, per una casa che viene da una donazione le verifiche principali dovrebbero essere tre. La prima riguarda l'atto di provenienza, cioè la donazione stessa, con la data di trascrizione. La seconda è capire se il donante è vivo e, se è morto, quando: prima o dopo il 18 dicembre 2025 cambia tutto. La terza è la ricerca nei registri immobiliari di eventuali domande di riduzione o atti di opposizione trascritti, che di norma emergono dalle visure ipotecarie.
Sono indicazioni semplificate: ogni studio organizza le verifiche a modo suo, e nei casi transitori è possibile che il notaio suggerisca soluzioni ulteriori. Il momento migliore per parlarne è prima della proposta d'acquisto, quando si può ancora trattare. Se volete sapere quanto costerebbe l'atto, potete chiedere un preventivo ai notai della vostra zona e porre la domanda direttamente a loro: rispondono in poche ore.
Domande frequenti sulla casa proveniente da donazione
Il venditore ha ricevuto la casa in donazione dai genitori: rischio di perderla dopo il rogito?
Con le regole in vigore dal 18 dicembre 2025, di norma no. Se i genitori sono vivi, o sono morti dopo quella data, la riduzione della donazione non pregiudica chi compra a titolo oneroso. Fanno eccezione una domanda di riduzione già trascritta prima del rogito e i casi transitori di successioni aperte prima della riforma, che vanno controllati nei registri.
La banca può rifiutare il mutuo perché la casa viene da una donazione?
Può sempre valutare la pratica secondo le proprie regole interne, ma il rischio che frenava le banche, cioè perdere l'ipoteca in caso di restituzione, con la riforma è venuto meno per chi compra a titolo oneroso. Conviene comunicare la provenienza donativa fin dalla richiesta di mutuo.
Serve ancora la polizza assicurativa sulla provenienza da donazione?
Nella maggior parte dei casi non dovrebbe più servire, perché copriva proprio il rischio di restituzione. Può avere ancora senso nei casi transitori, quando il donante è morto prima del 18 dicembre 2025 e la situazione nei registri non è chiara, oppure se è la banca a chiederla.
Mio padre mi ha donato la casa nel 2015 ed è ancora vivo: posso venderla adesso?
Sì, e chi la compra non dovrebbe temere azioni future dei tuoi fratelli sulla casa. Se alla successione si riterranno lesi, potranno agire nei tuoi confronti per la loro quota, in denaro, ma non contro l'acquirente. Resta da controllare solo che non ci siano opposizioni trascritte prima della riforma.
Il donante è morto nel 2024: cosa devo verificare prima di comprare?
Che entro il 18 giugno 2026 nessun legittimario abbia notificato e trascritto una domanda di riduzione o un atto di opposizione alla donazione. Se non c'è nulla, si applicano le nuove regole anche a quella successione. Se invece qualcosa è stato trascritto, per quella vicenda valgono ancora le vecchie regole e serve una valutazione con il notaio.
Si possono ancora fare l'opposizione alla donazione o la rinuncia all'azione di restituzione?
Secondo il Consiglio Nazionale del Notariato, dopo il 18 dicembre 2025 non si può più fare opposizione finché il donante è vivo. La rinuncia all'opposizione conserva un'utilità solo in situazioni delimitate, ad esempio quando un'opposizione era già stata trascritta prima della riforma.
