Che differenza c’è tra compromesso e rogito dal notaio?

• Il compromesso dal notaio
• Perché sottoscrivere il compromesso?
• Il rogito notarile
• Differenza tra compromesso e rogito
• Cosa viene inserito nel compromesso
• Quali sono i rischi se non si rispetta il compromesso?
• Cosa succede se il compromesso è diverso dal rogito?

Il compromesso dal notaio

Quante volte è capitato di sentir parlare di compromesso, ma di cosa si tratta? Tendenzialmente, quando due persone hanno intenzione, rispettivamente, di vendere e comprare una casa e si accordano, prima della stipula dell’atto di compravendita, a sottoscrivere tale atto entro una certa data, vuol dire che stanno concludendo un compromesso, che più precisamente viene definito contratto preliminare di compravendita.

Con la sottoscrizione di tale compromesso le due parti si obbligano, rispettivamente, a vendere e a comprare una determinata casa, entro il termine stabilito all’interno dello stesso preliminare, di modo da impegnarsi reciprocamente alla conclusione dell’atto definitivo ed utilizzando il tempo che li divide dalla compravendita vera e propria per preparare la documentazione e tutto ciò che serve per il passaggio definitivo di proprietà.

Perché sottoscrivere il compromesso?

In linea di massima si è spinti a sottoscrivere il compromesso per bloccare l’affare, sia se si è nella posizione di venditore, che trova un compratore affidabile per poter trarre un guadagno, liberandosi del bene, sia se si è nella posizione di chi acquista e che ha finalmente trovato la casa dei sogni, in una buona posizione e ad un prezzo congruo per le proprie tasche.

Dalla conclusione del preliminare le due parti si vincolano a vicenda, e ciò fa sì che il venditore non possa più trasferire la proprietà della casa, che si è già impegnato a vendere, ad altri e lo stesso discorso vale per il compratore che non può più sottrarsi all’impegno che ha assunto, sebbene non sia ancora intervenuto il vero e proprio passaggio di proprietà in suo favore.

Le parti, quindi, dopo aver firmato il compromesso non possono più tirarsi indietro, a meno che non vi sia un impedimento a rispettare, anche solo alcune, delle condizioni che sono state inserite nel loro accordo preliminare e che devono essere adempiute in fase di definitivo, come, ad esempio, la presenza di irregolarità edilizie o catastali sul bene oggetto di vendita che non sono state sanate prima del definitivo o, come spesso accade, la mancata concessione del mutuo richiesto dal compratore che gli avrebbe consentito di sostenere le spese dell’acquisto.

Cosa viene inserito nel compromesso

Nel momento in cui si decide di sottoscrivere il compromesso, oltre ad impegnarsi reciprocamente a stipulare l’atto definitivo, si prevedono una serie di precisazioni, condizioni e termini che sono fondamentali ai fini del trasferimento della proprietà.

Nel preliminare, oltre ai dati identificativi del futuro venditore e del futuro acquirente, si fa riferimento all’immobile oggetto della vendita, indicandone già i dati catastali, nonché al prezzo al quale dovrà essere concluso l’acquisto ed entro quanto tempo si potrà verificare il trasferimento del bene.

Le parti possono anche decidere che, al momento del compromesso, il futuro compratore corrisponda una somma di denaro a titolo di caparra nei confronti del futuro venditore, il che rappresenta un’anticipazione sul prezzo della vendita e dovrà essere sottratta dalla somma complessiva che dovrà essere corrisposta in sede di atto definitivo di compravendita.

Il rogito notarile

Il rogito rappresenta, invece, il vero e proprio contratto di compravendita con cui si trasferisce la proprietà dal venditore al compratore, che può finalmente vedersi intestata la casa, e ciò in funzione di tutto quanto già pattuito nel preliminare ed a seguito dei controlli necessari che devono essere effettuati dal notaio prima della stipula. In tale atto saranno indicate tutte le menzioni relative alla situazione catastale del bene, i permessi edilizi, la piantina catastale, nonché l’agibilità, gli impianti e l’attestato di prestazione energetica.

Differenza tra compromesso e rogito

La sostanziale differenza tra il preliminare ed il definitivo sta nel fatto che il primo produce solo effetti obbligatori tra le parti, che si impegnano tra loro per il futuro trasferimento del bene, il quale avviene solo con la sottoscrizione del definitivo di vendita, perché solo con quest’ultimo il compratore diviene il nuovo titolare del bene.

Ulteriore distinzione tra i due atti sta nella forma, che, sebbene debba essere necessariamente scritta in entrambi i casi, nell’ipotesi del preliminare può consistere anche in una scrittura privata e non per forza in un atto pubblico stipulato dal notaio come accade per il definitivo; tuttavia, anche se non è obbligatorio per il compromesso, è opportuno coinvolgere il notaio, sia per le tutele che si hanno quando ci sia affida ad un professionista, sia perché sin dall’inizio delle trattative ci si può avvalere del suo consiglio per ottenere la soluzione più adatta alle proprie esigenze.

Entrambi gli atti devono essere registrati presso l’Agenzia delle Entrate, mentre solo il definitivo deve essere obbligatoriamente trascritto, anche se tendenzialmente si procede a trascrivere anche il preliminare, affinché produca effetti, non solo tra le parti, ma anche verso terzi.

Quali sono i rischi se non si rispetta il compromesso?

Può accadere che si presenti l’impossibilità di sottoscrivere il definitivo, ma quando le ragioni sono riferibili ad un inadempimento immotivato da parte del venditore o del compratore le conseguenze si producono sulla caparra versata che, viene trattenuta dal venditore, se a non adempiere è il compratore, mentre quando ad essere inadempiente è il venditore, allora l’altra parte può richiedere il pagamento del doppio dell’importo della caparra, ferma restando la possibilità per entrambe le parti di avvalersi del risarcimento dei danni subiti.

Cosa succede se il compromesso è diverso dal rogito?

Di solito il contenuto del preliminare e quello del definitivo sono gli stessi, ma può accadere che tra i due sussista una qualche differenza ed in tal caso bisognerà far riferimento a quanto inserito nel contratto vero e proprio di compravendita e non a quanto scritto nel primo accordo, ciò perché perde di valore tutto quello che è stato diversamente previsto nel preliminare se si discosta dalla successiva volontà espressa dal venditore e compratore nel rogito.

La prevalenza del definitivo nel caso di diversità è dovuta al fatto che, anche se si tratta di un atto che nasce per adempiere gli impegni assunti dal preliminare, è comunque un documento autonomo che può contenere delle differenti volontà delle parti al suo interno rispetto a quanto precedentemente pattuito.

Non bisogna, però, temere che le previsioni oggetto del preliminare non abbiamo alcuna valenza, infatti, è possibile stabilire nello stesso compromesso che il suo contenuto debba prevalere sul rogito finale in caso di difformità, inserendo un’apposita clausola contrattuale che abbia tale tenore letterale.