Acquisto terreni agricoli: regole, imposte e diritto di prelazione

• L’acquisto di terreni agricoli è una fattispecie del tutto particolare e ha delle sue specifiche regole: vediamo costi e cose da sapere prima di effettuare l’acquisto e procedere con il rogito
• Acquisto di terreni agricoli: la classificazione urbanistica
• Acquisto di terreni agricoli: le imposte previste per legge
• Acquisto di terreni agricoli: controlli e diritti
• Acquisto di terreni agricoli: prelazione e pertinenze

L’acquisto di terreni agricoli è una fattispecie del tutto particolare e ha delle sue specifiche regole: vediamo costi e cose da sapere prima di effettuare l’acquisto e procedere con il rogito

Hai messo gli occhi su un campo e pensi che potrebbe fare esattamente al caso tuo? L’acquisto di terreni agricoli risponde a regole e tassazioni precise che è bene sapere per non trovarsi impreparati o, peggio ancora, incorrere in sorprese sgradite e non considerate. Come sempre, al di là delle indicazioni di massima che possiamo dare in questa sede, la consulenza di un professionista che possa valutare al meglio le nostre specifiche esigenze e la nostra situazione è caldamente consigliata.

Acquisto di terreni agricoli: la classificazione urbanistica

Innanzitutto assicuriamoci che quelli che stiamo acquistando siano terreni agricoli: perché siano considerati come tali, è necessario che il piano urbanistico del Comune li annoveri nella categoria E. Insomma, non è sufficiente vedere un terreno libero da abitazioni, o adiacente a dei campi, perché sia automaticamente un terreno agricolo.

A tal proposito, attiviamoci per farci rilasciare dal Comune dove si trova il terreno agricolo che vogliamo acquistare il Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU), dove vengono riportati appunto la destinazione urbanistica del terreno e anche i vincoli che gravano sul terreno stesso. Poiché questo documento è necessario per poter fare il rogito (cioè l’atto di acquisto del terreno agricolo vero e proprio) è meglio attivarsi nei tempi corretti così da non dilungare le operazioni. 

Sarà necessario rivolgersi al Notaio per il rogito che formalizza l’acquisto dei terreni agricoli, così come per le altre compravendite di terreni e immobiliari.

Acquisto di terreni agricoli: le imposte previste per legge

Se per quanto riguarda gli immobili le imposte sono differenti a seconda che si acquisti da privato o da impresa, per quanto riguarda l’acquisto di terreni agricoli non vi è questa differenza. In assenza di specifiche agevolazioni, saremo dunque chiamati a pagare un’Imposta di Registro del 15% calcolata sul prezzo di acquisto del terreno. Di norma queste imposte, così come il costo del Notaio, vengono pagate dall’acquirente, a meno che tra le parti non intercorrano diversi accordi.

Per l’acquisto di terreni agricoli sono previste delle agevolazioni fiscali per determinati categorie di compratori, che possono dunque effettuare l’acquisto con imposte ridotte. Beneficiano quindi di queste agevolazioni ad esempio i coltivatori diretti o Imprenditori Agricoli Professionali con i loro famigliari, lo stesso dicasi per l’acquisto di terreni agricoli situati in territori montani.

Acquisto di terreni agricoli: controlli e diritti

Per quanto riguarda l’acquisto di terreni agricoli, nell’ottica del contrasto alle transazioni illecite, l’Agenzia delle Entrate si riserva il termine di tre anni per verificare l’effettivo valore del terreno oggetto della compravendita. Se, a seguito di tali verifiche, ritiene che il prezzo di vendita sia inferiore al valore reale del terreno può emettere un avviso di accertamento chiedendo che vengano integrate le imposte pagate sul terreno. Sebbene la convezione voglia che sia il compratore a pagare le imposte, l’avviso di accertamento viene inviato sia al compratore sia al venditore in quanto sono chiamati in solido al pagamento.

Come fa l’Agenzia delle Entrate a determinare se il prezzo di vendita è equo? Lo calcola sui valori medi delle compravendite di terreni simili nella stessa zona.

Acquisto di terreni agricoli: prelazione e pertinenze

Nell’acquisto di terreni agricoli, a un compratore esterno viene dato il diritto di prelazione agli eventuali affittuari del terreno stesso e ai coltivatori con terreni confinanti a quello in vendita: è dunque fondamentale che questi siano avvisati e abbiano modo di far eventualmente valere il proprio diritto per non avere problemi. 

Per quanto riguarda le pertinenze, anch’esse sono considerate parti del terreno agricolo e possono godere delle stesse agevolazioni se sono poste effettivamente al servizio del terreno stesso.

Infine, importante è informarsi anche su quali siano gli accessi al terreno, se vi sono servitù trascritte, diritti di passaggio e altro, anche sorti per usucapione o in virtù di altre occorrenze.