Comprare una seconda casa conviene ancora?

• Comprare una seconda casa conviene ancora oggi con la stretta agli affitti e la rivoluzione del mercato immobiliare favorita dalla diffusione del covid 19?
• Comprare una seconda casa conviene ancora? quali tasse devono sostenere gli acquirenti?
• Compare una seconda casa conviene ancora? l’effetto del superbonus 110% sulle seconde case.

Comprare una seconda casa conviene ancora oggi con la stretta agli affitti e la rivoluzione del mercato immobiliare favorita dalla diffusione del Covid 19?

Compare una seconda casa conviene? Sappiamo che il Covid 19 ha radicalmente cambiato il mercato immobiliare. Ora le abitazioni più ricercate prevedono la possibilità di accedere a uno spazio esterno vivibile, un piccolo giardino o un grande terrazzo, anche quando per ottenerli si deve scegliere una posizione meno centrale. La tipologia più richiesta è il trilocale, perfetto per una coppia o una famiglia, ma anche per un single che desidera avere più spazio per ragioni legate allo smartworking.

Questo vale principalmente per la “prima casa”: l’abitazione in cui si risiede abitualmente. E per la seconda? La seconda casa è ancora considerata dagli Italiani un’opportunità, sia per trascorrere le vacanze che come fonte di reddito aggiuntivo.

Certamente la pandemia ha fatto segnare una battuta d’arresto dell’incremento degli affitti brevi nelle città d’arte, ma ha considerevolmente contribuito alla  rivalutazione di zone più periferiche come le valli montane facilmente raggiungibili dalla città o i territori dei laghi, questi ultimi in realtà mai realmente in difficoltà.

Ma veniamo al quesito dell’inizio: comprare una seconda casa conviene ancora?

La risposta più ovvia è. “Dipende”.  E da cosa? Da alcuni fattori che vediamo insieme: il mercato immobiliare secondo l’istituto  di ricerca “Scenari immobiliari” è destinato a subire una contrazione dei prezzi del 2,1% e dei canoni del 3,5%, per tutto il 2021, ma progressivamente torneranno a salire e nel 2025 si avrà finalmente un segno positivo. Questo significa che acquistare ora potrebbe rivelarsi conveniente. Tuttavia la contrazione dei canoni potrebbe rendere meno facile o fruttuoso l’affitto.

Comprare una seconda casa conviene ancora? Quali tasse devono sostenere gli acquirenti?

Come abbiamo visto comprare una seconda casa potrebbe rivelarsi un investimento interessante, soprattutto non nel brevissimo periodo. Tuttavia chi acquista deve valutare anche l’impatto delle tasse da versare, in primo luogo in fase di acquisto. La seconda casa non dà diritto ad agevolazioni fiscali in fase di acquisizione. Per questo se acquistiamo da un privato occorrerà versare il 9% del valore catastale come imposta di registro e 50 euro cadauna per le imposte catastali ed ipotecarie; se acquistiamo da un costruttore entro 5 anni dalla costruzione o dalla ristrutturazione dell’abitazione le tasse saranno Iva al 10% ( se l’immobile non è in classe A/1; A/8 A/9, in questo caso sarà al 22%) e 200 euro per ciascuna della imposte di registro, catastali, ipotecarie.

Oltre alle tasse in fase di acquisto occorre valutare l’impatto di Imu, tassa rifiuti ed utenze, che di solito prevedono aliquote più alte per le abitazioni dove non si risiede abitualmente.

Ciascuna di queste spese può essere compensata, come dicevamo,  da affitti a breve o lungo periodo sui quali si pagano naturalmente altre imposte.

Compare una seconda casa conviene ancora? L’effetto del Superbonus 110% sulle seconde case.

Solo complicazioni con le imposte? No. Le agevolazioni fiscali che vanno sotto il nome di Superbonus 110% sono infatti applicabili anche sulle seconde case. Cosa significa? Significa che se intendiamo compiere sulla seconda casa un intervento rientrante nel Superbonus 110% maturiamo un credito d’imposta pari al 110% delle spese sostenute che si può recuperare in 5 anni o che può essere ceduto, per esempio ad istituti di credito, e trasformato in liquidità ( secondo i parametri individuati dagli intermediari finanziari). Gli interventi che consentono di accedere al Superbonus riguardano principalmente l’efficientamento energetico e le misure antisismiche. Si distinguono in trainanti (isolamento termico, sostituzione climatizzazione invernale, interventi antisismici) e trainati (interventi di minore entità): il requisito essenziale è che dopo gli interventi l’abitazione salga di due classi energetiche, migliori cioè la sua prestazione energetica.