Notaio comprare due unità immobiliari per farne una casa sola

• Acquisto di due unità immobiliari: premesse
• Prima soluzione: acquisto delle due case già unite
• Seconda soluzione: acquisto delle due unità immobiliari per poi fare la fusione
• La fusione di due unità immobiliari si può sempre fare?
• Quanto costa effettuare questa operazione per l’acquirente?
• Quanto tempo occorre per effettuare la fusione?
• Chi paga la fusione delle unità immobiliari?
• Quanto si paga se si acquista la casa già unita?

Acquisto di due unità immobiliari: premesse

Di base non vi è alcun impedimento a che una persona acquisti due case, due appartamenti, quindi due unità immobiliari contemporaneamente e quindi non a differenza di tempo. Sicuramente è meno diffusa questa pratica rispetto al semplice acquisto di una sola casa, tuttavia potrebbero esservi delle situazioni che lo giustifichino.

Ad esempio, può accadere che una persona sia interessata all’acquisto di due unità immobiliari contigue, che magari sono piccole ma insieme formano un appartamento grande, che può ricadere nell’interesse di un acquirente complessivamente considerato. Questo può succedere quando una casa grande cade in successione e poi due fratelli ne determinano due unità immobiliari con una divisione, per poi volerle rivendere; oppure, qualora lo stesso costruttore dia vita a due unità immobiliari, magari villette a schiera, che unitamente considerate creano una metratura superiore.

Ovviamente occorre avere le disponibilità economiche per una procedura di questo tipo, che oltre ai costi del rogito vedremo che ne può comportare anche altri. Ma vediamo i vari casi.

Prima soluzione: acquisto delle due case già unite

Questa soluzione è possibile quando il proprietario delle due case o unità immobiliari sia lo stesso. Quindi mettiamo il caso che una persona sia titolare di due unità o perché ricevute in successione o perché da sé acquistate e decide di metterle in vendita. Potrebbe trovare due diverse persone interessate all’acquisto e di conseguenza effettuare le vendite separatamente ai due diversi acquirenti. Diversamente, potrebbe trovare una sola persona interessata a tutto il complesso che comprende quindi le due unità immobiliari.

Per unire le due unità c’è bisogno di un procedimento di fusione che deve essere effettuato presso l’Agenzia del Territorio, come meglio infra, il quale richiede una serie di autorizzazioni nonché spese. L’acquirente potrebbe chiedere al proprietario di procedere egli stesso prima alla unione delle due case, per acquistare quindi una sola unità immobiliare, risparmiando sulle spese ma magari con un costo che possa essere favorevole al proprietario. In caso contrario, deve acquistarle separatamente e poi procedere come acquirente alla unione.

Seconda soluzione: acquisto delle due unità immobiliari per poi fare la fusione

La seconda soluzione sarebbe quella di acquistare le due unità immobiliari separatamente tra loro, anche se magari con un unico rogito notarile. Questo può succedere ad esempio quando il proprietario, come spesso accade, sia interessato a vendere le due case e non abbia alcuna intenzione di affrontare la pratica burocratica e le spese di una fusione, precedentemente alla vendita.

Per questo, si procede alla vendita delle due unità all’acquirente che le acquista separatamente, pagando due corrispettivi e due imposte di registro relative appunto alle due case. Successivamente a questo, deve poi procedere alla fusione. In questa situazione, per l’acquirente è opportuno far effettuare da un tecnico una perizia preventivamente all’acquisto, proprio per non trovarsi successivamente al rogito nell’impossibilità di realizzare la fusione.

La fusione di due unità immobiliari si può sempre fare?

No, non è detto che si faccia in quanto comunque per unire due unità immobiliari possono essere necessari in primo luogo dei lavori urbanistici. Ad esempio, potrebbe essere opportuno aprire delle porte per collegare le due unità immobiliari, quindi le due case, con conseguente necessità di richiedere un provvedimento al Comune (una DIA, oppure una SCIA) che autorizzi questo tipo di operazione.

Oltre a questo, il tecnico geometra o l’ingegnere che effettua la fusione a livello catastale deve presentare un progetto, il quale deve trovare anche un riscontro di fattibilità, per cui deve essere approvato e non è detto che ciò accada. Alla fine dell’operazione, piuttosto che due dati catastali (foglio, particella, subalterno) ce ne sarà solo un gruppo unico, che andrà ad identificare il nuovo immobile.

Questo tipo di richiesta può, quindi, anche essere rigettata dall’Agenzia del Territorio per cui è bene assicurarsi della fattibilità dell’operazione prima del rogito.

Quanto tempo occorre per effettuare la fusione?

Tra il tempo della richiesta a quello dell’effettivo rilascio delle nuove visure possono passare anche alcuni mesi, perché occorre effettuare la richiesta al Comune e poi successivamente presentare il progetto al Catasto.

Chi paga la fusione delle unità immobiliari?

La fusione è pagata ovviamente dal proprietario, quindi qualora il venditore accetti la proposta dell’acquirente e vi proceda prima del rogito sarà lui a dover pagare. magari questo può convenirgli proprio per potere effettuare la vendita di sue due case in un solo atto e velocemente; oppure, ancora, potrebbe incrementare il prezzo di acquisto calcolando anche queste spese di fusione catastale. Qualora si scelga la seconda strada, l’acquirente acquista le due unità immobiliari proprio come due oggetti separati, pagandone le rispettive spese e poi paga anche la fusione.

Quanto costa effettuare questa operazione per l’acquirente?

Questo tipo di operazione sicuramente rende l’acquisto più costoso. Qualora si intraprenda la seconda strada e quindi l’acquirente acquisti le due unità ancora separate, bisogna vedere i vari costi. Si paga per ciascuna unità immobiliare l’imposta di registro sul valore catastale, potendo chiedere solo per una delle due l’agevolazione prima casa (pagando quindi solo il 2% del valore catastale); poi, si paga l’onorario del Notaio che è maggiore proprio perché in sostanza sono due compravendite separate, oltre ovviamente a tutte le altre spese come le ipotecarie e catastali.

Successivamente al rogito, si paga poi tutta la procedura di fusione. Il prezzo è calcolato su ogni singola casa, anche se magari potrebbe il venditore andare incontro all’acquirente che le compra entrambe.

Quanto si paga se si acquista la casa già unita?

Diversamente, qualora acquistasse la casa già divisa, potrebbe pagare un corrispettivo maggiore, perché aumenta anche la rendita catastale del complesso immobiliare. Tuttavia, pagherebbe una volta l’imposta di registro (più alta perché chiaramente è la rendita ad essere maggiore) e una volta tutte le altre spese notarili e fiscali che ne conseguono, per cui può derivarne un vantaggio.