Nuda proprietà e usufrutto: come si calcolano e cosa sapere

• Usufrutto e nuda proprietà sulla casa: richiedi gratis una consulenza notarile
• Costituzione dell’usufrutto e altri dettagli
• Usufrutto e accrescimento
• Consulenza notarile – usufrutto / nuda proprietà
• La nuda proprietà: un caso particolare da affrontare con il notaio
• Vendita della nuda proprietà con usufrutto
• Come si calcola il valore dell’usufrutto
• Domande frequenti su nuda proprietà e usufrutto

Usufrutto e nuda proprietà sulla casa: richiedi gratis una consulenza notarile

Chi ha la piena proprietà di un bene può costituire sullo stesso diritti reali di godimento a favore di altri oppure può trasferire la proprietà del bene, riservando a proprio favore tali diritti di godimento.

Nella prassi si ricorre spesso, soprattutto in ambito familiare, al trasferimento della nuda proprietà con riserva del diritto di usufrutto a favore del cedente (venditore o donante).

L'usufruttuario ha diritto di godere del bene personalmente o affittandolo a terzi: egli può fare propri i frutti ritraibili dal bene e per questo motivo i redditi, le imposte e gli oneri di ordinaria amministrazione gravano sull'usufruttuario, mentre quelli di straordinaria amministrazione gravano sul nudo proprietario.

Quanto vale la nuda proprietà: dipende dall’età di chi tiene l’usufrutto

È la domanda che arriva quasi sempre per prima. Per le imposte il valore si ricava da coefficienti legati all’età dell’usufruttuario: più è anziano, più vale la nuda proprietà. Un esempio: una casa del valore di 200.000 euro, usufruttuario di 75 anni. L’usufrutto vale il 35%, cioè 70.000 euro; la nuda proprietà il 65%, cioè 130.000 euro. Se l’usufruttuario avesse 60 anni, le percentuali sarebbero 60% e 40%. La tabella completa è più in basso, nella parte dedicata al calcolo.

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COSTITUZIONE DELL’USUFRUTTO E ALTRI DETTAGLI

L’usufrutto può essere acquistato con un contratto, ma è possibile anche per testamento. Che cosa vuol dire? Innanzitutto bisogna specificare che l’usufrutto non cade in successione, quindi, qualora si sia titolari, questo alla morte si estinguerà come di seguito vedremo.

Ciò non esclude che il titolare di un bene possa lasciare con il proprio testamento dal notaio l’usufrutto in favore di una persona e la nuda proprietà in favore di un’altra.

Il caso familiare più frequente è quello dei genitori che intestano la casa ai figli continuando ad abitarla: se ne parla nella guida sulla donazione con riserva di usufrutto, mentre chi vuole comprare un immobile già gravato da usufrutto trova le verifiche da fare nella pagina su come comprare casa con usufrutto.

Durata dell’usufrutto

Quando si parla dell’usufrutto si intende un diritto su cosa altrui di natura temporanea. Che vuol dire? Significa che il diritto di usufrutto su un bene, ad esempio una casa, ha necessariamente una durata limitata nel tempo.

Nel caso in cui venga costituito in favore di persone fisiche, questo non può eccedere la vita dell’usufruttuario, mentre nel caso in cui venga costituito in favore di persone giuridiche come l’associazione e la fondazione, non può eccedere la durata di trent’anni.

Ciò non esclude che l’usufrutto possa avere una durata inferiore liberamente stabilita tra le parti nel contratto dal notaio.

Cosa succede alla scadenza dell’usufrutto

Una volta scaduta la durata dell’usufrutto il diritto di nuda proprietà di espande automaticamente diventando piena proprietà. Non sarà quindi necessario recarsi nuovamente dal notaio per stipulare un nuovo atto che accerti che l’usufrutto si è estinto e che il nudo proprietario ha riacquisito tutti i suoi diritti e poteri di pieno ed esclusivo proprietario.

Ciò si verifica non solo quando la durata è scaduta, ma tutte le volte in cui si verifica una causa di estinzione dell’usufrutto, come ad esempio il perimento totale del bene.

Nella pratica, alla morte dell’usufruttuario si chiede di norma la riunione dell’usufrutto con una semplice voltura catastale, senza atto notarile. L’usufrutto può anche finire prima per scelta del titolare, con una rinuncia all’usufrutto dal notaio, che però ha costi e conseguenze fiscali da valutare.

Usufrutto e accrescimento

Può accadere che la riserva di usufrutto avvenga in favore di due persone, ad esempio due coniugi. Si pensi al caso di due persone senza figli che abbiano necessità di liquidità e vogliano il diritto di usufrutto su una casa fino a quando non muoiano entrambi.

In questo caso si parla di diritto di usufrutto con diritto di reciproco accrescimento in quanto l’usufrutto si estingue alla morte del più longevo: quindi se muore uno dei coniugi si accresce in favore dell’altro. Questa è una particolare pattuizione che va specificata dal notaio nell’atto con cui si diventa titolari dell’usufrutto.

Anche il calcolo cambia: quando l’usufrutto dura fino alla morte dell’ultimo dei due, ai fini fiscali si considera di norma l’età del più giovane, e il valore della nuda proprietà scende.

CONSULENZA NOTARILE – USUFRUTTO / NUDA PROPRIETÀ

Quando si decide di comprare una casa con l’usufrutto è importante capire quali sono le tasse e imposte da pagare in quanto variano a secondo dell’età dell’usufruttuario. È importante a questo punto rivolgersi a un notaio per avere un preventivo notarile e un quadro chiaro delle spese da affrontare in sede di rogito. Tramite questa piattaforma è possibile avere un preventivo gratuito notarile senza impegno in pochi semplici passaggi inserendo la città in cui si intende stipulare e il tipo di atto da fare. Riceverai gratuitamente una risposta professionale, spesso in poche ore dall’invio della tua richiesta.

La nuda proprietà: un caso particolare da affrontare con il Notaio

Quello della nuda proprietà è di certo un caso molto più particolare rispetto alla semplice compravendita immobiliare alla donazione, che riscuotono sempre un certo successo. Si tratta infatti di un caso speciale di proprietà privata, della quale però il proprietario non ha un reale godimento né una rendita. In altre parole: possiedo un bene, ma questo bene è in uso ad altri per un determinato periodo di tempo o fino alla morte della o delle persone che lo stanno utilizzando. Nel caso specifico che stiamo trattando, possiedo una casa, ma in essa vi abitano altre persone a titolo gratuito, per un periodo pattuito o fino alla loro morte. Una volta terminato il periodo pattuito, o con il decesso della o delle persone che hanno l’usufrutto del bene, questi tornerà nella piena proprietà e disponibilità del proprietario.

Cosa può fare il titolare dell’usufrutto

Per quanto riguarda l’usufrutto, si tratta a sua volta di un caso particolare regolato dal Codice Civile (articoli 978 e successivi), che determina come chi ha un usufrutto un bene (in questo caso un’abitazione) non solo lo può utilizzare, ma può anche percepirne i frutti. In altre parole, lo usa esattamente come fosse il reale proprietario.

Il limite principale è quello di non poterne trasferire la proprietà (dunque non può vendere la casa) e di dover rispettare la destinazione economica determinata dal proprietario. Può invece cedere il proprio diritto di usufrutto, salvo che l’atto lo vieti, ma chi lo acquista lo perderà comunque alla morte dell’usufruttuario originario. Ecco perché possiamo appunto dire che il diritto di usufrutto conferisce all’usufruttuario facoltà molto vaste, che si avvicinano di molto a quelle del proprietario stesso, il quale si riserva però la nuda proprietà, quindi la titolarità del bene. Chi ha solo bisogno di abitare la casa, senza poterla affittare, può valutare anche il più limitato diritto di uso e abitazione.

A chi spettano le spese in caso di usufrutto

Anche per quanto riguarda la ripartizione delle spese sono previste determinate regole molto precise: spetteranno dunque al proprietario le spese straordinarie, mentre l’usufruttuario dovrà sostenere le spese di manutenzione ordinaria e le imposte sul reddito. In altre parole, così come al proprietario spetta ciò che è relativo all’immobile e all’usufruttuario ciò che è relativo alla gestione e alla rendita, allo stesso modo saranno ripartite le spese. Nel caso in cui il nudo proprietario si rifiutasse di pagare le spese straordinarie che gli spettano, l’usufruttario può intervenire pagandole e pretenderne poi il rimborso nel momento in cui l’usufrutto decade.

Una precisazione sull’Imu, che genera spesso equivoci: la deve l’usufruttuario, non il nudo proprietario. Se per l’usufruttuario la casa è l’abitazione principale, e non è di lusso, di norma l’Imu non è dovuta. È il caso tipico dei genitori che hanno donato la casa ai figli e continuano a viverci.

Vendita della nuda proprietà con usufrutto

Anche se non è una soluzione molto comune, si può di fatto ricorrere alla vendita della nuda proprietà con usufrutto a sé stessi o a terze persone. In altre parole, vendo la proprietà di un’abitazione, ma mi riservo il diritto di viverci come usufruttario per un determinato periodo di tempo o anche fino alla mia morte o riservo questo diritto ad altri.

Naturalmente non potrò in questo caso vendere l’immobile secondo il suo reale valore di mercato, in quanto quella che sto alienando è solo la nuda proprietà (che, come abbiamo visto, comporterà anche delle spese per il nuovo proprietario, senza peraltro che egli ne possa godere fino ai termini pattuiti). Poiché di norma la vendita di nuda proprietà con usufrutto prevede come termine la morte degli usufruttuari, per calcolare di quanto decresce il valore di ciò che sto vendendo sono state predisposte apposite tabelle basate sull’aspettativa di vita. Più è alta l’età degli usufruttuari, minore sarà la percentuale di diminuzione del valore dell’immobile.

Vantaggi di comprare solo la nuda proprietà di una casa

Uno dei casi in cui più di frequente si ricorre a questa soluzione è quella ad esempio di anziani senza eredi che desiderano ottenere della liquidità: in ogni caso si tratta di un modo per ottenere dalla propria abitazione un ritorno economico, pur continuando a viverci vita natural durante. Acquirenti sono di norma coloro che vogliono fare investimenti immobiliari ottenendo buoni prezzi sugli immobili che acquistano, per i quali non hanno naturalmente bisogno della immediata disponibilità.

Non è l’unica strada per chi vuole monetizzare la casa restando ad abitarla. In alternativa si può valutare il contratto di rendita vitalizia, in cui la casa si cede in cambio di una somma periodica per tutta la vita, oppure la vendita con mantenimento vitalizio, dove al posto del denaro c’è l’impegno ad assistere chi vende. Sono contratti molto diversi tra loro, con rischi diversi per entrambe le parti, ed è bene confrontarli con il notaio prima di scegliere.

Un caso particolare è quello in cui l’usufruttuario abusi del bene che ha in usufrutto ad esempio alienandolo, deteriorandolo o lasciandolo perire: al termine dell’usufrutto l’abitazione deve infatti essere resa al proprietario nello stato in cui l’ha ricevuta, fatto salvo naturalmente l’inevitabile deterioramento dovuto all’uso. Come si suol dire, l’usufruttuario dovrà avere della cosa che gli è stata data in usufrutto la diligenza del buon padre di famiglia.

Anche in questo caso, come spesso accade nelle questioni che ci troviamo a trattare, la normativa è complessa, così come infiniti sono i casi e le singole fattispecie che ne possono derivare: ecco perché ancora una volta la consulenza di un Notaio è di fondamentale importanza non solo per stipulare un atto che sia completo e valido, ma anche per regolare tutte quelle questioni che possono nascere nel corso degli anni e che difficilmente chi non ha competenze o esperienza nel settore può valutare appieno.

Come si calcola il valore dell’usufrutto

Una delle richieste più diffuse è come si calcola il valore dell’usufrutto. Per le imposte si segue una regola precisa. Si moltiplica il valore della piena proprietà per il tasso di riferimento, e si ottiene una sorta di rendita annua; questa rendita si moltiplica poi per il coefficiente legato all’età dell’usufruttuario. Il valore della nuda proprietà è la differenza tra la piena proprietà e l’usufrutto.

Un dettaglio che confonde molti: nel 2026 il tasso di interesse legale è sceso all’1,60%, ma per il calcolo dell’usufrutto la legge prevede un tasso minimo del 2,5%. I coefficienti in vigore per il 2026 sono quindi rimasti gli stessi del 2025. Riprendendo l’esempio della casa da 200.000 euro con usufruttuario di 75 anni: 200.000 × 2,5% = 5.000 euro, per il coefficiente 14 = 70.000 euro di usufrutto; la nuda proprietà vale 130.000 euro.

Questi valori servono per le imposte di compravendite, donazioni e successioni; il prezzo di mercato di una nuda proprietà lo decidono invece le parti e può essere diverso. Per l’usufrutto a tempo determinato il calcolo segue regole diverse e il valore non può comunque superare quello dell’usufrutto vitalizio. I coefficienti vengono aggiornati con decreto: prima dell’atto è buona norma farsi confermare dal notaio quelli in vigore. Per approfondire il diritto in sé c’è anche la pagina dedicata all’usufrutto.

Domande frequenti su nuda proprietà e usufrutto

Quanto vale la nuda proprietà di una casa?

Ai fini fiscali dipende dall’età dell’usufruttuario: con i coefficienti in vigore nel 2026, per esempio, se l’usufruttuario ha 75 anni la nuda proprietà vale il 65% della piena proprietà, se ne ha 60 il 40%. Il prezzo di mercato lo concordano le parti.

Come si calcola l’usufrutto nel 2026?

Si moltiplica il valore della piena proprietà per il 2,5%, tasso minimo previsto per legge anche se il tasso legale 2026 è all’1,60%, e il risultato per il coefficiente legato all’età dell’usufruttuario. La nuda proprietà è la differenza tra piena proprietà e usufrutto.

Chi paga l’Imu tra usufruttuario e nudo proprietario?

L’usufruttuario. Se per lui la casa è abitazione principale e non è di lusso, di norma l’Imu non è dovuta.

Chi paga le spese straordinarie della casa in usufrutto?

Il nudo proprietario; l’usufruttuario paga le spese ordinarie. Se il nudo proprietario non paga quelle straordinarie, l’usufruttuario può anticiparle e chiederne il rimborso alla fine dell’usufrutto.

Alla morte dell’usufruttuario serve un atto dal notaio?

Di norma no. L’usufrutto si estingue e il nudo proprietario diventa pieno proprietario; si chiede la riunione dell’usufrutto con una voltura catastale.

L’usufruttuario può affittare la casa?

Sì, può goderne personalmente o affittarla e incassare i canoni, rispettando la destinazione della casa. Non può invece venderne la proprietà.

Conviene vendere la nuda proprietà per avere liquidità?

Può essere una soluzione per chi vuole restare a vivere in casa e incassare subito un capitale. In alternativa esistono la rendita vitalizia e la vendita con mantenimento vitalizio: vanno confrontate caso per caso con il notaio.