Difformità catastale: cos’è e come si risolve

• In fase di compravendita il notaio effettua una serie di controlli preliminari, tra cui la regolarità catastale. cosa succede se si riscontra una difformità catastale? è possibile risolverla? come?
• Difformità catastale: minima o rilevante?
• Difformità catastale: come si risolve

In fase di compravendita il Notaio effettua una serie di controlli preliminari, tra cui la regolarità catastale. Cosa succede se si riscontra una difformità catastale? È possibile risolverla? Come?

In caso di compravendita immobiliare, prima del Rogito - ma già in fase di stesura del contratto preliminare, se è stato coinvolto in questa fase - il Notaio deve procedere ad una serie di controlli, tra i quali la conformità urbanistica e la conformità catastale. In caso di difformità catastale infatti non si può procedere con il Rogito prima che questa sia stata risolta.

Di cosa stiamo parlando? La conformità urbanistica di un immobile si verifica presso gli Uffici comunali e rappresenta la corrispondenza tra come si presenta l’immobile e l’ultimo progetto edilizio presentato al Comune. Per esempio: l’immobile è stato ristrutturato? Il suo aspetto deve coincidere con il progetto presentato ed approvato.

La conformità catastale di un immobile è l’identità tra lo stato di fatto dell’immobile (piani, numeri di vani ecc.) e i dati catastali.

Può accadere, in particolare per edifici che hanno avuto una lunga vita, che i dati non corrispondano. Soprattutto se gli immobili sono stati ceduti, donati o alienati prima del 2010, data in cui è entrato in vigore l’obbligo di verifica da parte dei Notai. In questo caso quando l’aspetto dell’immobile non coincide con i dati catastali, siamo in presenza di una difformità catastale.

La difformità catastale deve essere corretta prima della compravendita che non può avvenire se la planimetria catastale e lo stato di fatto dell’immobile non coincidono.

Difformità catastale: minima o rilevante?

Esistono difformità catastali di piccola entità. Sono quelle che non modificano il numero dei vani o la destinazione d’uso o la superfice calpestabile.  Per assumere un criterio attendibile possiamo dire che sono di lieve entità le difformità catastali che non modificano la rendita catastale.

Esistono poi difformità catastali rilevanti come la modifica della disposizione dei vani con la creazione di nuovi locali o nuovi servizi, non di rado un secondo bagno. Queste modifiche possono essere l’esito di una ristrutturazione per cui è stato presentato regolare progetto edilizio e semplicemente non si è aggiornata nei 30 giorni previsti la piantina catastale. In questo caso si può effettuare il ravvedimento operoso e pagando una sanzione è possibile recuperare la situazione e aggiornare la planimetria catastale

Diverso il caso in cui le modifiche siano frutto di abusi edilizi, cioè lavori eseguiti senza richiedere alcun permesso. In questo caso oltre alla difformità catastale abbiamo anche la difformità urbanistica ed occorre sanare entrambe. 

Difformità catastale: come si risolve

Che si tratti di una difformità catastale di lieve entità o di una difformità catastale rilevante per risolverla è necessario incaricare un tecnico di fiducia, un geometra, uno studio di architettura, un ingegnere che si preoccuperà di individuare la soluzione migliore.

In caso di difformità di piccola entità è sufficiente che il professionista rediga un “attestato di conformità”, senza ripresentare la planimetria catastale.

In caso di difformità rilevanti il professionista deve presentare una nuova planimetria catastale e se siamo in presenza di una difformità anche urbanistica deve essere presentata una sanatoria. La sanatoria è possibile solo in presenza della doppia conformità e cioè l’abuso che si intende sanare è tale perché non è stato presentato progetto edilizio ma è rispettoso della normativa vigente quando viene richiesta la sanatoria e di quella che vigeva quando è stato realizzato. Se invece l’abuso viola le norme non può essere sanato ed occorre che sia condonato, ma la legge sancisce quali sono i casi possibili. Per questa ragione rivolgersi a un professionista è indispensabile.