Calcolo delle spese notarili CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA (solo registrato)
Calcolo delle spese notarili CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA (registrato e trascritto)
COMPRARE CASA: TUTTO QUELLO CHE TI SERVE SAPERE E IL RUOLO DEL NOTAIO
Se state per comprare casa, saprete che dovrete rivolgervi al Notaio per il rogito, cioè l’atto che determina il passaggio di un immobile dalle mani del venditore a quelle del compratore. Se, per acquistare l’abitazione, avete inoltre la necessità di aprire un mutuo, dovrete provvedere anche a questo secondo atto, che di norma viene sottoscritto contestualmente a quello di compravendita. Dunque per l'acquisto di casa con mutuo servirà il Notaio per due atti distinti.video
Già da questa breve introduzione si evince che il ruolo del Notaio nelle compravendite immobiliari è molto importante: è suo compito svolgere alcune verifiche cruciali riguardanti l’immobile che stiamo per acquistare, riscuotere tasse e imposte che poi verserà a nostro nome, redigere l’atto di rogito, conservarlo e registrarlo come previsto dalla legge, affinché il trasferimento della proprietà sia effettivo. Una serie di compiti delicati che verranno approfonditi nella sezione apposita sui compiti del Notaio nella Compravendita immobiliare, ma che possiamo qui riassumere in breve: innanzitutto, appunto, verifica la regolarità dell’abitazione che stiamo per acquistare. Ad esempio non deve avere parti abusive o comunque irregolari: nel qual caso tali irregolarità andranno sanate – ove possibile – prima di procedere al rogito.
Una casa del tutto o parzialmente abusiva non può essere oggetto di compravendita. Inoltre il Notaio verificherà che sulla casa non vi siano vincoli che ne diminuiscano il valore o la disponibilità, di cui magari il compratore non è a conoscenza: vi potrebbero, ad esempio, essere ipoteche o diritti di terzi di cui tenere conto. Inoltre, grazie a una dichiarazione specifica del venditore, si accerterà che la situazione reale dell’abitazione corrisponda a quella registrata negli uffici del catasto: anche in questo caso, se così non fosse la situazione andrebbe regolarizzata prima di procedere con il rogito. Come detto per le parti abusive, anche un immobile non correttamente accatastato per legge non può essere oggetto di compravendita.
Data l’importanza dei controlli sopra esposti, ne risulta evidente come sia bene consultare il Notaio prima di firmare qualsiasi documento che ci impegni all’acquisto, di norma contratti da cui è molto difficile recedere anche nel caso in cui si dovessero evidenziare irregolarità: facciamo visionare qualsiasi documento al Notaio e procediamo con i controlli del caso prima di sottoscriverlo, se vogliamo essere sicuri di non incorrere in spiacevoli sorprese.
Atto notarile e agevolazioni prima casa
Una consulenza notarile prima dell'acquisto, può essere di aiuto anche per chi intenda approfondire le agevolazioni prima casa, cioè gli sgravi fiscali destinati a coloro che stanno acquistando l’abitazione principale per sé e per la famiglia. Per poter usufruire di tali agevolazioni il rogito dovrà specificare che si tratta di un acquisto prima casa. Tasse e imposte (e dunque relative agevolazioni) variano a seconda che si compri da un’impresa di costruzione o da un privato e dal tempo intercorso tra la fine dei lavori di costruzione-ristrutturazione e il momento dell’acquisto. In ogni caso, poter usufruire delle agevolazioni fiscali prima casa è un grande vantaggio per chi deve acquistare: la legge prevede tale possibilità proprio per facilitare le famiglie che vogliono comprare l’abitazione principale e si trovano a dover affrontare un esborso già molto importante, che spesso si protrae anche per molti anni quando è necessario ricorrere a un mutuo ipotecario. In ogni caso, anche per abitazioni di valore medio-basso, il risparmio per le famiglie ammonta a diverse migliaia di euro.
Un po’ più complessa può risultare la situazione quando si possiede già un’abitazione acquistata come prima casa e si desidera comprarne una nuova, sempre come prima casa, per poi vendere la prima: se fino a qualche anno fa questa soluzione non sarebbe stata possibile, ora le norme vigenti consentono questa opportunità alle famiglie, ma ad una condizione molto importante. Si può infatti comprare una nuova abitazione come prima casa, pur avendone già un’altra acquistata con tali agevolazioni, solo se ci si impegnerà a vendere la prima nel limite temporale di un anno. Se così non avvenisse, non solo bisognerebbe però pagare le tasse non precedentemente versate, ma sono previste anche delle sanzioni abbastanza rilevanti: meglio dunque far bene i nostri conti, magari chiedendo la consulenza di un Notaio che possa aiutarci a compiere la scelta più corretta per la nostra specifica situazione.
Dal Notaio per usufrutto e nuda proprietà
Casi particolari, anche se abbastanza comuni in ambito immobiliare, sono quelli dell’usufrutto e della nuda proprietà. Anche queste situazioni prevedono la competenza del Notaio. La nuda proprietà si configura quando si è in possesso di un bene del quale però non si ha un reale godimento né se ne ricava una rendita. Questo bene è di norma assegnato in godimento a un’altra o ad altre persone per un determinato periodo di tempo o per tutta la durata della vita della persona o delle persone che vi abitano. Con lo scadere di tali termini, si avrà la piena proprietà del bene, ivi compresi godimento e rendita.
Chi ha un bene in usufrutto può utilizzarlo e percepirne i frutti, quasi come ne fosse il proprietario: le facoltà dell’usufruttuario sono infatti molto vaste, tanto da poter essere appunto paragonate a quelle dell’effettiva proprietà, le uniche cose che l’usufruttuario non può fare naturalmente è vendere il bene stesso o cambiarne la destinazione d’uso indicata dal proprietario. Il diritto di usufrutto è temporaneo, quindi ha una validità di un certo periodo e in ogni caso non oltre la morte dell’usufruttuario o – se è più di uno – dell’ultimo degli usufruttuari.
È possibile vendere la nuda proprietà di un immobile mantenendo l’usufrutto: in questo caso alieneremo dunque la proprietà dell’immobile, ma rimarrà valido l’usufrutto in essere. Il valore a cui potremo vendere l’immobile sarà dunque inferiore a quello dello stesso immobile libero, ma avremo il vantaggio di ottenere liquidità senza doverlo abbandonare. Si tratta di una soluzione spesso adottata ad esempio da coppie anziane senza eredi o i cui eredi non abbiano bisogno dell’abitazione in cui vivono: in quel caso possono dunque procedere con la vendita della nuda proprietà della loro casa, ma continuando a viverci vita natural durante. Il valore della casa sarà diminuito in questo caso secondo precise percentuali legate all’aspettativa di vita media.
