Servitù di passaggio: si può chiudere l’accesso? E si può modificare?
- Differenza tra servitù e diritto di passaggio
- La servitù di passaggio: che cos’è e come si costituisce
- Usucapione servitù di passaggio
- La servitù di passaggio: è possibile modificarla?
- Si può chiudere un terreno da una servitù di passaggio?
- Esempio usucapione servitù di passaggio
- Modifica servitù di passaggio per usucapione
La servitù di passaggio (caso di servitù prediale) secondo l’art. 1027 del Codice Civile “consiste nel peso imposto sopra ad un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario”. Il fondo a favore di cui viene costituita la servitù è detto dominante, l’altro, quello su cui è posto il “peso”, viene definito servente. I due fondi non devono necessariamente essere confinanti, ma devono essere legati da un rapporto di “utilità”, inoltre perché si stabilisca questo rapporto devono appartenere a due diversi proprietari.
Le servitù si distinguono in diverse tipologie, ma in sintesi si possono indicare servitù “positive”, in cui il proprietario del fondo servente è obbligato a “tollerare” azioni dell’altro proprietario, per esempio la servitù di passaggio; servitù negative in cui il proprietario deve astenersi dal fare qualcosa, per esempio la servitù di veduta che impedisce di bloccare la vista ai titolari dell’altro fondo. In nessun modo però il titolare del fondo servente può essere obbligato a fare qualcosa sul suo fondo.
Differenza tra servitù e diritto di passaggio
Nell’immaginario collettivo quando si parla di servitù si intende automaticamente la servitù di passaggio, intesa come diritto di passare su un fondo altrui per accedere al proprio.
In realtà la servitù può anche essere di passaggio, ma ha un significato più ampio in quanto è possibile anche costituire dal notaio una servitù di acquedotto: si pensi al caso in cui sia necessario che transitino determinati tubi per il proprio fondo pe poter fornire il fondo vicino. Per questo quando si parla di servitù non per forza si intende il diritto di passaggio che si ha su un fondo.
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La servitù di passaggio: che cos’è e come si costituisce
La servitù di passaggio è una delle servitù più frequenti: consiste nell’obbligo da parte di una persona proprietaria di un determinato fondo di far accedere sul proprio terreno per raggiungere ad esempio un altro fondo.
Può essere costituita coattivamente: cioè per pubblica utilità, imposta da un giudice, se cioè una persona non può accedere al fondo se non passando sul fondo di un’altra, quest’ultima non può opporsi al suo passaggio. Ma la servitù di passaggio può essere anche volontaria: in tal caso le parti si accordano perché una persona acceda al suo fondo attraversando il fondo di un’altra in cambio per esempio di una somma di denaro.
In questo caso è essenziale che la servitù di passaggio sia costituita per atto pubblico o scrittura privata autenticata e venga trascritta nei registri immobiliari, altrimenti l’accordo impegna solo i sottoscrittori e non i futuri proprietari. Se si decide di trascrivere la servitù è necessario ricorrere a un Notaio che potrà dare utili consigli a entrambi le parti sulla durata della servitù e sui dettagli del contratto. Esiste anche un altro modo epr costituire la servitù, diverso da quello finora analizzato: si tratta dell’usucapione della servitù di passaggio.
Usucapione servitù di passaggio
Fino ad adesso abbiamo analizzato i modi di costituire più conosciuti della servitù di passaggio. Tuttavia C’è poi un terzo modo in cui si costituisce servitù di passaggio: per usucapione.
Solitamente si conosce l’usucapione nell’ambito del diritto di proprietà, quando l’intestatario del terreno, ad esempio, utilizza lo stesso grazie al possesso pacifico, pubblico ininterrotto, per oltre vent’anni: in questo caso si parla di acquisto della proprietà per usucapione.
Nell’ambito della servitù, se una persona per 20 anni accede ripetutamente al suo fondo transitando sul fondo di un suo vicino, senza essere mai contestato, si parla di acquisizione del diritto di servitù di passaggio per usucapione. L’esistenza della servitù e quindi del passaggio deve essere certo e chiaro ed emergere da opere visibili continuative.
Esempio usucapione servitù di passaggio
Come abbiamo sopra analizzato per realizzarsi l’usucapione della servitù di passaggio occorre che vi siano delle opere visibile e permanenti. Naturalmente è molto complesso comprendere quando si possa realizzare tale fattispecie e per questo è importante porre degli esempi anche analizzati dai giudici negli anni.
Ad esempio l’usucapione di una servitù di passaggio si determina anche quando si forma un sentiero per effetto del calpestio su un terreno percorso per molti anni. Naturalmente oltre ai vari elementi sopra analizzati deve essere necessario che vi sia la strumentalità rispetto al bisogno del fondo da considerare dominante.
La servitù di passaggio: è possibile modificarla?
Se si tratta di una servitù di passaggio coattiva non può essere modificata fino a che non cambino le condizioni, per esempio fino a che non si crei un’altra via di accesso al fondo di Caio.
Se invece si tratta di una servitù di passaggio volontaria può essere modificata sia in accordo tra i proprietari che su richiesta di un singolo, purché si dimostri che non arreca danni ad altri. Se è trascritta nei registri immobiliari perché abbia valore deve essere trascritta anche la modifica.
Modifica servitù di passaggio per usucapione
La servitù per usucapione può essere modificata nello stesso modo in cui viene costituita: per 20 anni il diritto acquisito deve essere esercitato in un altro modo. Un esempio tipico è la servitù di passaggio pedonale che diventa passaggio veicolare. Se il diritto non viene esercito per 20 anni la servitù decade.
La servitù si estingue anche se le due proprietà vengono acquistate dallo stesso proprietario e alla scadenza naturale del contratto, se non rinnovato.
Si può chiudere un terreno da una servitù di passaggio?
Ma il titolare del fondo servente può chiudere l’accesso del passaggio per esempio con un cancello? Sì, può farlo, esercita il suo diritto di proteggere la proprietà dall’ingresso di intrusi non desiderati, ma è obbligato ad avvertire e consegnare le chiavi del cancello o della sbarra a tutti coloro che hanno servitù di passaggio.
Una nota rilevante: se la servitù di passaggio o altra servitù non è trascritta non può essere rilevata per esempio in caso di compravendita del bene immobile. La compravendita però non fa cessare in automatico le servitù che ineriscono ai fondi e non ai proprietari, tranne nel caso di servitù volontaria non trascritta.
