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USUFRUTTO LEGALE SU CASA E NUDA PROPRIETA': CONSULENZA NOTARILE GRATUITA



Notaio per vendita nuda proprietà

Chi ha la piena proprietà di un bene può costituire sullo stesso diritti reali di godimento a favore di altri oppure può trasferire la proprietà del bene, riservando a proprio favore tali diritti di godimento.


Nella prassi si ricorre spesso, soprattutto in ambito familiare, al trasferimento della nuda proprietà con riserva del diritto di usufrutto a favore del cedente (venditore o donante).


L'usufruttuario ha diritto di godere del bene personalmente o affittandolo a terzi: egli può fare propri i frutti ritraibili dal bene e per questo motivo i redditi, le imposte e gli oneri di ordinaria amministrazione gravano sull'usufruttuario, mentre quelli di straordinaria amministrazione gravano sul nudo proprietario.


COSTITUZIONE DELL’USUFRUTTO E ALTRI DETTAGLI


L'usufrutto può essere costituito per la durata della vita dell'usufruttuario o a tempo determinato, è cedibile e pignorabile. Se più sono i cedenti o i donanti, questi possono riservarsi l'usufrutto con la clausola di accrescimento reciproco, ciò significa che l'usufruttuario superstite avrà l'usufrutto sull'intero bene e non solo sulla quota di metà. È ammesso anche l'usufrutto successivo, fattispecie che ricorre quando chi trasferisce la nuda proprietà si riserva l'usufrutto a proprio favore e dopo di sé a favore di un altro soggetto. Quest'ultima ipotesi può rivelarsi utile in ambito familiare quando, ad esempio, la casa di famiglia è di proprietà di un solo coniuge e, volendo intestare la nuda proprietà ai figli, si vuole comunque tutelare l'altro coniuge.


Una volta estinto l'usufrutto, per morte dell'usufruttuario o scadenza del termine (o per gli altri casi previsti dalla legge), il diritto del nudo proprietario si espande automaticamente. Per convenzione è infatti stabilito che: usufrutto + nuda proprietà = piena proprietà. Un altro diritto reale di godimento sulla cosa altrui è l’uso.


CONSULENZA NOTARILE – USUFRUTTO / NUDA PROPRIETÀ


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La nuda proprietà: un caso particolare da affrontare con il Notaio


Quello della nuda proprietà è di certo un caso molto più particolare rispetto alla semplice compravendita immobiliare alla donazione, che riscuotono sempre un certo successo. Si tratta infatti di un caso speciale di proprietà privata, della quale però il proprietario non ha un reale godimento né una rendita. In altre parole: possiedo un bene, ma questo bene è in uso ad altri per un determinato periodo di tempo o fino alla morte della o delle persone che lo stanno utilizzando. Nel caso specifico che stiamo trattando, possiedo una casa, ma in essa vi abitano altre persone a titolo gratuito, per un periodo pattuito o fino alla loro morte. Una volta terminato il periodo pattuito, o con il decesso della o delle persone che hanno l’usufrutto del bene, questi tornerà nella piena proprietà e disponibilità del proprietario.

Notaio per usufrutto

Per quanto riguarda l’usufrutto, si tratta a sua volta di un caso particolare regolato dal Codice Civile (articoli 978 e successivi), che determina come chi ha un usufrutto un bene (in questo caso un’abitazione) non solo lo può utilizzare, ma può anche percepirne i frutti. In altre parole, lo usa esattamente come fosse il reale proprietario. L’unico limite che ha è quello di non poterne trasferire la proprietà (dunque non lo può vendere) e di dover rispettare la destinazione economica determinata dal proprietario.
Ecco perché possiamo appunto dire che il diritto di usufrutto conferisce all’usufruttuario facoltà molto vaste, che si avvicinano di molto a quelle del proprietario stesso, il quale si riserva però la nuda proprietà, quindi il possesso di fatto del bene.
È opportuno qui sottolineare quanto già accennato poco sopra: che abbia un termine stabilito negli anni o meno, il diritto di usufrutto è per sua stessa natura temporaneo e in ogni caso si conclude con la morte dell’usufruttuario (oppure, se si tratta di una persona giuridica, dopo 30 anni). Se a godere dell’usufrutto sono più persone e non è previsto un termine di tempo dopo il quale decadrà, il suo termine corrisponderà con il decesso dell’ultimo degli usufruttari se si tratta di un usufrutto congiunto. In caso contrario, alla morte di ciascun usufruttuario, la sua quota di spettanza tornerà nella disponibilità del proprietario.

Anche per quanto riguarda la ripartizione delle spese sono previste determinate regole molto precise: spetteranno dunque al proprietario le spese straordinarie e le imposte sulla proprietà, mentre l’usufruttuario dovrà sostenere le spese di manutenzione ordinaria e le imposte sul reddito. In altre parole, così come al proprietario spetta ciò che è relativo all’immobile e all’usufruttuario ciò che è relativo alla gestione e alla rendita, allo stesso modo saranno ripartite le spese. Nel caso in cui il nudo proprietario si rifiutasse di pagare le spese straordinarie che gli spettano, l’usufruttario può intervenire pagandole e pretenderne poi il rimborso nel momento in cui l’usufrutto decade.

Vendita della nuda proprietà con usufrutto


Anche se non è una soluzione molto comune, si può di fatto ricorrere alla vendita della nuda proprietà con usufrutto a se stessi o a terze persone. In altre parole, vendo la proprietà di un’abitazione, ma mi riservo il diritto di viverci come usufruttario per un determinato periodo di tempo o anche fino alla mia morte o riservo questo diritto ad altri.
Naturalmente non potrò in questo caso vendere l’immobile secondo il suo reale valore di mercato, in quanto quella che sto alienando è solo la nuda proprietà (che, come abbiamo visto, comporterà anche delle spese per il nuovo proprietario, senza peraltro che egli ne possa godere fino ai termini pattuiti). Poiché di norma la vendita di nuda proprietà con usufrutto prevede come termine la morte degli usufruttuari, per calcolare di quanto decresce il valore di ciò che sto vendendo sono state predisposte apposite tabelle basate sull’aspettativa di vita. Più è alta l’età degli usufruttuari, minore sarà la percentuale di diminuzione del valore dell’immobile.
Uno dei casi in cui più di frequente si ricorre a questa soluzione è quella ad esempio di anziani senza eredi che desiderano ottenere della liquidità: in ogni caso si tratta di un modo per ottenere dalla propria abitazione un ritorno economico, pur continuando a viverci vita natural durante. Acquirenti sono di norma coloro che vogliono fare investimenti immobiliari ottenendo buoni prezzi sugli immobili che acquistano, per i quali non hanno naturalmente bisogno della immediata disponibilità.

Un caso particolare è quello in cui l’usufruttuario abusi del bene che ha in usufrutto ad esempio alienandolo, deteriorandolo o lasciandolo perire: al termine dell’usufrutto l’abitazione deve infatti essere resa al proprietario nello stato in cui l’ha ricevuta, fatto salvo naturalmente l’inevitabile deterioramento dovuto all’uso. Come di suol dire, l’usufruttuario dovrà avere della cosa che gli è stata data in usufrutto la diligenza del buon padre di famiglia.

Anche in questo caso, come spesso accade nelle questioni che ci troviamo a trattare, la normativa è complessa, così come infiniti sono i casi e le singole fattispecie che ne possono derivare: ecco perché ancora una volta la consulenza di un Notaio è di fondamentale importanza non solo per stipulare un atto che sia completo e valido, ma anche per regolare tutte quelle questioni che possono nascere nel corso degli anni e che difficilmente chi non ha competenze o esperienza nel settore può valutare appieno.
Se avete dunque intenzione di procedere per qualsiasi motivo a una cessione della nuda proprietà con usufrutto, chiedere una consulenza notarile significa senza dubbio partire con il piede giusto, sia che il contratto sia stipulato con terze persone sia che si mantenga all’interno della famiglia: anzi, ricordiamoci che un buon atto notarile, che preveda tutto ciò che potrebbe accadere negli anni e che chiarisca a tutte le persone coinvolte i termini che vengono posti, è spesso un buon viatico per evitare controversie e incomprensioni.

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