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Notaio: la Rendita Catastale per comprare casa

Cos’è e a cosa serve la rendita catastale

la rc rendita catastale per comprare casaPrima del rogito notarile, si deve tenere in considerazione un parametro utile soprattutto dal punto di vista fiscale, ai fini del calcolo dell’imposta di registro o, in alternativa, dell’IVA.

Comprare casa non comporta solo l’acquisizione di un bene immobile e un trasferimento di proprietà, ma anche la presa in carico di una serie di responsabilità relative alle tasse da pagare, alla manutenzione dell’immobile stesso e al pagamento del mutuo, qualora sia stato stipulato. Infatti, un bene immobile va considerato anche in relazione al fatto che è suscettibile di produrre reddito.

Essere a conoscenza della rendita catastale del bene che si vuole acquistare permette di calcolare con un certo anticipo le imposte dovute in base al valore che risulta dai documenti.

Dunque, la rendita catastale è quel parametro che serve a determinare:

  • il valore catastale del bene immobile, rinvenibile nelle visure catastali e valutato ai fini del calcolo delle imposte di successione, nonché ai fini della base imponibile;
  • il valore immobiliare ai fini del calcolo dell’imposta diretta o dell’IMU;
  • il valore erariale (in termini di redditività) del bene immobile.

Come si calcola la RC

Per calcolare la rendita catastale, si fa riferimento a:

  1. dimensione dell’immobile (espressa in metri cubi o metri quadrati, e comprensiva di piani, vani, ecc.);
  2. tabelle di estimo, cioè quei dati ricavati in base alla zona in cui si trova l’immobile ed alla sua destinazione d’uso (valore variabile a seconda che si tratti di ufficio, magazzino, deposito, appartamento ecc.). I valori espressi in queste tabelle sono numerici e sono indicati o proposti dall’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate competente per territorio.

La rendita catastale è comunque rinvenibile anche in base alle dichiarazioni dei redditi del venditore, che ha il dovere di comunicare ed esibire i relativi documenti anche al Notaio. È inoltre possibile - probabilmente preferibile - consultare le relative visure catastali, dalle quali si desume la “storia” dell’immobile oggetto di compravendita.

Una volta ricavata la rendita catastale, si può procedere concretamente al calcolo dell’imposta di registro: rivalutando del 5% tale valore e moltiplicando la cifra per 110 (se si tratta di prima casa) o 120 (in tutti gli altri casi), si ottiene la percentuale che è pari al 2% nel primo caso e 9% nel secondo.

L’imposta di registro dovrà essere pagata al Notaio (il quale agisce quale sostituto d’imposta) al momento della stipula del contratto. Costui, successivamente, avrà l’obbligo di versare la somma nelle casse dello Stato.

Comprare casa da un’impresa

Abbiamo appena accennato che se si compra da un privato, l’imposta di registro ammonta al 2% o al 9%, a seconda che si tratti di prima casa o di altro.

Cosa succede, invece, se si acquista da una ditta o da un’impresa? Tutto dipende dal momento in cui sono stati ultimati i lavori di costruzione o ristrutturazione: se essi sono terminati da meno di 5 anni, si pagherà l’IVA al 4% se si tratta di prima casa e al 10% negli altri casi. Se i lavori sono terminati da più di 5 anni, si applica l’imposta di registro nelle misure sopra indicate (2% o 9%).

Ruolo del Notaio

La responsabilità professionale del Notaio, che è pubblico ufficiale, qui s’intende nel senso che è suo specifico obbligo informare le parti sul regime di tassazione applicabile in base al tipo di valutazione economica che sia stata fatta sull’immobile oggetto di compravendita.

In particolare, in una sentenza della Cassazione (sezione civile, n. 7857/2008) è specificato che “Il notaio, indipendentemente dal conferimento di uno specifico incarico, deve compiere tutte quelle attività necessarie per assicurare il raggiungimento dello scopo pratico perseguito dalle parti, anche sotto il profilo del godimento del regime fiscale più favorevole”.

È quindi fondamentale tenere conto della volontà delle parti di vedersi applicate le agevolazioni fiscali previste dalla legge, nonché della c.d. valutazione automatica inerente al valore che effettivamente vanta quel bene immobile1.

In caso di rendita solo proposta?

Quando si tratta di immobile di cui si è appena conclusa la costruzione, solitamente è un tecnico a ciò autorizzato a richiedere l’attribuzione della relativa rendita catastale all’Agenzia del territorio entro 30 giorni dal momento in cui si viene a conoscenza dell’agibilità dello stesso. In questo specifico caso, si fa riferimento alla c.d. rendita proposta, in quanto tale suscettibile di variazione. Nel caso in cui la rendita proposta risulti diversa da quella effettivamente attribuita, sarà necessario segnalarlo all’Ufficio competente che sarà tenuto a notificare la rettifica entro un anno dalla richiesta.

Se, però, a seguito di opportune verifiche, risulta che la rendita effettiva è maggiore rispetto a quella proposta, l’Ufficio potrà recuperare la maggiore imposta dovuta, senza comunque che si applichino ulteriori penalità (cfr. Cassazione, ordinanza n. 3409 del 2019).

1Relativamente al meccanismo della valutazione automatica, leggi questo articolo.

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