Acquistare un appartamento o una casa indipendente?

• L’acquisto di una casa: cenni generali
• Acquistare un appartamento
• L’acquisto del garage o posto auto condominiale
• Le spese condominiali ordinarie e straordinarie
• Acquisto casa indipendente
• Il calcolo delle imposte
• La scelta in caso di mutuo

L’acquisto di una casa: cenni generali

Quando si decide di acquistare una casa sono varie le questioni sulle quali porre l’attenzione, soprattutto dal punto di vista delle spese da affrontare. Generalmente, l’acquisto di una casa comporta una parte di spese relative al corrispettivo, quindi al presso e un’altra parte relativa alle spese notarili. Queste ultime concernono sia la spesa dell’onorario del Notaio, sia le imposte da pagare. Questo valore si modifica in relazione al tipo di casa acquistata, pertanto tutto va considerato anche quando si sceglie il tipo di immobile.

C’è differenza a livello di risparmio tra un appartamento e una casa indipendente, per cui può essere utile ottenere dei consigli dal Notaio anche prima di effettuare la scelta. Questi consigli riguardano in particolare la valutazione del diverso calcolo delle spese fiscali in relazione alla casa da acquistare.

Acquistare un appartamento

Quando si decide di acquistare un appartamento, si è consapevoli di acquistare un bene compreso in un complesso condominiale. Ciò comporta in primo luogo l’analisi delle convenzioni adottate dai condomini, mediante la lettura del regolamento di condominio.

Acquistando un appartamento, si accetta automaticamente di far parte di quel determinato condominio, con tutto ciò che ne consegue. L’accessibilità di un acquisto di questo tipo è legata fondamentalmente a due fattori: il primo, relativo alla comodità che molto spesso ha un appartamento situato in zone centrali, rispetto ad una casa indipendente. Inoltre, l’appartamento spesso consta di una metratura inferiore, che come vedremo determina una riduzione della rendita catastale, con conseguente risparmio sull’imposta.

L’acquisto del garage o posto auto condominiale

Per avere la possibilità di usufruire di un posto auto, soprattutto se l’appartamento si trova in città, è necessario considerare l’incremento di spesa che può derivare da questo aspetto. Nei complessi condominiali si possono ritrovare dei posti auto, non garage, che vengono attribuiti secondo schemi prestabiliti ad ognuno dei condomini.

Non sempre, invece, l’appartamento è dotato di un vero e proprio garage, pertanto può essere necessario in base alle esigenze affiancare all’acquisto dell’appartamento anche l’acquisto di un garage. In questa ipotesi, occorrerebbe pagare due onorari per i due atti di acquisto, oltre che delle diverse imposte da calcolare una sull’acquisto dell’appartamento a fini abitativi e l’altra per il garage come pertinenza del primo.

Le spese condominiali ordinarie e straordinarie

L’acquisto di un appartamento in condominio comporta l’impegno a pagare successivamente all’atto di vendita le spese condominiali ordinarie e su questo l’acquirente deve preventivamente informarsi. Oltre al pagamento delle spese ordinarie, spettano all’acquirente anche le spese straordinarie relativamente a lavori o progetti che sono stai già deliberati. In questo senso, è da considerare come l’appartamento possa prevedere delle spese maggiori rispetto ad una casa indipendente, pur potendo essere di metratura (e quindi anche rendita catastale) inferiore. Ciò in quanto si compone della titolarità delle c.d. parti comuni dell’edificio, tra cui il tetto, le scale, gli ascensori, la cui manutenzione ricade su tutti i condomini.

Acquisto casa indipendente

Per casa indipendente intendiamo qualsiasi costruzione che non sia compresa in un condominio, sia essa una villetta singola, una villetta a schiera, una casa di campagna. Quando si decide di acquistare una casa indipendente, ovviamente da un punto di vista potenziale vengono meno tutte le spese legate al condominio (spese ordinarie e straordinarie), pertanto si sta acquistando un bene immobile del quale si ha la totale disponibilità di gestione.

Se si deve effettuare una manutenzione la si effettua quando e come lo si ritiene opportuno, senza sottostare a limiti e obblighi derivanti dal regolamento condominiale. Di contro, una casa indipendente potrebbe prevedere una metratura maggiore e potrebbe avere una rendita catastale superiore rispetto a un appartamento. Non sono indicatori precisi perché in ogni caso tutto dipende anche dalla collocazione geografica e cittadina dell’immobile di cui si sta parlando. La casa indipendente potrebbe rappresentare un risparmio in relazione al posto auto o al garage, che spesso è compreso nell’edificio, eliminando dunque la necessità di pagare altre imposte per altri atti di acquisto.

Il calcolo delle imposte

Perché è importante considerare la rendita catastale dell’immobile che stiamo acquistando? Non occorre solo considerare il prezzo di acquisto, ma occorre valutare le caratteristiche catastali della casa da comprare. Questo perché da questi valori si deduce la tassazione che l’acquirente deve versare a titolo di imposta di registro.

Per calcolare l’imposta di registro si fa riferimento all’acquisto come prima casa o come seconda casa. Se si acquista una prima casa, si calcola il 2% del valore catastale: quest’ultimo si calcola moltiplicando la rendita catastale per 115.5 (che è il valore stabilito dalla legge per questo calcolo). Se si acquista una seconda casa, si calcola il 9% del valore catastale, che qui invece si applica moltiplicando la rendita catastale per 126. Come si può notare, la rendita catastale (diversa tra appartamento e casa indipendente) rileva non solo per il prezzo di acquisto (chiaramente più è alta, più sarà alto il prezzo), ma anche per le spese fiscali da pagare.

La scelta in caso di mutuo

Quando si deve effettuare una scelta di questo tipo, ci si può rivolgere al Notaio per un consiglio. Ciò può essere legato anche alla eventualità di richiedere un mutuo. Se la parte acquirente già è consapevole di non disporre del denaro necessario per un qualsiasi acquisto (sia appartamento che casa indipendente), deve ricorrere ad una Banca.

In questo caso, potrebbe trovare diverse risposte a seconda del tipo di immobile da acquistare. A volte gli appartamenti sono già ultimati e dotati di tutte le caratteristiche di efficienza e conformità, mentre magari una casa indipendente venduta da un privato non ancora. Ciò rileva perché la Banca andrà a costituire ipoteca sul bene acquistato e pagato con il mutuo, per cui anche questo aspetto va preso in considerazione.