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Notaio, posso comprare una casa che proviene da un atto di donazione?

Nulla impedisce fisicamente di vendere o comprare una casa che proviene da una donazione, ma gli ostacoli ed i rischi in cui è possibile incorrere sono numerosi.

rischi acquisto casa proveniente da donazioneIl Notaio spesso sconsiglia di imbattersi in questo tipo di trasferimento di proprietà perché l’atto di donazione non si esaurisce nel rapporto tra colui che dona (donante) ed il beneficiario della liberalità (donatario), ma coinvolge anche la sorte di altri soggetti che potrebbero agire in giudizio per rivendicare il proprio diritto, legittimato dall’apertura della successione a loro favore, relativamente al bene donato.

Questi soggetti si chiamano “legittimari”, e tali possono essere il coniuge o altri parenti (ascendenti, discendenti o figli) del donante: in pratica la legge prevede che nessuno, nemmeno chi fa testamento o chi dona, può privarli della quota ad essi spettante in forza della successione. La quota dei legittimari da considerare “intoccabile” dal punto di vista giuridico è la cosiddetta quota di legittima e, qualora risulti evidente la diminuzione di questa quota a loro danno, può essere esercitata un’apposita azione di riduzione, grazie alla quale il legittimario che sia stato danneggiato può ottenere la reintegrazione della sua quota, purché ciò avvenga entro 10 anni.

Attenzione alle azioni dei legittimari!

Come si diceva, ogni legittimario ha diritto di esercitare l’azione di riduzione entro 10 anni che decorrono dalla morte del donante, sia nel caso in cui costui non abbia ricevuto nulla (c.d. legittimario pretermesso) che nel caso in cui abbia ricevuto beni ma di valore o in misura inferiore a ciò che gli sarebbe spettato per legge (c.d. legittimario leso). L’azione generalmente è proposta contro il beneficiario della donazione (il donatario); tuttavia, se il bene è stato ceduto ad altri soggetti e il donatario non possiede altri beni su cui il legittimario possa soddisfarsi, è possibile proporre l’azione per la restituzione del bene contestato entro 20 anni dalla trascrizione della donazione. In alternativa, il terzo acquirente può liberarsi dal debito pagando la somma corrispondente al valore del bene.

La Banca mi concederà il mutuo?

Purtroppo è inevitabile che la banca si faccia qualche problema a concedere un mutuo quando la casa da comprare proviene da una donazione, sempre perché, anche in caso di costituzione di ipoteca contestuale al versamento del mutuo, i legittimari hanno comunque diritto di agire per ottenere o riscattare il bene, che una volta riottenuto sarà libero da pesi e/o eventuali ipoteche. Si ritiene quindi doveroso un controllo nella fase che precede la stipula di un atto di compravendita o di costituzione, relativamente non solo all’ultima provenienza, ma anche allo scorrere o meno del ventennio.

È inoltre buona norma capire se, al momento della contestazione e ai fini dell’erogazione del mutuo, il donante è ancora in vita oppure è deceduto e, in quest’ultima ipotesi, quando è deceduto.

Donante ancora in vita

Quando il donante è ancora vivo, la procedura di erogazione del mutuo è abbastanza semplice, in quanto è sufficiente che il donante si faccia garante dell’operazione. Questa sua qualità permette di assecondare le richieste delle parti - sia la banca che l’acquirente - che si sentono più tutelate. In questo modo, la banca potrà concedere il mutuo richiesto con più facilità.

È inoltre possibile chiedere una fideiussione bancaria come ulteriore garanzia per il caso in cui gli eredi legittimari chiedano successivamente la revoca della donazione.

Donante deceduto da 10 anni

La situazione si complica quando non sono ancora passati 20 anni dalla morte del donante, in quanto gli eredi possono comunque rivendicare le proprie ragioni con l’azione di restituzione entro 10 anni dalla morte del donante (se nel frattempo il bene è stato venduto a terzi), a meno che costoro non decidano di rinunciare a esercitare questo diritto. Nell’ultima ipotesi, le banche saranno ben propense a erogare il mutuo richiesto, venendo meno una delle problematiche legate all’acquisto di una casa proveniente da donazione.

Donante deceduto da 20 anni

Nel caso in cui siano trascorsi 20 anni dalla morte del donante senza che i legittimari si siano opposti all’atto di donazione, non sarà più possibile far valere alcun diritto sui beni donati, né con azione di riduzione né con quella di restituzione. Di conseguenza l’acquisto potrà essere portato a termine senza problemi, e la banca concederà il mutuo senza ulteriori accertamenti.

Cosa fa il Notaio

Il compito più importante del Notaio incaricato di redigere un atto di compravendita è quello di verificare le precedenti vendite di beni donati, le trascrizioni delle eventuali donazioni e il periodo di tempo trascorso tra la donazione e la successiva vendita a terzi. Tutte queste verifiche preliminari sono utili per comprendere lo strumento grazie al quale far fronte a possibili rivendicazioni da parte dei legittimari. Quello che un professionista consiglia sempre è di evitare transazioni di questo tipo, e, qualora ciò non sia possibile, cercare di contattare tutti i legittimi eredi per capire se possono rinunciare al loro diritto di opposizione.

RICAPITOLANDO:

  • Entro 10 anni dalla morte del donante, il legittimario può esercitare l’azione di riduzione per ottenere dal donatario (beneficiario della donazione) la reintegrazione della quota di cui sarebbe stato privato a causa dell’atto di donazione;
  • Entro 20 anni dalla morte del donante, il legittimario può esercitare l’azione di restituzione che gli permette di riscattare il bene donato anche presso un terzo che lo abbia successivamente comprato;
  • Dopo i 20 anni, ogni diritto di rivendica od opposizione del legittimario si estingue.
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