Notaio: la costituzione del diritto di servitù e i costi
- La servitù prediale: cenni generali
- Tipologie di servitù
- Modi di costituzione
- Durata ed estinzione della servitù
- Aspetti fiscali
- Domande frequenti sulla costituzione di servitù
La servitù prediale: cenni generali
Quando si parla di servitù prediale si fa riferimento a un peso che può essere imposto su un terreno o su un edificio per l’utilità di un altro terreno o edificio appartenente a un altro proprietario. Si tratta di un c.d. diritto reale, ovvero un diritto che si costituisce a carico di un determinato bene e che consente al proprietario di un altro bene di godere di un determinato vantaggio. Il contenuto della servitù può essere il più vario, ciò che conta è che vi sia un peso su un bene che corrisponda al vantaggio per un altro bene.
L’oggetto della servitù deve essere un “bene immobile”: ciò vuol dire che può trattarsi sia di un terreno che di un edificio.
Quanto costa costituire una servitù dal notaio: un esempio
Due vicini si accordano per un passaggio carrabile sul cortile di uno dei due, che per concederlo riceve 5.000 euro. L’imposta di registro è il 9% del valore della servitù, cioè 450 euro, ma per questi atti la legge fissa un minimo di 1.000 euro: si pagano quindi 1.000 euro di registro, più 50 euro di imposta ipotecaria e 50 di catastale. In tutto 1.100 euro di imposte, a cui si aggiunge l’onorario del notaio. Per le servitù di piccolo valore, in pratica, il minimo pesa più dell’aliquota.
Quali sono i requisiti richiesti per la costituzione di servitù
- I terreni o edifici devono essere confinanti o avere una vicinanza tale da consentire al proprietario del fondo “dominante” di usufruire del vantaggio;
- Il titolare del fondo servente non deve essere obbligato ad avere un comportamento attivo, ma la servitù consiste in un semplice peso, ovvero gli viene imposto un dovere di consentire al proprietario del fondo dominante di fare qualcosa (ad esempio, nella servitù di passaggio, il proprietario del fondo servente lascia che il proprietario del fondo dominante passi attraverso la sua proprietà)
- I due terreni o edifici devono necessariamente appartenere a due proprietari differenti.
- Il principio della unilateralità, per cui il peso è sempre imposto solo su uno dei due fondi
Contatta il Notaio Gratis
Fai un PREVENTIVO
Tipologie di servitù
La servitù è caratterizzata da una certa atipicità, per cui le parti sono libere di costituire una servitù anche qualora questa non sia espressamente disciplinata dalla legge. Pertanto, esse possono chiedere consiglio al Notaio sulla tipologia di servitù più idonea in relazione al peso che si intende costituire su un determinato terreno o edificio.
L’ampiezza e la varietà che questo tipo di diritto in concrete può acquisire è la prova dell’atipicità che lo caratterizza, mentre il Codice Civile pone solo una serie di principi generali. Tra questi, sicuramente l’utilitas, intesa come mezzo per una migliore utilizzazione del fondo.
Tra case e condomini le servitù che si incontrano più spesso sono poche, e per ciascuna c’è una pagina dedicata:
| Servitù | Il caso tipico |
|---|---|
| Servitù di passaggio | Attraversare il cortile o la strada privata del vicino, a piedi o in auto |
| Servitù di acquedotto | Far passare tubi dell’acqua o scarichi nel terreno di un altro |
| Servitù di panorama e di non edificare | Impedire che il vicino costruisca e tolga la vista |
| Servitù in condominio | Pesi a favore o a carico di singoli appartamenti o delle parti comuni |
Servitù negative e positive
Si parla di servitù negative quando il proprietario del fondo dominante ha il potere di vietare al proprietario del fondo servente di fare qualcosa ( servitù di non edificare).
Si parla, invece, di servitù positive quando al proprietario del fondo dominante è concesso un determinato diritto (servitù di passaggio).
Cosa è la servitù di non edificare?
Con questa servitù il proprietario del fondo servente è tenuto ed obbligato a non edificare ulteriormente oltre una certa altezza. Ad esempio, in un condominio viene posto tale obbligo a carico del proprietario dell’ultimo piano, il quale viene obbligato a non edificare ulteriormente per non estendere l’altezza del condominio.
Servitù volontarie e coattive
La servitù è coattiva quando la legge riconosce al proprietario di un fondo il diritto di ottenere la costituzione di una servitù a carico di un altro fondo. Le servitù sono volontarie quando non sono previste dalla legge e vengono costituite dalle parti.
Modi di costituzione
Il principale modo di costituzione di una servitù è per contratto. È possibile costituirla con un contratto proprio o con una clausola contrattuale inserita in un altro contratto.
Il contratto costitutivo di una servitù assumerà una determinata qualificazione a seconda dell’eventuale corrispettivo previsto a carico del proprietario del fondo dominante e a favore di quello servente.
Ad esempio, un soggetto proprietario di un terreno con annessa casa concede in qualità di titolare del fondo servente il diritto al proprietario del terreno confinante di passare attraverso la strada che conduce alla sua proprietà, anch’essa rientrante nella sua titolarità. Si tratta in questo caso della c.d. servitù di passaggio. Tale servitù si può costituire anche nell’atto di compravendita con il quale un soggetto acquista casa; nell’atto il Notaio potrà inserire in una clausola contrattuale a parte questo diritto, con il consenso del proprietario del fondo dominante.
L’atto di costituzione di servitù va trascritto?
In merito alla trascrizione, è legittimo affermare come tutte le convenzioni con le quali si costituisca in modo diretto una servitù prediale debbano essere trascritte per potere essere opponibili ai terzi soggetti; per questa ragione occorre costituirle con un atto notarile, atto pubblico o scrittura privata autenticata.
L’atto di costituzione di servitù è necessariamente oneroso?
La costituzione di una servitù è di norma un contratto oneroso, dunque è previsto un corrispettivo a favore del titolare del fondo che subisce il peso della servitù. Nelle servitù coattive è la legge che impone una indennità al titolare del fondo servente. Non è, tuttavia, escluso che il proprietario del fondo servente accetti la servitù senza alcun corrispettivo, dando vita ad un negozio di tipo donativo.
Si può costituire una servitù anche per testamento?
Sì, è possibile che il testatore costituisca un diritto di servitù su terreni che andranno in successione a diversi eredi. Ciò è possibile sia con una disposizione reale, ovvero immediatamente operativa all’apertura della successione, sia con una disposizione di tipo obbligatorio. In questo ultimo caso, saranno gli eredi a costituire la servitù in seguito all’apertura della successione.
Servitù che nascono senza un atto
Non tutte le servitù passano dal notaio. Quelle apparenti, cioè visibili grazie a opere permanenti come una strada o una porta sul cortile del vicino, possono nascere anche per usucapione, dopo vent’anni di esercizio, o per la cosiddetta destinazione del padre di famiglia, quando i due immobili erano dello stesso proprietario che li aveva già organizzati così. Per chi compra casa vuol dire che non tutto quello che grava sull’immobile risulta dai registri: un sopralluogo attento e la lettura dell’atto di provenienza aiutano a non avere sorprese.
Durata ed estinzione della servitù
La servitù deve esercitarsi così come è specificato nell’atto costitutivo, quindi colui che ne ha diritto non può servirsi del suo diritto di servitù se non a norma del titolo costitutivo.
La servitù si estingue per confusione, ovvero quando in una sola persona si riunisce la proprietà del fondo dominante e di quello servente. Si estingue altresì per prescrizione a causa del non uso per un periodo di venti anni. Chi ne è titolare può anche rinunciare alla servitù dal notaio, liberando il fondo che la sopportava.
Aspetti fiscali
Nella servitù non vi è un vero e proprio trasferimento, bensì una costituzione di un diritto reale, per questo motivo l’Agenzia delle Entrate ha specificato come l’imposta di Registro da applicare sulle servitù costituite a favore di soggetti diversi da imprenditori agricoli sia del 9%.
Il 9% vale anche quando la servitù grava su un terreno agricolo, e non il 15% previsto per la vendita di questi terreni: l’Agenzia lo ha chiarito con la risoluzione 4/E del 2021, dopo le pronunce della Cassazione. L’imposta non può comunque essere inferiore a 1.000 euro, e si aggiungono 50 euro di imposta ipotecaria e 50 di catastale.
Prima di firmare conviene avere i conti scritti, imposte e onorario: il preventivo per l’atto di servitù è gratuito e di solito la risposta arriva in poche ore.
Domande frequenti sulla costituzione di servitù
Quanto costa costituire una servitù dal notaio? L’imposta di registro è il 9% del valore della servitù, con un minimo di 1.000 euro, più 50 euro di ipotecaria e 50 di catastale. Per una servitù di passaggio pagata 5.000 euro le imposte sono 1.100 euro, a cui si aggiunge l’onorario.
Per una servitù di passaggio serve il notaio? La legge chiede la forma scritta; per trascriverla nei registri immobiliari, e renderla valida anche verso chi comprerà in futuro, serve un atto notarile.
Una servitù si può perdere? Sì: si estingue se non viene usata per vent’anni, se i due immobili finiscono allo stesso proprietario, o se chi ne è titolare vi rinuncia con un atto notarile.
Una servitù su terreno agricolo paga il 15%? No. Per l’Agenzia delle Entrate, risoluzione 4/E del 2021, la costituzione di servitù sconta il 9% anche sui terreni agricoli.
Chi compra casa come scopre se ci sono servitù? Dall’atto di provenienza e dalle visure, che il notaio di norma esamina prima del rogito. Le servitù apparenti possono però esistere anche senza un atto trascritto: per questo conta anche il sopralluogo.
