• Chi redige il regolamento condominiale notarile?
• Si possono limitare o ampliare alcuni diritti in mancanza del regolamento condominiale notarile?
• La differenza tra il regolamento assembleare ed il regolamento contrattuale
• Le spese condominiali

Nel regolamento di condominio notarile oltre alle spese condominiali ci potrebbero essere limitazioni o ampliamenti dei propri diritti, vediamo cosa significa e come conoscerli

Chi redige il regolamento condominiale notarile?

Solitamente si ha a che fare con il regolamento di condominio contrattuale o notarile durante le pratiche per l’acquisto di una casa di nuova costruzione. Infatti spesso il costruttore del nuovo edificio, quando ne è ancora l’unico proprietario, predispone un regolamento condominiale notarile. Attraverso questo documento si provvede a stabilire quali siano le parti comuni agli appartamenti, come possono essere utilizzate e quali limitazioni o concessioni sono previste in capi ai condomini. In esso potrebbe essere previsto, ad esempio, il diritto di utilizzo esclusivo del lastrico comune in favore soltanto dell’appartamento posto all’ultimo piano del palazzo o una servitù di passaggio sul giardino privato dell’appartamento del piano terra, in favore degli appartamenti del piano superiore. Proprio perché tale tipo di regolamento incide sui i diritti dei singoli proprietari, esso dovrebbe sempre essere mostrato ad ogni acquirente in anticipo, in modo da consentirgli di conoscere i diritti e gli obblighi che deriverebbero dall’acquisto. Per tale motivo, qualora si volesse acquistare un appartamento o una casa all’interno di un complesso condominiale di nuova costruzione, sarebbe sempre buona norma rivolgersi ad un Notaio di fiducia per la consultazione del regolamento condominiale e farsi spiegare cosa comporterebbe. In questo modo si eviterebbero sorprese inaspettate al momento della stipula della compravendita o del trasferimento ed utilizzo della casa nuova, visto che con la firma del contratto di acquisto sarà accettato anche il regolamento condominiale.

È bene precisare che il regolamento di condominio per atto di Notaio costituisce un regolamento di tipo contrattuale, che deve essere trascritto, solo se contiene delle previsioni che: limitano i diritti dei condomini sulle parti comuni o esclusive; o, in alternativa o in aggiunta, attribuiscono solo ad alcuni condomini diritti maggiori rispetto agli altri.

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Si possono limitare o ampliare alcuni diritti in mancanza del regolamento condominiale notarile?

Anche se l’ipotesi di edifici di nuova costruzione è il caso tipico ed usuale in cui si perfeziona il regolamento di condominio dal Notaio, nulla toglie che i condomini di un edificio già esistente possano in qualsiasi momento limitare i diritti di alcuni condomini e/o attribuire diritti esclusivi ad altri. Infatti, molto spesso le realtà condominiali cambiano e le necessità si evolvono con il passare del tempo. Perciò, laddove si volessero prevedere diritti di uso, di passaggio o di parcheggio esclusivi, oppure si volesse rendere comune una parte privata, lo si potrebbe sempre fare. Per farlo ci si dovrebbe rivolgere ad un Notaio e stipulare il relativo atto, con il consenso di tutti soggetti su cui esso avrebbe conseguenze ed entro i limiti, che il Notaio incaricato renderà noti alle parti, previsti dalla legge.

La differenza tra il regolamento assembleare ed il regolamento contrattuale

La tipologia di regolamento appena vista, fatta con atto notarile, prende il nome di regolamento contrattuale. Questa fattispecie si realizza, secondo la Cassazione, solo se al suo interno contiene delle clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero clausole che attribuiscano solo ad alcuni condomini diritti maggiori rispetto agli altri. Tali clausole potrebbero prevedere, facendo altri ipotetici esempi, il divieto di destinare alcuni appartamenti ad attività commerciali o ad uso ufficio, magari consentendo ciò solo a quelli presenti al piano terra, oppure il divieto di adibire gli appartamenti all’attività di bed and breakfast. Ovviamente il regolamento contrattuale di condominio potrebbe contenere anche le altre previsioni ordinarie, riguardanti i millesimali ed i normali diritti ed obblighi dei condomini, ma deve sempre avere almeno una delle previsioni appena viste, che limitino o amplino i diritti condominiali.

Il regolamento di condominio assembleare, invece, è approvato dall’assemblea di condominio davanti all’amministratore nominato. Esso prevede i diritti e gli obblighi dei condomini sulle parti comuni e su quelle esclusive, i criteri di ripartizione delle spese necessarie per il mantenimento del condominio, nonché le regole di comportamento da seguire per chi vive nel condominio. Anche questo tipo di regolamento assembleare è vincolante per tutti i singoli proprietari, per i loro eredi o aventi causa e per gli eventuali inquilini delle case in affitto o in comodato d’uso. Si ricorda che è obbligatorio predisporre il Regolamento condominiale quando ci sono almeno dieci proprietari, ma può essere previsto anche quando ve ne siano di meno.

Le spese condominiali

Un importante settore in cui si esplica la funzione del regolamento condominiale riguarda il riparto delle spese condominiali. Ogni condomino è infatti tenuto a pagare le spese secondo il criterio di riparto millesimale stabilito nel regolamento di condominio, ed è quindi importantissimo conoscere bene quanto si dovrà pagare annualmente.

Nel caso in cui un proprietario trasferisse il suo immobile, tramite vendita, donazione o altro tipo di contratto, l’acquirente assumerebbe tutti i diritti previsti nel regolamento, anche in quello contrattuale, ma sarebbe anche obbligato a pagare i contributi dall’anno in corso e dell’anno precedente alla vendita, in solido con il proprietario cedente. È bene quindi rivolgersi sempre al Notaio o all’amministratore del condominio in cui si trova la casa che si volesse acquistare, prima di ogni acquisto, per verificare che il venditore abbia già pagato tutti i contributi condominiali da lui dovuti o per accordarsi affinché provveda a farlo prima del rogito. Tale precisazione è importantissima perché il venditore, donante o altro dante causa che abbia trasferito il suo immobile, non sarà più tenuto a pagare tali spese, a partire dal momento in cui l’amministratore di condominio riceverà una copia autentica del contratto di trasferimento dell’immobile.