Comprare casa: differenza tra confini catastali e reali

• Che cos’è un confine immobiliare
• Come cambiano i confini
• Differenza tra confini catastali e confini reali
• Atto notarile e confini immobile
• Come risolvere controversie sui confini dal notaio
• Preventivo notarile online acquisto casa

Che cos’è un confine immobiliare

Quando si parla di confine, in generale, si fa riferimento a una linea di demarcazione che stabilisce il limite del diritto del proprietario: si può parlare di confine di un terreno, così come di confine di un fabbricato, che sia una casa o un immobile commerciale.

Il confine è un elemento importante in quanto stabilisce il limite entro il quale il proprietario di quel determinato immobile può esercitare i diritti inerenti alla proprietà di cui è titolare. Vediamo perché son importanti nel rogito notarile e quali sono le problematiche che potrebbero sorgere.

Come individuare i confini catastali

Nella maggior parte dei casi è di facile intuizione quali siano i confini di una casa o di un terreno in virtù delle linee di demarcazione che sono evidenziate da muretti, recinzioni, cancelli etc.

Tuttavia non sempre tali confini sono delimitati in modo evidente spesso possono sorgere anche delle contestazioni dopo che si è acquistato un terreno; in ogni caso dal punto di vista giuridico sia che si tratti di un terreno molto grande o di una corte di un fabbricato, è sempre indicata l’estensione. Tramite i cosiddetti dati catastali come la particella e il foglio è possibile stabilire quando una proprietà ha inizio e quando ha una fine.

Al Catasto è possibile trovare le cosiddette mappe catastali con l’indicazione dei confini di ciascuna proprietà ed area: è proprio per questo che è molto importante che il Catasto sia sempre aggiornato, proprio per evitare che sorgano degli attriti tra i confinanti.

Come cambiano i confini

I confini non possono cambiare in maniera arbitraria e improvvisamente. Poniamo un esempio: nel caso in cui si sia proprietari di un vasto terreno agricolo e la demarcazione del confine sia visibile con una recinzione mobile, non si potrà spostare quest’ultima a proprio piacimento, ma occorrerà sempre un atto notarile che decreti il trasferimento, anche nel caso in cui il terreno sia stato abbandonato. Può inoltre accadere che i confini vengano modificati a seguito di frazionamento o accorpamento operato da un tecnico abilitato del settore.

Differenza tra confini catastali e confini reali

Può accadere che il confine previsto al catasto il cosiddetto “confine catastale” sia differente dal confine di fatto, ossia il confine reale in virtù, ad esempio, della presenza di un muretto che non è perfettamente posto sulla linea di demarcazione presente al Catasto.

Non sempre il catasto viene aggiornato e può capitare che a seguito di ristrutturazioni, modifiche come accorpamenti e frazionamenti vi sia una differenza, anche di pochissimi metri o centimetri.

È opportuno precisare che il legislatore nel 2010 è intervenuto proprio a precisare che ci deve essere una perfetta corrispondenza tra quanto previsto al catasto e la realtà, mediante la cosiddetta conformità catastale.

Mappa catastale e frazionamento: quali confini prevalgono?

Nel caso in cui non vi sia perfetta coincidenza tra la mappa catastale e il frazionamento operato da un tecnico abilitato ci si chiede cosa debba considerarsi e quale dato prevalga.

Per la determinazione del confine tra due fondi limitrofi, bisogna dare prevalenza al frazionamento catastale: ciò è quanto stato affermato dalla Corte di Cassazione in quanto la mappa potrebbe non essere aggiornata, mentre per il frazionamento è possibile individuare gli estremi della lottizzazione, nel caso in cui le parti abbiano fatto espresso riferimento nei rispettivi atti di acquisto. Secondo la suprema Corte la prevalenza è da riconoscersi solo nel caso in cui il frazionamento costituisce parte integrante del titolo di acquisto ed espressione anche della volontà dei contraenti.

Atto notarile e confini immobile

Quando si parla di immobili da trasferire è necessario precisare che nell’atto pubblico devono essere indicati i confini. Non è necessario che siano indicati tutti i confini, ossia i confini relativi ai quattro punti cardinali (nord, sud, est e ovest), ma secondo la legge è obbligatorio indicare almeno tre confini.

Nella lettura dell’atto che effettua il notaio prima di procedere alla firma del contratto di vendita, è possibile notare, ad esempio, che i confini possono essere individuati in diverso modo, anche con la precisazione dell’intestazione della proprietà confinante, oltre che con l’indicazione di un subalterno così come di una strada pubblica.

Come risolvere controversie sui confini dal notaio

È possibile che sorgano delle controversie, ad esempio, tra due proprietari di terreni. In questo caso per risolvere gli attriti è possibile avviare un procedimento dinanzi a un giudice oppure decidere di ricorrere in via stragiudiziale, abbandonando l’idea di rivolgersi ad un avvocato per iniziare una controversia da concludersi con un provvedimento del magistrato.

Per evitare di incorrere in spiacevoli situazioni, è possibile che le parti si accordino dal notaio per delimitare i confini evitando quindi il protrarsi della controversia.

Preventivo notarile online acquisto casa

Nel caso in cui si abbia bisogno di un preventivo notarile per l’atto di acquisto di una casa, per un atto che sciolga le controversie tra due confinanti o per qualsiasi atto dal notaio, è possibile tramite la piattaforma di NotaioFacile richiederlo gratis, senza alcun impegno e alcun costo di registrazione e iscrizione, entrando in contatto diretto con il notaio della zona che si preferisce.

In pochi semplici passaggi, fornendo le informazioni necessarie per consentire al professionista la preparazione di un preventivo più aderente possibile alla realtà, si potrà avere una risposta in modo tale da avere le idee chiare sui costi da dover sostenere in termini di tasse e imposte legate al rogito notarile.