USUFRUTTO LEGALE SU CASA E NUDA PROPRIETA': RICHIEDI GRATIS UNA CONSULENZA NOTARILE

• Costituzione dell’usufrutto e altri dettagli
• Usufrutto e accrescimento
• Consulenza notarile – usufrutto / nuda proprietà
• La nuda proprietà: un caso particolare da affrontare con il notaio
• Vendita della nuda proprietà con usufrutto
• Come si calcola il valore dell’usufrutto

Chi ha la piena proprietà di un bene può costituire sullo stesso diritti reali di godimento a favore di altri oppure può trasferire la proprietà del bene, riservando a proprio favore tali diritti di godimento. video

Nella prassi si ricorre spesso, soprattutto in ambito familiare, al trasferimento della nuda proprietà con riserva del diritto di usufrutto a favore del cedente (venditore o donante).

L'usufruttuario ha diritto di godere del bene personalmente o affittandolo a terzi: egli può fare propri i frutti ritraibili dal bene e per questo motivo i redditi, le imposte e gli oneri di ordinaria amministrazione gravano sull'usufruttuario, mentre quelli di straordinaria amministrazione gravano sul nudo proprietario.

COSTITUZIONE DELL’USUFRUTTO E ALTRI DETTAGLI

L’usufrutto può essere acquistato con un contratto, ma è possibile anche per testamento. Che cosa vuol dire? Innanzitutto bisogna specificare che l’usufrutto non cade in successione, quindi, qualora si sia titolari, questo alla morte si estinguerà come di seguito vedremo.

Ciò non esclude che il titolare di un bene possa lasciare con il proprio testamento dal notaio l’usufrutto in favore di una persona e la nuda proprietà in favore di un’altra.

Durata dell’usufrutto

Quando si parla dell’usufrutto si intende un diritto su cosa altrui di natura temporanea. Che vuol dire? Significa che il diritto di usufrutto su un bene, ad esempio una casa, ha necessariamente una durata limitata nel tempo.

Nel caso in cui venga costituito in favore di persone fisiche, questo non può eccedere la vita dell’usufruttuario, mentre nel caso in cui venga costituito in favore di persone giuridiche come l’associazione e la fondazione, non può eccedere la durata di trent’anni.

Ciò non esclude che l’usufrutto possa avere una durata inferiore liberamente stabilita tra le parti nel contratto dal notaio.

Cosa succede alla scadenza dell’usufrutto

Una volta scaduta la durata dell’usufrutto il diritto di nuda proprietà di espande automaticamente diventando piena proprietà. Non sarà quindi necessario recarsi nuovamente dal notaio per stipulare un nuovo atto che accerti che l’usufrutto si è estinto e che il nudo proprietario ha riacquisito tutti i suoi diritti e poteri di pieno ed esclusivo proprietario.

Ciò si verifica non solo quando la durata è scaduta, ma tutte le volte in cui si verifica una causa di estinzione dell’usufrutto, come ad esempio il perimento totale del bene.

Usufrutto e accrescimento

Può accadere che la riserva di usufrutto avvenga in favore di due persone, ad esempio due coniugi. Si pensi al caso di due persone senza figli che abbiano necessità di liquidità e vogliano il diritto di usufrutto su una casa fino a quando non muoiano entrambi.

In questo caso si parla di diritto di usufrutto con diritto di reciproco accrescimento in quanto l’usufrutto si estingue alla morte del più longevo: quindi se muore uno dei coniugi si accresce in favore dell’altro. Questa è una particolare pattuizione che va specificata dal notaio nell’atto con cui si diventa titolari dell’usufrutto.

CONSULENZA NOTARILE – USUFRUTTO / NUDA PROPRIETÀ

Quando si decide di comprare una casa con l’usufrutto è importante capire quali sono le tasse e imposte da pagare in quanto variano a secondo dell’età dell’usufruttuario. È importante a questo punto rivolgersi a un notaio per avere un preventivo notarile e un quadro chiaro delle spese da affrontare in sede di rogito. Tramite questa piattaforma è possibile avere un preventivo gratuito notarile senza impegno in pochi semplici passaggi inserendo la città in cui si intende stipulare e il tipo di atto da fare. Riceverai gratuitamente una risposta professionale in breve tempo dall’invio della tua richiesta.

La nuda proprietà: un caso particolare da affrontare con il Notaio

Quello della nuda proprietà è di certo un caso molto più particolare rispetto alla semplice compravendita immobiliare alla donazione, che riscuotono sempre un certo successo. Si tratta infatti di un caso speciale di proprietà privata, della quale però il proprietario non ha un reale godimento né una rendita. In altre parole: possiedo un bene, ma questo bene è in uso ad altri per un determinato periodo di tempo o fino alla morte della o delle persone che lo stanno utilizzando. Nel caso specifico che stiamo trattando, possiedo una casa, ma in essa vi abitano altre persone a titolo gratuito, per un periodo pattuito o fino alla loro morte. Una volta terminato il periodo pattuito, o con il decesso della o delle persone che hanno l’usufrutto del bene, questi tornerà nella piena proprietà e disponibilità del proprietario.

Cosa può fare il titolare dell’usufrutto

Per quanto riguarda l’usufrutto, si tratta a sua volta di un caso particolare regolato dal Codice Civile (articoli 978 e successivi), che determina come chi ha un usufrutto un bene (in questo caso un’abitazione) non solo lo può utilizzare, ma può anche percepirne i frutti. In altre parole, lo usa esattamente come fosse il reale proprietario.

L’unico limite che ha è quello di non poterne trasferire la proprietà (dunque non lo può vendere) e di dover rispettare la destinazione economica determinata dal proprietario. Ecco perché possiamo appunto dire che il diritto di usufrutto conferisce all’usufruttuario facoltà molto vaste, che si avvicinano di molto a quelle del proprietario stesso, il quale si riserva però la nuda proprietà, quindi il possesso di fatto del bene.

A chi spettano le spese in caso di usufrutto

Anche per quanto riguarda la ripartizione delle spese sono previste determinate regole molto precise: spetteranno dunque al proprietario le spese straordinarie e le imposte sulla proprietà, mentre l’usufruttuario dovrà sostenere le spese di manutenzione ordinaria e le imposte sul reddito. In altre parole, così come al proprietario spetta ciò che è relativo all’immobile e all’usufruttuario ciò che è relativo alla gestione e alla rendita, allo stesso modo saranno ripartite le spese. Nel caso in cui il nudo proprietario si rifiutasse di pagare le spese straordinarie che gli spettano, l’usufruttario può intervenire pagandole e pretenderne poi il rimborso nel momento in cui l’usufrutto decade.

Vendita della nuda proprietà con usufrutto

Anche se non è una soluzione molto comune, si può di fatto ricorrere alla vendita della nuda proprietà con usufrutto a sé stessi o a terze persone. In altre parole, vendo la proprietà di un’abitazione, ma mi riservo il diritto di viverci come usufruttario per un determinato periodo di tempo o anche fino alla mia morte o riservo questo diritto ad altri.

Naturalmente non potrò in questo caso vendere l’immobile secondo il suo reale valore di mercato, in quanto quella che sto alienando è solo la nuda proprietà (che, come abbiamo visto, comporterà anche delle spese per il nuovo proprietario, senza peraltro che egli ne possa godere fino ai termini pattuiti). Poiché di norma la vendita di nuda proprietà con usufrutto prevede come termine la morte degli usufruttuari, per calcolare di quanto decresce il valore di ciò che sto vendendo sono state predisposte apposite tabelle basate sull’aspettativa di vita. Più è alta l’età degli usufruttuari, minore sarà la percentuale di diminuzione del valore dell’immobile.

Vantaggi di comprare solo la nuda proprietà di una casa

Uno dei casi in cui più di frequente si ricorre a questa soluzione è quella ad esempio di anziani senza eredi che desiderano ottenere della liquidità: in ogni caso si tratta di un modo per ottenere dalla propria abitazione un ritorno economico, pur continuando a viverci vita natural durante. Acquirenti sono di norma coloro che vogliono fare investimenti immobiliari ottenendo buoni prezzi sugli immobili che acquistano, per i quali non hanno naturalmente bisogno della immediata disponibilità.

Un caso particolare è quello in cui l’usufruttuario abusi del bene che ha in usufrutto ad esempio alienandolo, deteriorandolo o lasciandolo perire: al termine dell’usufrutto l’abitazione deve infatti essere resa al proprietario nello stato in cui l’ha ricevuta, fatto salvo naturalmente l’inevitabile deterioramento dovuto all’uso. Come di suol dire, l’usufruttuario dovrà avere della cosa che gli è stata data in usufrutto la diligenza del buon padre di famiglia.

Anche in questo caso, come spesso accade nelle questioni che ci troviamo a trattare, la normativa è complessa, così come infiniti sono i casi e le singole fattispecie che ne possono derivare: ecco perché ancora una volta la consulenza di un Notaio è di fondamentale importanza non solo per stipulare un atto che sia completo e valido, ma anche per regolare tutte quelle questioni che possono nascere nel corso degli anni e che difficilmente chi non ha competenze o esperienza nel settore può valutare appieno.

Come si calcola il valore dell’usufrutto

Una delle richieste più diffuse è come si calcola il valore dell’usufrutto. Esiste a tal proposito una specifica normativa di natura tributaria che a fissa come criterio di calcolo per il valore dell’usufrutto la differenza tra il valore della piena proprietà e quello del diritto di usufrutto. Ma come si ottiene questo valore? È necessario moltiplicare le annualità di durata per il tasso di interesse legale vigente.