Relazione notarile preliminare dal Notaio
- Relazione notarile preliminare: cos'è?
- Il notaio per l’incarico della relazione notarile preliminare
- Cosa succede dopo aver inviato la relazione notarile preliminare
Relazione notarile preliminare: cos'è?
La relazione notarile preliminare, detta anche relazione ventennale, è un documento richiesto al Notaio dalla banca che erogherà mutuo, e consiste nella ricostruzione della “storia” in senso giuridico dell’immobile oggetto di compravendita, ricostruzione che ripercorre i legittimi titoli in base ai quale è stato trasferito e acquistato un certo bene immobile.
In questo documento vengono infatti annotati, oltre ai dati catastali dell’immobile, anche eventuali gravami e formalità pregiudizievoli ancora in essere, come ipoteche, pignoramenti, servitù o convenzioni urbanistiche, nonché i vari passaggi di proprietà fino a quello attuale, dal quale traspare, appunto, il titolo in base al quale il venditore legittimamente risulta esserne proprietario.
A cosa serve la relazione notarile preliminare? E’ essenziale per procedere?
La relazione notarile preliminare, come abbiamo accennato, serve per avere un quadro giuridico certo in base al quale un dato bene immobile risulta essere di proprietà del soggetto che intende vendere e soprattutto per capire se ci sono vincoli o gravami pregiudizievoli da estinguere.
Si ritiene quindi essenziale per procedere, quando il compratore ha richiesto al proprio istituto di credito un finanziamento a titolo di mutuo, in un’ottica di garanzia.
Il Notaio per l’incarico della relazione notarile preliminare
Sarà dunque il Notaio, su incarico della banca che eroga mutuo, a predisporre, scrivere ed eventualmente aggiornare la relazione notarile preliminare, sulla base delle indicazioni da questa fornite e della documentazione in suo possesso. Il Notaio scriverà la relazione ventennale e la invierà all’istituto bancario che l’ha richiesta dopo aver effettuato le visure ipotecarie e catastali ventennali nei Pubblici Registri Immobiliari e dopo aver verificato la regolarità dei trasferimenti e la continuità delle trascrizioni.
Quali documenti servono per scrivere la relazione notarile
In genere, la documentazione necessaria per la relazione notarile preliminare, se prodromica ad un mutuo, è la stessa richiesta per la compravendita. Servono quindi carta d’identità, tessera sanitaria, certificato di stato libero o estratto per riassunto atto di matrimonio di tutte le parti - se ci sono dei garanti o dei terzi datori d’ipoteca, servono anche i loro documenti -, l’atto col quale il venditore aveva acquistato (se il venditore ha acquisito l’immobile per successione, serve la dichiarazione di successione, corredata dal certificato di morte del defunto e, laddove presenti, copie autentiche del verbale di pubblicazione del testamento o degli atti di rinuncia) nonché la perizia bancaria dell’immobile che sarà offerto in garanzia.
Entro quanto tempo si elabora la relazione notarile preliminare
Le tempistiche per elaborare la relazione notarile preliminare dipendono dal momento in cui perviene al Notaio l’incarico, e ovviamente dalla documentazione raccolta. Tendenzialmente la pratica sarà gestita con un certo anticipo, circa un mese prima del rogito di compravendita, affinché la banca possa prenderne visione e controllare i dati inseriti confrontandoli con quelli risultanti dalla perizia sull’immobile. Entro un paio di settimane dal momento dell’incarico, di solito si procede all’invio del documento.
Quanto costa la relazione notarile preliminare
Il costo della relazione notarile preliminare dipende soprattutto dalle verifiche e dagli accertamenti ipo-catastali che il Notaio svolge, e anche dall’entità del finanziamento. Si fa, in genere, riferimento al costo del mutuo, nel quale può essere compresa la redazione della documentazione correlata. In ogni caso, è sempre bene chiedere al proprio Notaio per avere una conferma.
Cosa scrive il Notaio nella relazione notarile preliminare
La relazione notarile preliminare viene scritta considerando, quale destinatario, la filiale bancaria di riferimento, e comprende: l’indicazione dei soggetti richiedenti il finanziamento (eventualmente garante o terzo datore di ipoteca); i beni immobili sui quali si concederà ipoteca; i vari passaggi di proprietà negli ultimi vent’anni fino a quello più recente; l’indicazione del proprietario attuale e del titolo col quale ha acquistato.
Se sono presenti, si dovranno indicare i vincoli o gravami pregiudizievoli sull’immobile (può trattarsi di ipoteche, pignoramenti, sequestro conservativo, diritti di prelazione, convenzioni edilizie ecc.) e i passaggi avvenuti per donazione o a seguito di eredità.
Il Notaio, inoltre, certifica la continuità delle trascrizioni, cioè che tutti i passaggi di proprietà nei vent’anni siano stati debitamente trascritti.
Cosa succede dopo aver inviato la relazione notarile preliminare
Una volta scritta la relazione notarile preliminare, il Notaio la invia alla banca, che la confronta con la propria documentazione (cioè la perizia sull’immobile). Se non emergono particolari criticità, si procede e si conferma il rogito di compravendita; se invece ci sono punti non chiari alla banca oppure si rendono necessarie delle integrazioni (magari perché è presente un garante che non era stato comunicato) l’istituto di credito contatta il Notaio per i relativi chiarimenti.
Può anche capitare che i dati catastali citati nella perizia e quelli presenti nella relazione notarile non coincidano, perché possono esserci state modifiche successive alla perizia (per esempio a seguito di provvedimenti edilizi che hanno interessato l’immobile recentemente) o perché emergono discrepanze fra la toponomastica comunale e quella catastale. In ogni caso il Notaio – se necessario coinvolgendo le parti ove necessario – cerca di risolvere, quando possibile, il problema per giungere alla stipula.
Relazione notarile preliminare e relazione notarile definitiva: il consolidamento dell’incarico della Banca
Alla relazione notarile preliminare segue, ovviamente, una relazione definitiva, che verrà redatta dopo la stipula del mutuo.
In questa fase, il Notaio avrà il compito di redigere un'altra relazione da consegnare alla banca e che andrà ad integrare la relazione preliminare. Si tratta della relazione notarile definitiva, nella quale sarà confermata e consolidata l'iscrizione ipotecaria.
