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Acquisto appartamento dal Notaio

Cosa si intende per appartamento?

Acquistare un appartamento con atto notarileL’appartamento è quella unità immobiliare urbana ad uso abitativo costruita in un contesto condominiale.

L’appartamento, facendo parte di un condominio, è servito da parti dell’edificio che possono essere utilizzati da tutti i condomini oppure anche solo alcuni di essi per il fatto che quella determinata parte condominiale è utile solo a determinati appartamenti.

Basti pensare alla centrale termica, che riscalda tutti gli appartenenti, oppure ad una scala, che porta solamente a determinati appartamenti, poiché lo stesso condominio è formato da più scale.

Particolarità dell’appartamento

La particolarità dell’appartamento in condominio, rispetto ad una casa singola, è la compresenza, all’interno di uno stesso edificio, di parti in proprietà esclusiva e parti in comproprietà fra più soggetti.

Le parti in comproprietà tra i condomini sono denominate anche parti comuni e, sia rispetto all’utilità, sia rispetto all’onere di sopportarne i costi di mantenimento e gestione, spettano ai condomini in base ai millesimi.

I millesimi altro non sono che la proiezione della misura dell’appartamento rispetto all’intero edificio. Più l’appartamento è grande e più potenzialmente sono maggiori i millesimi riferibili a quella unità immobiliare.

Nel conteggio dei millesimi condominiali vengono considerati anche eventuali garage, box, posti auto e cantine di proprietà. Infatti, ogni bene di proprietà esclusiva incide sul calcolo delle quote spettanti sui beni comuni.

Non sempre, però, i millesimi vengono conteggiati, ad esempio, nel regolamento di condominio, in quanto, nelle realtà più piccole, la Legge non pone un obbligo di predisposizione di questi dati.

Categorie catastali degli appartamenti

Se nella ricerca di un appartamento capitasse di dover vedere la relativa visura catastale, questo nella maggioranza sarebbe distinto con le seguenti categorie, a seconda della tipologia di immobile:

A/1 - rappresentante le abitazioni di tipo signorile;

A/2 - rappresentante le abitazioni di tipo civile;

A/3 - rappresentante le abitazioni di tipo popolare;

A/4 - rappresentante le abitazioni di tipo ultrapopolare.

La categoria catastale è importante?

Sì, la categoria catastale incide sulla rendita. La categoria A/1 costituisce la tipologia degli immobili di pregio e, pertanto, è la categoria catastale la cui rendita è proporzionalmente più alta. Contrariamente, la categoria A/4 è caratterizzata da una rendita catastale più bassa, in quanto rappresenta la tipologia di immobili più umile.

Come si vedrà più avanti, la rendita catastale, tramite una rivalutazione, determina il valore su cui vengono calcolate le imposte applicabili al trasferimento e, quindi, all’acquisto del diritto di proprietà di un immobile.

Inoltre, sugli appartamenti in categoria A/1 non è possibile richiedere l’agevolazione prima casa.

Altri elementi che incidono sulla tassazione dell’atto notarile

I fattori che incidono sulle tasse dell’atto notarile sono molteplici. Non solo la categoria dell’appartamento incide sul calcolo della rendita catastale con la quale viene calcolato il valore imponibile del bene immobile, ma vi sono anche altri elementi.

Motivo per il quale si acquista appartamento

Non sembra, ma anche il motivo per il quale si acquista un appartamento o una casa in generale determina differenze di tassazione. Se si compra un appartamento al fine di porvi la propria dimora principale è possibile richiedere la c.d. agevolazione prima casa.

Se, invece, l’acquisto di un appartamento è fatto a titolo di investimento o come casa di vacanza, quindi si è già proprietari di altro immobile acquistato con l’agevolazione prima casa, non è possibile richiedere la stessa agevolazione mantenendo due immobili

Soggetto venditore

La tassazione dell’atto notarile, tenuto conto che l’acquirente sia sempre persona fisica, varia a seconda del soggetto venditore.

Qualora il venditore sia un’impresa che ha costruito o ristrutturato l’appartamento, il trasferimento è soggetto all’imposta dell’IVA. L’IVA non viene versata al notaio, ma direttamente al costruttore oltre al prezzo concordato per l’appartamento.

Qualora il soggetto venditore sia una persona fisica oppure un’impresa che però non abbia costruito o ristrutturato l’appartamento, il trasferimento è soggetto all’imposta di registro che viene versata al notaio nella sua qualità di sostituto d’imposta.

Quanto costa comprare un appartamento?

Il costo dell’atto notarile - il c.d. rogito - si compone principalmente di due voci: onorario del notaio e imposte. La parte rilevante del costo dell’atto è rappresentato spesso dalle imposte.

La tassazione dell’atto

Come detto sopra, la tassazione dell’atto dipende soprattutto dalla qualità del venditore.

La legge prevede due tipologie di tassazione a seconda che il venditore sia o meno una società che abbia costruito o ristrutturato l’appartamento e lo stia vendendo prima dei cinque anni dalla fine lavori dell’immobile.

Nel caso di acquisto da società costruttrice, la normativa prevede che l’acquisto sia soggetto all’imposta sul valore aggiunto (IVA) nella misura del 10% calcolata sul prezzo di vendita.

Qualora, invece, l’acquisto sia escluso dal campo IVA, esso è soggetto all’imposta di registro nella misura del 9% calcolato su una base imponibile rappresentato dal c.d. prezzo valore, ossia quell’importo risultante dalla moltiplicazione della rendita catastale per un coefficiente di moltiplicazione pari a 126,00.

Richiesta agevolazione prima casa

Anche in sede di acquisto di un appartamento, l’acquirente, nel caso abbia i requisiti, può richiedere l’agevolazione prima casa che comporta una riduzione dell’aliquota dell’imposta dell’IVA e dell’imposta di registro, rispettivamente al 4% e al 2%.

Si ricorda però che l’agevolazione prima casa, nel caso in cui insieme all’appartamento vengano acquistate anche pertinenze - box e/o cantina - si può applicare solo limitatamente ad un solo immobile per categoria.

I beni comuni acquistati incidono sulla tassazione?

La risposta alla domanda se i beni comuni che si acquistano automaticamente con l’acquisto di un appartamento in condominio dipende da come vengono accatastati questi beni.

Sempre più spesso i beni comuni - locale caldaia, locale spazzatura, androne - vengono distinti nel catasto come beni comuni non censibili, quindi privi di rendita catastale e privi di intestazione.

In questo caso, il trasferimento dei beni comuni per quota millesimale non comporta alcun aumento di tassazione.

Ci sono, ancora, casi in cui i beni comuni siano censiti, quindi hanno una rendita casuale, e siano intestati a tutti i condomini pro quota millesimale. In questo caso il notaio dovrà calcolare ai fini delle imposte anche questi beni. Nel caso in cui l’appartamento abbia già pertinenze della medesima categoria non sarà nemmeno possibile richiedere l’agevolazione prima casa sui beni comuni, i quali dovranno scontare l’imposta piena.

Particolare è il caso dell’alloggio del portiere, il quale, essendo abitativo è necessariamente produttivo di reddito e, quindi, ha una rendita catastale propria. L’unico caso in cui l’acquisto pro quota millesimale non influisce sula tassazione dell’atto di acquisto di un appartamento è quando il condominio ha provveduto ad aggiornare catastalmente l’alloggio rimuovendo gli intestatari.

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