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L’ agibilità della casa per l’atto dal notaio

L’agibilità di una casa

l'agibilità della casa per fare l'atto di acquisto dal notaioQuando si acquista una casa è importante verificare che l’immobile sia a norma dal punto di vista urbanistico, catastale, nonché dal punto di vista dell’agibilità. È necessario, quindi, che vengano rispettate le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici, nonché la conformità rispetto al progetto presentato.

Pertanto, nel momento in cui si acquista una casa, è opportuno che si verifichi il rispetto della c.d. agibilità, verifica che viene effettuata anche dal Notaio in fase di pre- stipula. Ciò non solo per potere stipulare un atto garantisca i diritti delle parti, ma anche e soprattutto per assicurarsi che l’abitazione abbia un livello alto di vivibilità e di igiene.

Occorre comprendere ora quando si deve richiedere l’agibilità, come viene richiesta e quali sono i documenti necessari il giorno della stipula dell’atto di acquisto della casa.

Presupposti per richiedere l’agibilità

L’agibilità viene richiesta quando vi è un edificio in costruzione, che deve essere ultimato. In particolare, viene richiesto per singoli edifici o porzione di edificio, purché siano tra loro funzionalmente autonome, e purché siano stati completati i lavori legati alle opere strutturali, siano stati certificati e collaudati tutti gli impianti.

Da ciò deriva che l’agibilità vada richiesta quando l’immobile è completato, non quando ad esempio sono state costruite solo le mura, ma quando l’immobile ha raggiunto quel livello tale da consentirne l’abitabilità. Infatti, in passato, piuttosto che il certificato di agibilità, veniva rilasciato il certificato di abitabilità, a conferma di quanto appena affermato. Inoltre,è necessaria altresì la verifica di conformità delle opere eseguite rispetto al progetto iniziale, e questa è una rilevante novità rispetto al passato.

Chi deve attestare l’agibilità?

Ovviamente non possono essere le parti stesse ad attestare l’agibilità, ma occorre un tecnico abilitato, il quale attesta non solo la completezza dell’opera, ma anche la conformità dal punto di vista urbanistico e catastale. In particolare, entro quindici giorni dalla data di ultimazione dei lavori, il titolare del permesso di costruire, con l’assistenza di un tecnico abilitato, deve presentare allo sportello unico per l’edilizia la segnalazione certificata.

Ne deriva che non è più richiesto un certificato che deve rilasciare il Comune, bensì è il privato che attestando l’ultimazione dei lavori, segnala l’agibilità. Si tratta quindi di una procedura diversa rispetto al passato, quando invece si richiedeva un certificato uguale ad esempio al permesso di costruire, che poi veniva allegato all’atto. Ora, invece, la normativa (Testo Unico Edilizia) prevede che sia una segnalazione del privato.

La segnalazione va presentata anche in caso di ristrutturazione?

, l’agibilità deve essere attestata non solo in caso di nuove costruzioni ma anche in caso di ristrutturazione di edifici già esistenti o sopraelevazioni, effettuate prima dell’atto di acquisto degli stessi.

Cosa deve chiedere l’acquirente al venditore in sede di atto?

Per far sì che l’acquirente sia tutelato nel suo acquisto della casa, è importante che siano garantito in sede di atto di una serie di aspetti.

L’acquirente, infatti, deve essere garantito dal venditore sulla sussistenza dell’agibilità. A seconda dell’anno di costruzione, si valuterà il documento da consegnare. Se era ancora sussistente l’obbligo di richiedere il certificato al momento della costruzione dell’immobile, l’acquirente dovrà riceverlo e il Notaio dovrà allegarlo all’atto; se quando è stata edificata la casa, vi era solo l’obbligo di presentazione della segnalazione, di cui abbiamo parlato poc’anzi, allora l’acquirente dovrà ottenerne una copia. In questo caso, infatti, il Comune rilascerà una copia della ricevuta di avvenuta consegna. In questo modo, l’acquirente può essere garantito che la casa acquistata abbia tutti i requisiti idonei per una consona abitabilità.

Cosa fare se il venditore è sprovvisto della documentazione attestante l’agibilità della casa?

Quando si decide di acquistare una casa, è necessario informarsi in anticipo della sussistenza di tutta la documentazione necessaria. In sede di colloquio con il Notaio, si fa presente al venditore la necessità di offrire una serie di garanzie, tra le quali appunto l’agibilità. In alcuni casi, questa documentazione potrebbe non essere presente, ad esempio quando si acquista una casa che è stata edificata da moltissimi decenni.

Nel nostro Paese, spesso si rinvengono nel patrimonio immobiliare, case che sono state costruite nella prima metà del 1900, quando non vi era ancora la legge urbanistica e non vi era l’obbligo di attestare l’agibilità. In questo caso, la casa potrebbe essere sprovvista della documentazione che attesti l’agibilità. Cosa fare in questi casi?

Si può quindi stipulare il rogito notarile senza agibilità?

, si può anche stipulare l’atto senza la documentazione che attesti l’agibilità, soprattutto se si tratti di una casa costruita nel passato.

Come può essere garantito l’acquirente?

In questo caso, si verifica un’ipotesi in cui la casa che si sta acquistando è agibile, ma il venditore è sprovvisto della documentazione. Pertanto, è possibile stipulare il rogito, prevedendo nello stesso una garanzia da parte del venditore. In sostanza, il venditore, piuttosto che portare la documentazione del tecnico che attesti l’agibilità, garantisce dichiarandolo in atto che la casa è agibile e idonea all’abitabilità. Assume personalmente questa responsabilità e l’acquirente potrà agire in giudizio per gli eventuali danni causati dalla mancanza di agibilità effettiva.

Cosa fare se la casa è inagibile?

Questa ipotesi è diversa dalla precedente in quanto in questo caso non si discute sulla presenza della documentazione attestante l’agibilità, bensì sulla sussistenza dell’agibilità stessa. Potrebbe accadere che la casa sia stata ultimata ma ancora non abbia tutti i requisiti di salubrità tali da consentirne l’agibilità, ma l’acquirente potrebbe accettarla nello stato in cui si trova.

Nel caso in cui l’acquirente sia consapevole dell’inagibilità, il venditore lo abbia dichiarata espressamente prima e in corso di rogito notarile, l’acquirente ha tutto il diritto di acquistare una casa nello stato in cui si trova e proseguire per sé i lavori successivamente alla vendita. L’importante è che ciò sia dichiarato espressamente dalle parti nell’atto.

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