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MUTUO IPOTECARIO: COSTI E CONSULENZA NOTARILE


Mutuo ipotecario: tipologie e costi

Per stipulare un contratto di mutuo ipotecario, cioè garantito da ipoteca, è necessario l'intervento del notaio, la cui funzione è quella di permettere l'iscrizione dell'ipoteca, garanzia sulla base della quale la banca eroga la somma alla parte mutuataria.


Il notaio redige per la banca una relazione preliminare attestante lo stato giuridico del bene (libertà da ipoteche precedenti, situazione catastale, ecc.). Sulla base della relazione notarile preliminare, della perizia di stima del bene offerto in garanzia, redatta da un perito benvisto alla banca e dell'istruttoria sulla capacità reddituale del mutuatario, la banca delibera la concessione del finanziamento.


Una volta stipulato l'atto di mutuo, il notaio procede tempestivamente all'iscrizione dell'ipoteca, effettua ulteriori visure di aggiornamento e redige per la banca una relazione definitiva, nella quale indica, tra l'altro, gli estremi dell'ipoteca presa a garanzia del mutuo.


MUTUO: I TIPI DI FINANZIAMENTO


Esistono varie tipologie di finanziamento con condizioni economiche diverse anche in relazione a prodotti bancari offerti dal medesimo istituto: il tasso di interesse applicato non è l'unico parametro da considerare per una scelta oculata.


Il costo di un mutuo, infatti, non è dato solo dalla tipologia di tasso scelta (fisso, variabile o mista) e dalla sua durata, ma anche da una serie infinita di variabili, quali ad esempio: le spese di istruttoria applicate dalla banca, le spese di perizia, le assicurazioni (sia quelle obbligatorie, che quelle volontarie) stipulate in relazione al mutuo, il tipo di piano di ammortamento adottato (periodicità delle rate e di revisione del tasso nei mutui a tasso variabile, ecc), spese di incasso rata, di avviso scadenza rata.


Le banche sono ovviamente tenute a fornire al cliente tutte le informazioni relative ai prodotti finanziari che offrono, anche se spesso la complessità è tale che l'utente medio difficilmente è in condizioni di confrontare agevolmente le diverse tipologie di contratti esistenti e scegliere quella più adatta alle proprie esigenze.


Al riguardo è da tener presente che la maggior parte dei notai e gli stessi Consigli notarili distrettuali possono fornire una valida consulenza per una scelta consapevole.


CONSULENZA NOTARILE – MUTUO


Il notaio ha un ruolo importante nell’ottenimento di un mutuo ipotecario. Molti, inoltre, gli argomenti correlati, come quello del mutuo prima casa. Richiedi una consulenza notarile gratuita per ricevere tutte le necessarie informazioni e consigli da parte dei nostri Notai Online.

Mutuo per acquisto casa e Notaio


Abbiamo visto sopra in breve quali sono le caratteristiche salienti di un contratto di mutuo e il ruolo che riveste il Notaio anche in questo specifico atto, che di norma viene stipulato contemporaneamente a quello relativo alla compravendita immobiliare. Si tratta dunque di diverse pratiche che vanno ad accostarsi a un numero di impegni già spesso gravoso: la scelta della nuova abitazione, l’eventuale vendita di quella in possesso, l’organizzazione del trasferimento nella nuova casa, tutti i documenti da preparare, la scelta dei mobili, eventuali ristrutturazioni… insomma, le incombenze sono diverse ed è spesso difficile riuscire a prestare la dovuta attenzione a ogni aspetto. La scelta del mutuo può essere proprio una di quelle questioni cui potremmo tendere a dare minor importanza: in realtà si tratta di un passaggio cruciale che andrebbe affrontato con la dovuta considerazione e anche facendosi aiutare da un esperto. Il Notaio può infatti darvi una consulenza specializzata in proposito, così che sia più semplice scegliere la tipologia di mutuo più adatta alla vostra specifica situazione: anche raccogliendo le proposte di più istituti di credito non è infatti facile orientarsi e valutare con cognizione di causa pro e contro di ciascuna soluzione. Ebbene, il Notaio può in questo senso dare un contributo essenziale, anche vista e considerata l’assoluta imparzialità che è parte fondamentale del suo operato: sebbene questo professionista – in virtù della stessa regola – non possa in alcun modo influenzare la scelta della persona che deve stipulare il mutuo (e che, in termine tecnico, si chiama mutuatario), ha invece la possibilità e anche il dovere di dare tutta l’assistenza necessaria e anche di fornire tutte le informazioni necessarie a far sì che il suo cliente abbia chiari tutti gli elementi necessari a compiere una scelta ponderata.

Notaio per atto di mutuo

Per aprire un mutuo prima casa o per qualsiasi altro immobile, bisogna innanzitutto dunque scegliere presso quale banca aprire la procedura e decidere il tipo di erogazione che riteniamo essere più adatto alla nostra situazione. Si tratta di una scelta delicata, in quanto deve prendere in considerazione non solo la nostra propensione, ma dovrebbe anche essere basata sulla previsione degli andamenti dei tassi, così da ottenere il contratto per noi più vantaggioso nel corso del tempo. Oggi le tipologie di mutuo disponibili sono abbastanza numerose e prevedono dunque un numero relativamente vasto di soluzioni: con la giusta calma e attenzione, ciascuno può dunque trovare quella che fa più al caso suo. Le banche, al momento della sottoscrizione del mutuo, propongono anche diverse tipologie di assicurazione: alcune sono conditio sine qua non per ottenere il mutuo stesso, altre invece sono facoltative e possono essere degli strumenti importanti per affrontare con maggiore serenità il rimborso del mutuo nel corso degli anni. Così come la scelta del tipo di Mutuo, anche la decisione se sottoscrivere o meno le polizze facoltative per una maggiore sicurezza e tranquillità deve essere presa facendo le corrette considerazioni.

Una volta scelta la banca, questa svolgerà una serie di verifiche (è quella che in termini tecnici viene chiamata procedura di merito creditizio) raccogliendo tutte le informazioni necessarie sia dal mutuatario stesso sia da specifiche banche dati: in questo modo potrà valutare con precisione la percentuale di rischio che l’istituto di credito assume aprendo il credito. Ricordiamo infatti che la banca può decidere, a seguito di queste verifiche, di procedere con il mutuo, di chiedere garanzie aggiuntive o anche di non concederlo, se ritiene che il rischio di insolvenza sia troppo alto.

A questo punto – se non l’abbiamo già consultato per avere una consulenza specifica in merito – entra in gioco il Notaio: spetterà infatti a questo professionista compiere un’altra serie di verifiche  e di pratiche. Innanzitutto dovrà accertarsi che il bene per cui abbiamo chiesto il mutuo sia realmente esistente, che sia ipotecabile e che non vi siano altri vincoli che impediscano l’apertura del mutuo.
Se, come di norma avviene, tutte le verifiche danno esito positivo si può procedere con stipula del mutuo, che darà il via formale all’investimento. La banca provvederà infatti, dopo la firma del contratto, a saldare il venditore, mentre il compratore sarà tenuto a versare le rate mensili concordate con l’istituto di credito.

Il Notaio per la stipula dell’atto di Mutuo


È forse noto ai più che un contratto di Mutuo ipotecario richiede l’intervento del Notaio non solo per le verifiche di cui abbiamo parlato poco sopra, ma anche per la redazione e la registrazione dell’atto stesso. Il Notaio ha infatti il compito di iscrivere l’ipoteca, cioè la garanzia necessaria a far sì che la banca possa erogare la somma concordata per il Mutuo.
Quando ci apprestiamo a comprare casa e dobbiamo aprire un Mutuo, teniamo conto anche dei tempi: di norma le verifiche da compiersi a cura del Notaio richiedono infatti circa due settimane, dopo di che verrà inviata alla banca la relazione che riporta l’esito delle verifiche fatte. Solo allora la banca potrà procedere a deliberare il finanziamento e quindi si potrà procedere con la sottoscrizione dell’atto notarile. Si tratta di tempi tecnici di cui dobbiamo essere consapevoli: in tutto, dopo la scelta della banca, possono passare anche fino a due mesi per poter concludere il tutto. Muoversi per tempo è dunque di fondamentale importanza, specialmente se abbiamo delle scadenze precise da rispettare.

Riassumendo: erogazione del Mutuo e Notaio


Per riassumere quanto detto sopra, i passaggi per ottenere l’erogazione del Mutuo sono:

  • recupero di tutti i documenti relativi all’immobile da acquistare
  • consulto presso gli istituti di credito per ottenere proposte e preventivi
  • scelta della formula più adatta alle nostre esigenze, magari anche avvalendoci di una consulenza notarile per ottenere tutte le informazioni che possono esserci utili
  • scelta finale della banca cui richiedere il Mutuo
  • effettuazione delle verifiche interne da parte dell’istituto di credito
  • a esito positivo di queste verifiche, effettuazione di ulteriori accertamenti da parte del Notaio sull’immobile oggetto di Mutuo ipotecario
  • deliberazione del finanziamento
  • firma dell’atto e sua registrazione a cura del Notaio
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