Dal compromesso al rogito: il ruolo del Notaio

• Comprare casa è un percorso a tappe, vediamo insieme come si diventa proprietari di casa, quali sono i passi da compiere e quali sono le differenze tra il compromesso e il rogito.
• Il compromesso: perché trascriverlo e quali sono i costi
• Il rogito o compravendita: l’atto finale dell’acquisto

Comprare casa è un percorso a tappe, vediamo insieme come si diventa proprietari di casa, quali sono i passi da compiere e quali sono le differenze tra il compromesso e il rogito.

Compromesso e rogito possono essere definiti l’inizio e la fine del percorso di acquisto di un’abitazione.

Con il compromesso il venditore e l’acquirente si impegnano vicendevolmente a completare l’acquisto.

Il compromesso è detto anche “contratto preliminare” e deve contenere obbligatoriamente alcuni elementi, oltre alle generalità di compratore e venditore. In particolare all’interno del compromesso devono essere indicato il prezzo di vendita dell’immobile, una descrizione precisa dello stesso, l’indirizzo ed i dati catastali, la certificazione energetica.

Il compromesso si distingue dalla “proposta d’acquisto” perché mentre il primo è un vero contratto che, come accennavamo, impegna entrambi le parti, la proposta d’acquisto non vincola il venditore, ma solo l’acquirente.

Il contratto preliminare deve obbligatoriamente avere forma scritta, e può essere una scrittura privata o un atto pubblico, stilato cioè da un Notaio. Il compromesso, quindi, non deve essere necessariamente stipulato da Notaio, diversamente dal Rogito che invece richiede la sua presenza attiva. Tuttavia appare opportuno coinvolgere il professionista che ci seguirà nell’acquisto sin da primi momenti. Sarà il Notaio a valutare con noi la soluzione più adatta alle nostre esigenze.

Il compromesso ha effetto tra le parti, se vogliamo che abbia efficacia anche verso terzi deve essere trascritto nei registri immobiliari. Perché sia trascritto deve assumere la forma o di atto pubblico o di scrittura privata autenticata da un Notaio, lo stesso Notaio che si occuperà di trascriverlo negli appositi registri entro massimo 30 giorni  dalla  stipula.

Il compromesso: perché trascriverlo e quali sono i costi

La trascrizione del compromesso come abbiamo visto lo rende efficace verso terzi. Cosa significa? Significa che nel momento in cui il preliminare è trascritto nei registri immobiliari il venditore non potrà più vendere a terzi e che non si potrà più iscrivere ipoteche sul bene immobile oggetto del contratto trascritto. Si dice chela trascrizione ha un effetto prenotativo.

Trascrivere il preliminare ha un costo che si sostanzia in imposta fissa di trascrizione (200,00 euro) diritti fissi di trascrizione (35,00 euro) e l’onorario del Notaio che è di solito proporzionato al valore del bene in cessione. 

Che sia trascritto o no, il preliminare deve essere registrato, cioè presentato all’Agenzia delle Entrate, dove si pagheranno 200 euro per l’imposta di Registro, un’imposta proporzionale pari a 0,50 della caparra versata e se soggetta ad imposta di registro il 3% di eventuali acconti versati. In sede di Rogito le imposte relative a caparra ed acconto potranno essere detratte dall’imposta di Registro, in caso di acquisto di immobile non soggetto ad Iva.

La registrazione del preliminare è obbligatoria e deve essere effettuata entro 20 giorni dalla sua firma, se invece è stato stipulato da un Notaio la registrazione avverrà ad opera del Notaio stesso entro 30 giorni dalla sottoscrizione.

Il Rogito o compravendita: l’atto finale dell’acquisto

Il Rogito è l’atto che sancisce normalmente il passaggio definitivo della proprietà del bene. Lo stipula il Notaio dopo aver effettuato i necessari controlli preliminari, aver accertato la volontà delle parti, verificato che sull’immobile non pendano ipoteche o vincoli di sorta, solo per citarne alcuni.

Normalmente durante il rogito si procede al saldo finale all’indirizzo del venditore, a meno di non chiedere il “deposito del prezzo”. Attravreso il “Deposito del prezzo” il saldo viene affidato al Notaio e corrisposto al venditore dopo le registrazioni definitive del rogito nei pubblici registri, all’Agenzia delle Entrare e dopo la voltura catastale.