Notaio: La costituzione del diritto di servitù

• La servitù prediale: cenni generali
• Tipologie di servitù
• Modi di costituzione
• Durata ed estinzione della servitù
• Aspetti fiscali

La servitù prediale: cenni generali

Quando si parla di servitù prediale si fa riferimento a un peso che può essere imposto su un terreno o su un edificio per l’utilità di un altro terreno o edificio appartenente a un altro proprietario. Si tratta di un c.d. diritto reale, ovvero un diritto che si costituisce a carico di  un determinato bene e che consente al proprietario di un altro bene di godere di un determinato vantaggio. Il contenuto della servitù può essere il più vario, ciò che conta è che vi sia un peso su un bene che corrisponda al vantaggio per un altro bene.

L’oggetto della servitù deve essere un “bene immobile”: ciò vuol dire che può trattarsi sia di un terreno che di un edificio.

Quali sono i requisiti richiesti per la costituzione di servitù

• I terreni o edifici devono essere confinanti o avere una vicinanza tale da consentire al proprietario del fondo “dominante” di usufruire del vantaggio;
• Il titolare del fondo servente non deve essere obbligato ad avere un comportamento attivo, ma la servitù consiste in un semplice peso, ovvero gli viene imposto un dovere di consentire al proprietario del fondo dominante di fare qualcosa (ad esempio, nella servitù di passaggio, il proprietario del fondo servente lascia che il proprietario del fondo dominante passi attraverso la sua proprietà)
• I due terreni o edifici devono necessariamente appartenere a due proprietari differenti.
• Il principio della unilateralità, per cui il peso è sempre imposto solo su uno dei due fondi

Tipologie di servitù

La servitù è caratterizzata da una certa atipicità, per cui le parti sono libere di costituire una servitù anche qualora questa non sia espressamente disciplinata dalla legge. Pertanto, esse possono chiedere consiglio al Notaio sulla tipologia di servitù più idonea in relazione al peso che si intende costituire su un determinato terreno o edificio.

L’ampiezza e la varietà che questo tipo di diritto in concrete può acquisire è la prova dell’atipicità che lo caratterizza, mentre il codice civile pone solo una serie di principi generali. Tra questi, sicuramente l’utilitas, intesa come mezzo per una migliore utilizzazione del fondo.

Servitù negative e positive

Si parla di servitù negative quando il proprietario del fondo dominante ha il potere di vietare al proprietario del fondo servente di fare qualcosa ( servitù di non edificare).

Si parla, invece, di servitù positive quando al proprietario del fondo dominante è concesso un determinato diritto (servitù di passaggio).

Cosa è la servitù di non edificare?

Con questa servitù il proprietario del fondo servente è tenuto ed obbligato a non edificare ulteriormente oltre una certa altezza. Ad esempio, in un condominio viene posto tale obbligo a carico del proprietario dell’ultimo piano, il quale viene obbligato a non edificare ulteriormente per non estendere l’altezza del condominio.

Servitù volontarie e coattive

La servitù è coattiva quando la legge impone al proprietario di un fondo il diritto di ottenere la costituzione di una servitù a carico di un altro fondo. Le servitù sono volontarie quando non sono previste dalla legge e vengono costituite dalle parti.

Modi di costituzione

Il principale modo di costituzione di una servitù è per contratto. È possibile costituirla con un contratto proprio o con una clausola contrattuale inserita in un altro  contratto.

Il contratto costitutivo di una servitù assumerà una determinata qualificazione a seconda dell’eventuale corrispettivo previsto a carico del proprietario del fondo dominante e a favore di quello servente.

Ad esempio, un soggetto proprietario di un terreno con annessa casa concede in qualità di titolare del fondo servente il diritto al proprietario del terreno confinante di passare attraverso la strada che conduce alla sua proprietà, anch’essa rientrante nella sua titolarità. Si tratta in questo caso della c.d. servitù di passaggio. Tale servitù si può costituire anche nell’atto di compravendita con il quale un soggetto acquista casa; nell’atto il Notaio potrà inserire in una clausola contrattuale a parte questo diritto, con il consenso del proprietario del fondo dominante.

L’atto di costituzione di servitù va trascritto?

In merito alla trascrizione, è legittimo affermare come tutte le convenzioni con le quali si costituisca in modo diretto una servitù prediale debbano essere trascritte per potere essere opponibili ai terzi soggetti; per questa ragione occorre costituirle con atto pubblico notarile.

L’atto di costituzione di servitù è necessariamente oneroso?

La costituzione di una servitù è un contratto oneroso, dunque è previsto un corrispettivo a favore del titolare del fondo che subisce il peso della servitù. Nelle servitù coattive è la legge che impone una indennità al titolare del fondo servente. Non è, tuttavia, escluso che il proprietario del fondo servente accetti la servitù senza alcun corrispettivo, dando vita ad un negozio di tipo donativo.

Si può costituire una servitù anche per testamento?

Sì, è possibile che il testatore costituisca un diritto di servitù su terreni che andranno in successione a diversi eredi. Ciò è possibile sia con una disposizione reale, ovvero immediatamente operativa all’apertura della successione, sia con una disposizione di tipo obbligatorio. In questo ultimo caso, saranno gli eredi a costituire la servitù in seguito all’apertura della successione.

Durata ed estinzione della servitù

La servitù deve esercitarsi così come è specificato nell’atto costitutivo, quindi colui che ne ha diritto non può servirsi del suo diritto di servitù se non a norma del titolo costitutivo.

La servitù si estingue per confusione, ovvero quando in una sola persona si riunisce la proprietà del fondo dominante e di quello servente. Si estingue altresì per prescrizione a causa del non uso per un periodo di venti anni.

Aspetti fiscali

Nella servitù non vi è un vero e proprio trasferimento, bensì una costituzione di un diritto reale, per questo motivo l’Agenzia delle Entrate ha specificato come l’imposta di Registro da applicare sulle servitù costituite a favore di soggetti diversi da imprenditori agricoli sia del 9%.