Servitù di passaggio: si può chiudere l’accesso? E si può modificare?

• La servitù di passaggio: che cos’è e come si costituisce
• La servitù di passaggio: è possibile modificarla?
• Si può chiudere un terreno un servitù di passaggio?

La servitù di passaggio (caso di servitù prediale) secondo l’art. 1027 del Codice Civile “consiste nel peso imposto sopra ad un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario”. Il fondo a favore di cui viene costituita la servitù è detto dominante, l’altro, quello su cui è posto il “peso”, viene definito servente. I due fondi non devono necessariamente essere confinanti, ma devono essere legati da un rapporto di “utilità”, inoltre perché si stabilisca questo rapporto devono appartenere a due diversi proprietari.

Le servitù si distinguono in diverse tipologie, ma in sintesi si possono indicare servitù “positive”, in cui il proprietario del fondo servente è obbligato a “tollerare” azioni dell’altro proprietario, per esempio la servitù di passaggio; servitù negative in cui il proprietario deve astenersi dal fare qualcosa, per esempio la servitù di veduta che impedisce di bloccare la vista ai titolari dell’altro fondo. In nessun modo però il titolare del fondo servente può essere obbligato a fare qualcosa sul suo fondo.

La servitù di passaggio: che cos’è e come si costituisce

La servitù di passaggio è una delle servitù più frequenti: consiste nell’obbligo da parte di Tizio proprietario del fondo X di far accedere Caio al suo fondo Y.

Può essere costituita coattivamente: cioè per pubblica utilità, imposta da un giudice, se cioè Caio non può accedere al fondo se non passando sul fondo di Tizio, Tizio non può opporsi al suo passaggio. Ma la servitù di passaggio può essere anche volontaria: Tizio e Caio si accordano perché Caio acceda al suo fondo attraversando il fondo di Tizio, in cambio per esempio di una somma di denaro. In questo caso è essenziale che la servitù di passaggio sia costituita per atto pubblico o scrittura privata autenticata e venga trascritta nei registri immobiliari, altrimenti l’accordo impegna solo i sottoscrittori e non i futuri proprietari. Se si decide di trascrivere la servitù è necessario ricorrere a un Notaio che potrà dare utili consigli ad entrambi le parti sulla durata della servitù e sui dettagli del contratto.

C’è poi un terzo modo in cui si costituisce servitù di passaggio: per usucapione. Se Caio per 20 anni accede ripetutamente al suo fondo attraverso il fondo di Tizio, senza alcuna contestazione ed alcuna interruzione, acquisisce il diritto di servitù di passaggio.

La servitù di passaggio: è possibile modificarla?

Se si tratta di una servitù di passaggio coattiva non può essere modificata fino a che non cambino le condizioni, per esempio fino a che non si crei un’altra via di accesso al fondo di Caio.

Se invece si tratta di una servitù volontaria può essere modificata sia in accordo tra i proprietari che su richiesta di un singolo, purché si dimostri che non arreca danni ad altri. Se è trascritta nei registri immobiliari perché abbia valore deve essere trascritta anche la modifica.

La servitù per usucapione può essere modificata nello stesso modo in cui viene costituita: per 20 anni il diritto acquisito deve essere esercitato in un altro modo. Un esempio tipico è la servitù di passaggio pedonale che diventa passaggio veicolare. Se il diritto non viene esercito per 20 anni la servitù decade.

La servitù si estingue anche se le due proprietà vengono acquistate dallo stesso proprietario e alla scadenza naturale del contratto, se non rinnovato.

Si può chiudere un terreno un servitù di passaggio?

Ma il titolare del fondo servente può chiudere l’accesso del passaggio per esempio con un cancello? Sì, può farlo, esercita il suo diritto di proteggere la proprietà dall’ingresso di intrusi non desiderati, ma è obbligato ad avvertire e consegnare le chiavi del cancello o della sbarra a tutti coloro che hanno servitù di passaggio.

Una nota rilevante: se la servitù di passaggio o altra servitù non è trascritta non può essere rilevata per esempio in caso di compravendita del bene immobile. La compravendita però non fa cessare in automatico le servitù che ineriscono ai fondi e non ai proprietari, tranne nel caso di servitù volontaria non trascritta.