Acquistare casa da un costruttore dopo 5 anni: l’Iva è sempre dovuta?

• Se intendiamo acquistare casa da un costruttore dopo 5 anni dalla sua realizzazione o ristrutturazione dobbiamo chiederci se l’iva sia sempre dovuta oppure no
• Acquistare casa da un costruttore dopo 5 anni: cosa cambia per l’iva ora 

Se intendiamo acquistare casa da un costruttore dopo 5 anni dalla sua realizzazione o ristrutturazione dobbiamo chiederci se l’Iva sia sempre dovuta oppure no

È dovuta l’IVA se intendiamo acquistare casa da un costruttore dopo 5 anni dalla sua realizzazione o ristrutturazione? Andiamo con ordine ed analizziamo la questione.

Acquistare casa da un costruttore ha i suoi vantaggi: si tratta di un immobile di nuova realizzazione e dunque presumibilmente per diversi anni non richiederà manutenzioni, ma l’acquisto ha un regime fiscale differente dall’acquisto da un privato.

Se acquistiamo casa da un costruttore entro cinque anni dalla sua costruzione o ristrutturazione il regime fiscale dell’acquisto è chiaro: pagheremo l’Iva sul valore dell’immobile, l’imposta di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

Già, ma quale aliquota Iva dovremo versare?

 Se stiamo acquistando coni benefici prima casa l’Iva sarà agevolata e sarà al 4%. Per esempio comprando una prima casa del valore di 220.000, costruita 4 anni fa, l’IVA ammonterà a 8.800 euro, a cui andranno aggiunte 600 euro di imposta di registro, ipotecaria e catastale.

Se invece stiamo acquistando una seconda casa, cioè un’abitazione senza i benefici della prima casa, l’iva ammonterà al 10%, per la stessa casa per esempio pagheremo 22.000 euro di iva, più i 600 euro delle altre imposte.

Se l’abitazione rientra nella categoria “abitazioni di lusso” ( A/1 abitazioni signorili, A7( abitazioni in villa; A7) abitazioni in castelli o abitazioni storiche di pregio)  l’Iva è fissata al 22% e non si applicano i benefici “prima casa”. 

Fin qui tutto chiaro. Ma se invece acquistiamo una casa da un costruttore dopo che sono trascorsi 5 anni dalla sua realizzazione o ristrutturazione?

In questo caso l’operazione può essere esente iva, secondo questo schema imposta: di registro al 2% del valore catastale, imposta ipotecarie e catastali pari a 50 euro ciascuna, nel caso di prima casa, imposta di registro al 9% e sempre 50 euro ciascuna le imposte ipotecarie e catastali per acquisto senza le agevolazioni fiscali prima casa.  Un regime fiscale equiparato all’acquisto tra privati.

Acquistare casa da un costruttore dopo 5 anni: cosa cambia per l’Iva ora 

Nel 2012 però è stata introdotta una modifica alla legislazione vigente che consente al costruttore di esercitare un’opzione con la quale chiede che venga pagata l’Iva anche dopo i 5 anni dalla costruzione o ristrutturazione dell’immobile. Si tratta di un’opzione per l’applicazione volontaria dell’Iva che il costruttore in autonomia può decidere di esercitare. Complessi calcoli di convenienza sui regimi fiscali e le detrazioni possono suggerire al costruttore l’una o l’altra opzione, ma per per l’acquirente, se persona fisica, l’IVA risulta un costo.

Acquistare casa da un costruttore ha altre specificità a vantaggio dell’acquirente: il costruttore deve sottoscrivere all’atto del preliminare, che è molto rigoroso e particolarmente disciplinato, una garanzia fideiussoria che copra le somme anticipate o da anticipare fino all’atto di rogito; Inoltre il costruttore deve stipulare un’assicurazione che indennizzi l’acquirente in caso di danni causati da gravi errori di costruzione per i 10 anni successivi all’acquisto.