Acquistare appartamento per farne una casa vacanze

• Acquistare appartamento non a fini abitativi
• Acquistare appartamento per farne una casa vacanze
• Cosa prevedere dal notaio nel rogito?
• L’agibilità non è richiesta per ogni acquisto?
• Occorre una scia commerciale?
• Quali tipi di immobili possono essere adibiti a casa vacanze?
• Quali regole rispettare?

Acquistare appartamento non a fini abitativi

Quando si parla di acquisto di un appartamento si pensa ad una finalità di tipo abitativo: si acquista una casa per viverci o per consentirne l’abitazione a qualcun altro. Tuttavia, non sempre questo tipo di destinazione prosegue nel tempo oppure in altri casi la si acquista appositamente per un fine commerciale.

Occorre precisare che gli immobili hanno una propria destinazione ben precisa, stabilita catastalmente. Ad esempio, una casa abitativa è accatastata A1, mentre un immobile commerciale come un negozio è un C1. Quando si acquista un immobile esso viene qualificato con le visure e poi deve essere appunto utilizzato per quello specifico motivo, salvo adottare le dovute modificazioni burocratiche e adattamenti per renderlo idoneo all’uso compatibile con il catastato.

Se, dunque, si acquista un appartamento accatastato come abitazione e successivamente lo si vuole trasformare in una casa vacanze, occorre considerare il da farsi. Vediamo cosa e qual è il ruolo del Notaio.

Acquistare appartamento per farne una casa vacanze

Quando parliamo di casa vacanze, facciamo riferimento non ad un’attività commerciale. Si tratta sostanzialmente di effettuare degli affitti a breve termine a turisti, senza snaturare comunque la qualifica di abitazione del proprio appartamento.

In sostanza, se voglio acquistare una casa e poi metterla su Airbnb per affittarla brevemente o farlo privatamente, non devo modificare la categoria catastale, non serve che l’immobile sia commerciale. In questo caso, occorre comunque adottare una serie di pratiche burocratiche per renderlo idoneo a questo uso, pur mantenendo la stessa categoria.

Occorre infatti distinguere l’ipotesi in cui si avvii una vera e propria attività commerciale del tipo agriturismo, hotel, bed and breakfast, rispetto al semplice utilizzo come casa vacanze. In questo ultimo caso, infatti, si vanno ad instaurare rapporti singoli di contratti di affitto seppur per breve tempo. Tale affitto può essere regolamentato per scrittura privata semplice, come appunto un normale contratto di locazione. Si deve registrare generalmente solo nel caso in cui superi un mese, pagando imposta di registro e marca da bollo.

Quali tipi di immobili possono essere adibiti a casa vacanze?

Possono essere adibiti a ciò le civili abitazioni, ovvero gli immobili che rientrano nella categoria catastale A, fatta eccezione per gli A10 (uffici e studi privati) e, in alcune regioni, come nel Lazio, gli A6 (abitazioni di tipo rurale) e gli A11 (alloggi tipici). Non è richiesto il cambio di destinazione d’uso ai fini urbanistici, quindi di base rimane un immobile abitativo ad esempio A, e poi con un contratto di affitto breve viene reso casa vacanze.

Cosa prevedere dal Notaio nel rogito?

Quando si acquista un appartamento, occorre solo valutare la conformità catastale e urbanistica dello stesso. Non è richiesto né previsto che sia specificato nel rogito quale sarà l’utilizzo che se ne farà della casa. Si può acquistare una casa e poi successivamente liberamente pensare di affittarlo oppure utilizzarlo per una casa vacanze.

Tuttavia, se si ha già una proiezione futura di questa intenzione, è necessario considerare già dal Notaio e nel rogito questa volontà, per verificare che la casa che si va ad acquistare abbia tutti i requisiti tecnici e strutturali per potere essere utilizzata come una casa vacanza. In primo luogo, è necessaria l’agibilità: il Notaio dovrà verificare che la casa sia agibile e quindi abitabile grazie a una serie di elementi relativi ai servizi igienici, alla cucina, alla struttura dell’immobile. In questo modo, l’immobile può essere presentato per l’affitto a terzi come casa vacanze.

L’agibilità non è richiesta per ogni acquisto?

Non è detto, in quanto si può acquistare una casa priva del rilascio del certificato di agibilità. Un atto di questo tipo non è nullo, nei limiti in cui colui che acquista è consapevole della non agibilità e quindi della presenza di elementi che non rendono salubre la casa. Ciò purché sia regolare dal punto di vista urbanistico e l’acquirente sia messo al corrente dei vizi, dichiarandosi consapevole di questo, cosa che spesso accade per ottenere una riduzione del prezzo.

Se, però, si vuole acquistare un appartamento non per viverci ma per effettuare un investimento a fini turistici, è assolutamente necessario che si acquisti una casa già agibile: in questo modo, sarà il venditore ad occuparsi del rilascio del certificato di agibilità (prima nominato abitabilità), vendendo una casa già pronta all’uso del caso concreto. In questo modo, l’acquirente non dovrà effettuare molte spese burocratiche ulteriori rispetto al rogito stesso.

Occorre una scia commerciale?

Se si vuole aprire una vera e propria attività commerciale, non è possibile acquistare un appartamento accatastato nella categoria A (abitativo) e poi semplicemente affittarlo. Occorre regolamentare l’immobile dal punto di vista imprenditoriale, aprire poi una Partita IVA e quindi fatturare relativamente alla propria attività commerciale.

Pertanto, già quando si fa il rogito dal Notaio, si deve regolamentare questo aspetto. Nel caso dell’acquisto di una casa per farne una casa vacanze, il reddito che poi si ottiene è il medesimo di un locatore che affitta. La casa non deve avere una categoria catastale ben precisa, in quanto non serve alcun cambio di destinazione d’uso: anche un appartamento abitativo può essere utilizzato per la casa vacanze senza che sia necessariamente un immobile commerciale.

Quali regole rispettare?

Prima del rogito dal Notaio, se l’acquisto è puramente finalizzato ad un investimento di tipo turistico e non allo scopo abitativo, è opportuno previamente informarsi sulle regole della propria Regione o del proprio Comune, previste per affittare a turisti. Ad esempio, si possono richiedere altri obblighi oltre a quello della comunicazione alla Questura della presenza di affittuari brevi per la propria abitazione e per il pagamento nonché registrazione del contratto di locazione all’agenzia delle entrate. Solitamente questo è richiesto per gli affitti superiori a un mese.