Acquisto terreno gravato da servitù

• Acquisto di terreno gravato da servitù: cenni generali
• L’acquirente di un terreno o una casa gravati da servitù: come comportarsi
• L’atto di acquisto dal notaio
• Riduzione del prezzo di acquisto
• Acquisto di un terreno a favore del quale è costituita la servitù prediale
• L’atto notarile cosa deve prevedere?
• La servitù si trascrive?
• Come deve comportarsi l’acquirente dopo l’acquisto del terreno gravato da servitù?

Acquisto di terreno gravato da servitù: cenni generali

Prima di analizzare l’acquisto di un bene gravato da servitù e comprendere quali siano le sorti di questo diritto in seguito alla vendita, occorre brevemente premettere brevi cenni in ordine alla servitù.  La servitù è un diritto reale gravante su un fondo detto fondo servente a favore di un altro, detto fondo dominante, consistente in un peso che uno dei due deve sopportare. Non necessariamente ha ad oggetto un fondo quindi un terreno, ma può avere ad oggetto anche degli appartamenti, è sufficiente infatti che si tratti di beni immobili.

Ad esempio, si pensi alla servitù di veduta, ovvero quella che consente di affacciarsi al balcone e vedere da tutti i lati a favore di un appartamento e a carico di un altro, che non può impedire questo diritto ad esempio edificando. La servitù si può costituire in vari modi, principalmente per contratto, per testamento, per destinazione del padre di famiglia. Essa è legata a un bene e ci concentriamo in questa sede sulle conseguenze della vendita dello stesso per l’acquirente.

L’acquirente di un terreno o una casa gravati da servitù: come comportarsi

Quando parliamo di terreno gravato da servitù, facciamo riferimento ad un terreno servente, ovvero il terreno che deve sopportare il peso dell’esercizio del diritto da parte del titolare del fondo dominante.

Si pensi, ad esempio, ad una servitù di passaggio che impone al proprietario di un fondo di lasciare passare sul proprio terreno il titolare di un altro terreno confinante. In questo caso quando parliamo di vendita di questo fondo ci riferiamo proprio alla vendita del fondo su cui grava la servitù.

Cosa succede all’acquirente di questo terreno? La servitù grava sul bene e circola con esso, da ciò deriva che in seguito all’acquisto la servitù sussiste ancora. Questo passaggio è automatico in quanto la servitù è un diritto che grava sull’immobile, a prescindere da chi ne sia il titolare. Anche se questo non viene menzionato nell’atto di acquisto, l’acquirente acquisterà il terreno ancora con la servitù gravante.

L’atto di acquisto dal Notaio

Quando si acquista un terreno o un altro bene immobile ad esempio un appartamento su cui grava una servitù e che costituisce quindi il cosiddetto fondo servente, l’acquirente deve essere informato di tale limitazione.

La servitù per il fondo servente infatti è un peso e ciò deve essere dichiarato nell’atto di compravendita dal Notaio in modo che l’acquirente sia consapevole del vincolo che grava su ciò che sta acquistando. Successivamente all’acquisto infatti sarà il nuovo acquirente a consentire l’esercizio del diritto al proprietario del fondo dominante. Tra i due fondi solitamente vi è un rapporto di vicinato, quindi il fondo servente deve essere adiacente a quello dominante.

L’atto notarile cosa deve prevedere?

Il Notaio avrà cura di inserire nell’atto, nella clausola relativa alle garanzie, che il venditore garantisce che il terreno o il diverso bene immobile è libero da vincoli, censi, iscrizioni pregiudizievoli ma che grava sullo stesso una servitù, specificandone il contenuto. Si specifica inoltre il riferimento all’atto notarile nella quale ad esempio la servitù è stata costituita, oppure alla relativa scrittura privata autenticata.

La servitù si trascrive?

Sì, come qualsiasi altro atto costitutivo relativo a un bene immobile, anche l’atto costitutivo della servitù va trascritto e quindi se ne trova traccia nei Registri Immobiliari. Allo stesso modo, dell’atto con il quale si cede e quindi si acquista un terreno gravato da servitù, si effettua la trascrizione e nella stessa si farà menzione della servitù gravante. Ciò serve anche per rendere nota la servitù nell’eventualità in cui l’acquirente a sua volta decide di vendere il bene.

Come deve comportarsi l’acquirente dopo l’acquisto del terreno gravato da servitù?

L’acquirente che diventa il nuovo proprietario del terreno gravato da servitù dovrà consentire l’esercizio del diritto di servitù al proprietario del fondo dominante quindi è continuato ad essere obbligato nei suoi confronti.

Riduzione del prezzo di acquisto

Quando si acquista un bene che è gravato da servitù prediale ciò rappresenta un peso che il nuovo proprietario dovrà sopportare, che può essere più o meno ampio. In alcuni casi non si tratta di una grave limitazione, si pensi ad esempio all’acquisto di una villetta a schiera a carico della quale vi è l’obbligo di far passare il vicino di casa proprietario della villetta confinante lungo il proprio vialetto.

Questo tipo di servitù rientra nelle tipologie classiche nei rapporti di vicinato e può essere facilmente tollerato. Ve ne sono altre che, tuttavia, possono influenzare maggiormente l’esercizio del proprio diritto di proprietà (si pensi alle servitù di acquedotto o elettrodotto, previste soprattutto nei rapporti tra fondi) le quali possono anche comportare una riduzione del prezzo. L’acquirente può chiedere di acquistare il terreno gravato da servitù, con un risparmio di spesa sul prezzo come corrispettivo del peso sofferto.

Acquisto di un terreno a favore del quale è costituita la servitù prediale

Se l’acquisto non riguarda il terreno su cui grava la servitù in senso passivo, bensì il terreno dominante, ovvero quello che gode di questo diritto, il discorso non cambia. La servitù come diritto reale grava sul bene e lo segue anche nei vari trasferimenti che dovessero riguardarlo. Anche quando si cede e si acquista il terreno che gode della servitù (ad esempio quello che concede al suo titolare il diritto di passare attraverso ) il diritto si trasferisce automaticamente.

L’acquirente continua dunque a godere di questo diritto e dopo la vendita deve pretendere che il titolare del fondo servente sul quale grava la servitù consenta l’esercizio di questo diritto. In questo caso non si può parlare di riduzione del prezzo perché l’acquirente non soffre il peso della servitù, ma ne continua a godere come il proprietario precedente.