Comprare un appartamento: imposte, parti comuni e notaio

• Cosa si intende per appartamento?
• Come si scopre la categoria catastale di un immobile?
• La categoria catastale è importante?
• Altri elementi che incidono sulla tassazione dell’atto notarile
• Quanto costa comprare un appartamento?
• A chi si pagano tutte le spese?
• I beni comuni acquistati incidono sulla tassazione?
• Domande frequenti

Cosa si intende per appartamento?

L’appartamento è quella unità immobiliare urbana ad uso abitativo costruita in un contesto condominiale.

L’appartamento, facendo parte di un condominio, è servito da parti dell’edificio che possono essere utilizzati da tutti i condomini oppure anche solo alcuni di essi per il fatto che quella determinata parte condominiale è utile solo a determinati appartamenti.

Basti pensare alla centrale termica, che riscalda tutti gli appartenenti, oppure ad una scala, che porta solamente a determinati appartamenti, poiché lo stesso condominio è formato da più scale.

Particolarità dell’appartamento

La particolarità dell’appartamento in condominio, rispetto ad una casa singola, è la compresenza, all’interno di uno stesso edificio, di parti in proprietà esclusiva e parti in comproprietà fra più soggetti.

Le parti in comproprietà tra i condomini sono denominate anche parti comuni e, sia rispetto all’utilità, sia rispetto all’onere di sopportarne i costi di mantenimento e gestione, spettano ai condomini in base ai millesimi.

I millesimi altro non sono che la proiezione della misura dell’appartamento rispetto all’intero edificio. Più l’appartamento è grande e più potenzialmente sono maggiori i millesimi riferibili a quella unità immobiliare.

Nel conteggio dei millesimi condominiali vengono considerati anche eventuali garage, box, posti auto e cantine di proprietà. Infatti, ogni bene di proprietà esclusiva incide sul calcolo delle quote spettanti sui beni comuni.

Non sempre, però, i millesimi vengono conteggiati, ad esempio, nel regolamento di condominio, in quanto, nelle realtà più piccole, la Legge non pone un obbligo di predisposizione di questi dati.

Categorie catastali degli appartamenti

Ciascun appartamento ha la sua categoria catastale che viene espressa attraverso un linguaggio tecnico specifico. Le più comuni per le abitazioni sono queste:

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Come si scopre la categoria catastale di un immobile?

La categoria catastale di un immobile è possibile scoprirla tramite una visura catastale. Le visure, catastali e ipotecarie, rientrano di norma tra i controlli e le verifiche che il notaio effettua prima della stipula del rogito notarile di compravendita.

La categoria catastale è importante?

Sì, la categoria catastale incide sulla rendita. La categoria A/1 costituisce la tipologia degli immobili di pregio e, pertanto, è la categoria catastale la cui rendita è proporzionalmente più alta. Contrariamente, le categorie popolari hanno una rendita catastale più bassa, in quanto rappresentano la tipologia di immobili più umile.

Come si vedrà più avanti, la rendita catastale, tramite una rivalutazione, determina il valore su cui vengono calcolate le imposte applicabili al trasferimento e, quindi, all’acquisto del diritto di proprietà di un immobile. Anche la rendita catastale rientra in quei dati catastali presenti in una visura catastale.

Inoltre, sugli appartamenti in categoria A/1, come su quelli in A/8 e A/9, non è possibile richiedere l’agevolazione prima casa, come spiegato nella pagina sull’acquisto di una casa di lusso.

Altri elementi che incidono sulla tassazione dell’atto notarile

I fattori che incidono sulle tasse dell’atto notarile sono molteplici. Non solo la categoria dell’appartamento incide sul calcolo della rendita catastale con la quale viene calcolato il valore imponibile del bene immobile, ma vi sono anche altri elementi.

Motivo per il quale si acquista appartamento

Non sembra, ma anche il motivo per il quale si acquista un appartamento o una casa in generale determina differenze di tassazione. Se si compra un appartamento al fine di porvi la propria dimora principale è possibile richiedere la c.d. agevolazione prima casa. Il legislatore per favorire l’acquisto di una casa per ciascuna persona ha previsto delle agevolazioni fiscali al fine di evitare di rinunciare al sogno di essere proprietario di un immobile.

Se, invece, l’acquisto di un appartamento è fatto a titolo di investimento o come casa di vacanza, e si è già proprietari di altro immobile acquistato con l’agevolazione prima casa, non è possibile richiedere la stessa agevolazione mantenendo due immobili: di norma si può solo impegnandosi a vendere il primo entro due anni. Le agevolazioni sono escluse anche se si possiede già un’altra casa nello stesso Comune. In questi casi verrà considerata come seconda casa e le tasse e le imposte da affrontare saranno superiori.

Soggetto venditore

La tassazione dell’atto notarile, tenuto conto che l’acquirente sia sempre persona fisica, varia a seconda del soggetto venditore.

Qualora il venditore sia un’impresa che ha costruito o ristrutturato l’appartamento, e venda entro cinque anni dalla fine dei lavori, il trasferimento è di norma soggetto all’imposta dell’IVA. L’IVA non viene versata al notaio, ma direttamente al costruttore oltre al prezzo concordato per l’appartamento. Le regole sono nella pagina su quando si paga l’IVA per l’acquisto di una casa.

Qualora il soggetto venditore sia una persona fisica oppure un’impresa che però non abbia costruito o ristrutturato l’appartamento, il trasferimento è soggetto all’imposta di registro, che viene versata al notaio e da lui allo Stato.

Quanto costa comprare un appartamento?

Il costo dell’atto notarile - il c.d. rogito - si compone principalmente di due voci: onorario del notaio e imposte. La parte rilevante del costo dell’atto è rappresentato spesso dalle imposte. In virtù dei molteplici fattori che possano influenzare e condizionare il costo complessivo dell’atto pubblico notarile è opportuno sempre richiedere una consulenza notarile preventiva in modo da comprendere sin dall’inizio quali siano le spese da affrontare. Esempi in cifre su case di dimensioni diverse sono nelle pagine sull’acquisto di un bilocale e sull’acquisto di un trilocale.

La tassazione dell’atto notarile

Come detto sopra, la tassazione dell’atto dipende soprattutto dalla qualità del venditore.

La legge prevede due tipologie di tassazione a seconda che il venditore sia o meno una società che abbia costruito o ristrutturato l’appartamento e lo stia vendendo prima dei cinque anni dalla fine lavori dell’immobile.

Nel caso di acquisto da società costruttrice, la normativa prevede che l’acquisto sia soggetto all’imposta sul valore aggiunto (IVA) nella misura del 10% calcolata sul prezzo di vendita, più 200 euro ciascuna di registro, ipotecaria e catastale.

Qualora, invece, l’acquisto sia escluso dal campo IVA, esso è soggetto all’imposta di registro nella misura del 9% calcolato su una base imponibile rappresentato dal c.d. prezzo valore, ossia quell’importo risultante dalla moltiplicazione della rendita catastale per un coefficiente di moltiplicazione pari a 126,00. Con una rendita di 600 euro sono circa 6.900 euro, comprese ipotecaria e catastale da 50 euro ciascuna.

Oltre all’imposta di registro, bisognerà tenere conto della tassa archivio, dell’imposta ipotecaria, dell’imposta catastale, delle visure effettuate dal notaio e dell’onorario notarile.

Richiesta agevolazione prima casa

Anche in sede di acquisto di un appartamento, l’acquirente, nel caso abbia i requisiti, può richiedere l’agevolazione prima casa che comporta una riduzione dell’aliquota dell’imposta dell’IVA e dell’imposta di registro, rispettivamente al 4% e al 2%. Da un privato, con la stessa rendita di 600 euro, le imposte scendono a circa 1.490 euro.

Si ricorda però che l’agevolazione prima casa, nel caso in cui insieme all’appartamento vengano acquistate anche pertinenze - box e/o cantina - si può applicare solo limitatamente ad un solo immobile per categoria.

A chi si pagano tutte le spese?

Al momento del rogito notarile si pagano al notaio l’onorario e le imposte del rogito, cioè registro, ipotecaria e catastale, che il notaio versa poi allo Stato. L’IVA, se si compra da un’impresa, si paga invece all’impresa insieme al prezzo; l’imposta sostitutiva sul mutuo la trattiene la banca. La particolare qualificazione giuridica del Notaio costituisce una garanzia di legalità per i cittadini.

I beni comuni acquistati incidono sulla tassazione?

La risposta alla domanda se i beni comuni che si acquistano automaticamente con l’acquisto di un appartamento in condominio dipende da come vengono accatastati questi beni.

Sempre più spesso i beni comuni - locale caldaia, locale spazzatura, androne - vengono distinti nel catasto come beni comuni non censibili, quindi privi di rendita catastale e privi di intestazione.

In questo caso, il trasferimento dei beni comuni per quota millesimale non comporta alcun aumento di tassazione.

Ci sono, ancora, casi in cui i beni comuni siano censiti, quindi hanno una rendita catastale, e siano intestati a tutti i condomini pro quota millesimale. In questo caso anche questi beni rientrano, di norma, nel calcolo delle imposte. Nel caso in cui l’appartamento abbia già pertinenze della medesima categoria non sarà nemmeno possibile richiedere l’agevolazione prima casa sui beni comuni, i quali dovranno scontare l’imposta piena.

Particolare è il caso dell’alloggio del portiere, il quale, essendo abitativo, ha di solito una rendita catastale propria. Se risulta intestato pro quota ai condomini, può incidere sula tassazione dell’atto di acquisto di un appartamento: è sempre buona norma contattare direttamente il notaio per avere aggiornamenti ed essere certi. Per un preventivo sul proprio appartamento si può chiedere ai notai della propria zona: di solito rispondono in poche ore.

Domande frequenti

Un appartamento in A/1 può essere prima casa?

No. Le categorie A/1, A/8 e A/9 sono escluse dalle agevolazioni prima casa. Le altre abitazioni, come A/2, A/3, A/4 e A/5, possono averle se ci sono i requisiti.

Che differenza c’è tra A/2 e A/3?

A/2 indica un’abitazione di tipo civile, A/3 un’abitazione di tipo economico. Cambia la rendita catastale e quindi, da un privato, le imposte del rogito e l’IMU sulle seconde case.

Le parti comuni del condominio si pagano nel rogito?

Di norma no, se sono accatastate come beni comuni non censibili, senza rendita. Se invece hanno una rendita e sono intestate ai condomini, la quota entra nel calcolo delle imposte.

Le imposte si pagano tutte al notaio?

No. Al notaio si pagano onorario, registro, ipotecaria e catastale. L’IVA si paga all’impresa che vende, l’imposta sostitutiva sul mutuo la trattiene la banca.

Box e cantina hanno le agevolazioni prima casa?

Sì, una pertinenza per ciascuna categoria: un box o posto auto, una cantina, una tettoia.