Calcolo delle spese notarili per mutuo ipotecario
Mutuo ipotecario: costi e consulenza notarile
- Quanto costa l’atto di mutuo
- Mutuo: i tipi di finanziamento
- Consulenza notarile: mutuo
- Mutuo per acquisto casa e notaio
- Il notaio per la stipula dell’atto di mutuo
- Riassumendo: erogazione del mutuo e notaio
- Domande frequenti su mutuo e notaio
Chi compra casa con un mutuo firma dal notaio due atti, e il secondo ha un conto tutto suo. Su un mutuo di 150.000 euro per la prima casa la banca trattiene 375 euro di imposta sostitutiva (0,25%); per una seconda casa sarebbero 3.000 (2%). Si aggiungono 35 euro di tassa ipotecaria per iscrivere l’ipoteca, che di norma copre il 150-200% della somma prestata, la relazione notarile preliminare che la banca chiede prima di deliberare e l’onorario del notaio per l’atto, proporzionato all’ipoteca e non al mutuo. Le imposte sono uguali ovunque; l’onorario si conosce con un preventivo, e una stima si fa con il simulatore del mutuo.
Per stipulare un contratto di mutuo ipotecario, cioè garantito da ipoteca, è necessario l'intervento del notaio, la cui funzione è quella di permettere l'iscrizione dell'ipoteca, garanzia sulla base della quale la banca eroga la somma alla parte mutuataria. video
Il notaio di norma redige per la banca una relazione preliminare attestante lo stato giuridico del bene (libertà da ipoteche precedenti, situazione catastale, ecc.). Sulla base della relazione notarile preliminare, della perizia di stima del bene offerto in garanzia, redatta da un perito benvisto alla banca e dell'istruttoria sulla capacità reddituale del mutuatario, la banca delibera la concessione del finanziamento.
Una volta stipulato l'atto di mutuo, il notaio procede tempestivamente all'iscrizione dell'ipoteca, effettua ulteriori visure di aggiornamento e redige per la banca una relazione definitiva, nella quale indica, tra l'altro, gli estremi dell'ipoteca presa a garanzia del mutuo.
Quanto costa l’atto di mutuo
Semplificando, le voci sono queste. Le prime tre sono fissate dalla legge; le ultime due le decide lo studio e cambiano da notaio a notaio.
| Voce | Quanto | A chi si paga |
|---|---|---|
| Imposta sostitutiva, prima casa | 0,25% della somma erogata (375 euro su 150.000) | trattenuta dalla banca |
| Imposta sostitutiva, seconda casa | 2% della somma erogata (3.000 euro su 150.000) | trattenuta dalla banca |
| Tassa ipotecaria per l’iscrizione | 35 euro | al notaio, che la versa |
| Relazione notarile preliminare | indicativamente da 200 a 500 euro, a volte compresa nell’onorario | al notaio |
| Onorario dell’atto di mutuo | proporzionato all’ipoteca iscritta; per un mutuo prima casa le fasce rilevate vanno da poche centinaia a qualche migliaio di euro | al notaio |
Gli interessi del mutuo si detraggono dall’IRPEF al 19% fino a 4.000 euro l’anno, e tra le spese detraibili rientrano anche l’imposta sostitutiva e l’onorario notarile dell’atto di mutuo, non quello della compravendita. Il dettaglio di ogni voce è nella guida su quanto costa il notaio per l’atto di mutuo; le fasce per città dei due atti insieme nella pagina sull’acquisto casa con mutuo.
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MUTUO: I TIPI DI FINANZIAMENTO
Tasso fisso, misto o variabile? Esistono varie tipologie di finanziamento con condizioni economiche diverse anche in relazione a prodotti bancari offerti dal medesimo istituto: il tasso di interesse applicato non è l'unico parametro da considerare per una scelta oculata.
Il costo di un mutuo, infatti, non è dato solo dalla tipologia di tasso scelta e dalla sua durata del contratto, ma anche da una serie di variabili, quali ad esempio: le spese di istruttoria applicate dalla banca, le spese di perizia, le assicurazioni (sia quelle obbligatorie, che quelle volontarie) stipulate in relazione al mutuo, il tipo di piano di ammortamento adottato (periodicità delle rate e di revisione del tasso nei mutui a tasso variabile, ecc.), spese di incasso rata, di avviso scadenza rata.
Le banche sono tenute a fornire al cliente tutte le informazioni relative ai prodotti finanziari che offrono in modo da garantire la massima trasparenza. Tuttavia può capitare che la complessità della materia renda difficile per l'utente medio compiere una scelta consapevole sulla base delle proprie esigenze. In quest'ottica una consulenza notarile potrebbe rappresentare un punto di riferimento per gli aspetti tecnici.
CONSULENZA NOTARILE: MUTUO
Se devi ottenere un mutuo prima casa garantito da ipoteca o qualsiasi altro tipo di mutuo, richiedi gratuitamente una consulenza notarile. Contatta il Notaio Online per Preventivi Gratis e Appuntamenti.
Mutuo per acquisto casa e Notaio
Abbiamo visto sopra in breve quali sono le caratteristiche salienti di un contratto di mutuo e il ruolo che riveste il Notaio anche in questo specifico atto, che di norma viene stipulato contemporaneamente a quello relativo alla compravendita immobiliare. Si tratta dunque di diverse pratiche che vanno ad accostarsi a un numero di impegni già spesso gravoso: la scelta della nuova abitazione, l’eventuale vendita di quella in possesso, l’organizzazione del trasferimento nella nuova casa, tutti i documenti da preparare, la scelta dei mobili, eventuali ristrutturazioni… insomma, le incombenze sono diverse ed è spesso difficile riuscire a prestare la dovuta attenzione a ogni aspetto. La scelta del mutuo può essere proprio una di quelle questioni cui potremmo tendere a dare minor importanza: in realtà si tratta di un passaggio cruciale che andrebbe affrontato con la dovuta considerazione e anche facendosi aiutare da un esperto. Ebbene, il Notaio può fornire un contributo essenziale, anche vista e considerata l’assoluta imparzialità che è parte fondamentale del suo operato: sebbene questo professionista, in virtù della stessa regola, non possa in alcun modo influenzare la scelta della persona che deve stipulare il mutuo (e che, in termine tecnico, si chiama mutuatario), ha invece la possibilità di prestare l’assistenza necessaria e di fornire le informazioni utili a far sì che il soggetto abbia a disposizione tutti gli elementi per compiere una scelta ponderata.
Per aprire un mutuo prima casa o per qualsiasi altro immobile, bisogna innanzitutto dunque scegliere presso quale banca aprire la procedura e optare per il tipo di erogazione che riteniamo essere più adatto alla nostra situazione. Si tratta di una scelta delicata, dettata probabilmente non solo dalla personale propensione al rischio, ma anche dall'andamento storico e dalla previsione degli andamenti dei tassi per il tempo che corrisponde alla durata del mutuo. Oggi le tipologie di mutuo disponibili sono abbastanza numerose e prevedono dunque un numero relativamente vasto di soluzioni: con la giusta calma e attenzione, ciascuno può dunque trovare quella che fa più al caso suo.
Le banche, al momento della sottoscrizione del mutuo, propongono anche diverse tipologie di assicurazione: alcune sono conditio sine qua non per ottenere il mutuo stesso, altre invece sono facoltative e possono essere degli strumenti importanti per affrontare con maggiore serenità il rimborso del mutuo nel corso degli anni. Così come la scelta del tipo di Mutuo, anche la decisione se sottoscrivere o meno le polizze facoltative per una maggiore sicurezza e tranquillità deve essere presa facendo le corrette considerazioni.
Una volta scelta la banca, questa svolgerà una serie di verifiche (è quella che in termini tecnici viene chiamata procedura di merito creditizio) raccogliendo tutte le informazioni necessarie sia dal mutuatario stesso sia da specifiche banche dati: in questo modo potrà valutare con precisione la percentuale di rischio che l’istituto di credito assume aprendo il credito. Ricordiamo infatti che la banca può decidere, a seguito di queste verifiche, di procedere con la pratica di mutuo, di chiedere garanzie aggiuntive o anche di non concederlo, se ritiene che il rischio di insolvenza sia troppo alto.
A questo punto, se non l’abbiamo già consultato per avere una consulenza specifica in merito, entra in gioco il Notaio: tendenzialmente spetta a questo professionista compiere un’altra serie di verifiche prima della firma dell'atto. Innanzitutto, semplificando, si accerta che il bene per cui abbiamo chiesto il mutuo sia realmente esistente, che sia ipotecabile e che non vi siano altri vincoli che impediscano l’apertura del mutuo. Se, come di norma avviene, tutte le verifiche danno esito positivo si può procedere con stipula del mutuo, che darà il via formale all’investimento. La banca provvederà infatti, dopo la firma del contratto, a saldare il venditore, mentre il compratore sarà tenuto a versare le rate mensili concordate con l’istituto di credito.
Il Notaio per la stipula dell’atto di Mutuo
Dopo le verifiche di cui sopra, servirà il Notaio per la redazione e la registrazione dell’atto di mutuo. Il Notaio ha infatti il compito di iscrivere l’ipoteca, cioè la garanzia necessaria a far sì che la banca possa erogare la somma concordata per il Mutuo. Quando ci apprestiamo a comprare casa e dobbiamo aprire un Mutuo, teniamo conto anche dei tempi: di norma le verifiche da compiersi a cura del Notaio richiedono infatti circa due settimane, dopo di che verrà inviata alla banca la relazione che riporta l’esito delle verifiche fatte. Solo allora la banca potrà procedere a deliberare il finanziamento e quindi si potrà procedere con la sottoscrizione dell’atto notarile. Si tratta di tempi tecnici di cui dobbiamo essere consapevoli: nel complesso, dal momento della scelta della banca, possono passare anche fino a due mesi prima di arrivare alla firma. Muoversi per tempo può essere dunque di fondamentale importanza, specialmente se abbiamo delle scadenze precise da rispettare.
Riassumendo: erogazione del Mutuo e Notaio
Per riassumere quanto detto sopra, i passaggi per ottenere l’erogazione del Mutuo sono:
- recupero di tutti i documenti relativi all’immobile da acquistare;
- consulto presso gli istituti di credito per ottenere proposte e preventivi;
- scelta della formula più adatta alle nostre esigenze, magari anche avvalendoci di una consulenza notarile per ottenere tutte le informazioni che possono esserci utili;
- scelta finale della banca cui richiedere il Mutuo;
- effettuazione delle verifiche interne da parte dell’istituto di credito;
- a esito positivo di queste verifiche, effettuazione di ulteriori accertamenti da parte del Notaio sull’immobile oggetto di Mutuo ipotecario;
- deliberazione del finanziamento;
- firma dell’atto e sua registrazione a cura del Notaio.
Domande frequenti su mutuo e notaio
L’imposta sostitutiva del mutuo la pago al notaio?
No, la trattiene la banca dalla somma erogata: 0,25% se il mutuo è per la prima casa, 2% per una seconda casa. Al notaio si pagano l’onorario dell’atto, la tassa ipotecaria di 35 euro e la relazione preliminare.
Il notaio del mutuo lo sceglie la banca?
Lo sceglie chi paga, cioè il mutuatario. La banca può proporre un nominativo di fiducia, ed è una prassi legittima, ma non può imporlo; di solito lo stesso notaio stipula compravendita e mutuo nella stessa seduta.
Perché l’ipoteca è più alta del mutuo?
Perché copre anche interessi, spese e eventuali more: le banche iscrivono di norma un’ipoteca pari al 150-200% della somma prestata. L’onorario del notaio per l’atto si calcola su questo importo, non sul mutuo, ed è il motivo per cui il preventivo del mutuo arriva dopo la delibera.
Quanto costa il notaio per la surroga del mutuo?
Nulla, per chi cambia banca: dal 2007 i costi notarili della surroga, atto e annotazione compresi, sono a carico della nuova banca e non possono essere addebitati al cliente. Il notaio serve comunque, perché l’ipoteca passa alla nuova banca con un atto pubblico.
Estinto il mutuo, devo pagare il notaio per cancellare l’ipoteca?
No. Dal 2007 la banca comunica l’estinzione alla Conservatoria e l’ipoteca si cancella d’ufficio, senza atto e senza spese. L’atto notarile di assenso serve solo se la banca non provvede o se si ha fretta, per esempio per vendere subito la casa.
