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Acquisto appartamento in condominio dal Notaio

Acquisto di un appartamento in condominio

acquisto appartamento in condominio costi notaioComprare un appartamento in condominio comporta come conseguenza naturale per il nuovo proprietario l’ingresso nel condominio, inteso come comunione di edifici composti da più unità immobiliari abitative in proprietà esclusiva. Pertanto, diviene un nuovo condomino, con tutti i diritti che ne conseguono relativamente alle parti comuni dell’edificio. L’art.1117 c.c. infatti, elenca una serie di parti comuni essenziali, le quali coesistono in proprietà a tutti i condomini: tra queste, il suolo, le fondamenta, i locali destinati a servizi comuni (portineria, alloggio del portiere), pertinenze quali l’ascensore, gli impianti elettrici.

L’atto notarile di compravendita con il quale si acquista l’appartamento è il titolo da cui derivano questi diritti, ma anche obblighi, quali l’eventuale pagamento di restanti spese condominiali, come vedremo nel prosieguo.

Quanto costa il notaio per comprare un appartamento nel condominio?

In un atto di compravendita di questo tipo è fondamentale affidarsi al Notaio per regolamentare tutti gli aspetti relativi al condominio, ai diritti che l’acquirente avrà nel seguito, ai suoi obblighi, ai rapporti con gli altri condomini. Tutto va valutato e regolamentato, la parte va messa a conoscenza di ciò che consegue al condominio, pertanto il Notaio assume anche una funzione c.d. di giustizia preventiva. Quanto più l’atto sarà specifico e regolamenterà tutti gli aspetti del rapporto condominiale (tra cui, in particolare, quelli decritti sopra), tanto meno saranno presenti controversie tra l’acquirente e gli altri condomini.

Per poter sapere a quanto ammonta il costo del notaio per l’acquisto di un appartamento in condominio è possibile richiedere il preventivo direttamente al notaio online anche attraverso questa piattaforma.

Il costo del notaio varia se si compra una casa indipendente o un appartamento?

No a prescindere dal tipo bene immobile che si intende acquistare il costo del notaio inteso come onorario non varia, la variazione in tal senso potrebbe derivare dal valore del bene oggetto della compravendita o per quanto concerne la tassazione in base alle sue caratteristiche come ad esempio la destinazione d'uso.

Diritti comuni e tabelle millesimali

Nell’atto notarile di compravendita il Notaio avrà cura di specificare che l’acquisto comprende la quota del condominio, ovvero il diritto sulle parti comuni, il quale è proporzionato all’appartamento che acquista. Il valore della proprietà condominiale viene espresso in millesimi in una apposita tabella, cosiddetta tabella millesimale, la quale viene allegata al regolamento di condominio.

Vi sarà, dunque, la specificazione della quota condominiale in millesimi.

Per questo è molto importante specificare l’espressa accettazione di quanto contenuto nel regolamento di condominio, il quale deve essere obbligatoriamente predisposto quando vi sono più di dieci condomini. Esso contiene le norme circa l’uso delle parti comuni, la ripartizione delle spese e l’amministrazione.

Le spese condominiali

Quando si fa parte di un condominio occorre provvedere al pagamento delle spese condominiali, che servono per la manutenzione delle cose comuni, per lavori di pulizia, di ristrutturazione, per l’energia elettrica degli spazi comuni e tutto ciò che è stabilito nel regolamento di condominio. E’ importante considerare l’aspetto delle spese condominiali nella fase di trasferimento del diritto di proprietà di un appartamento.

Qui riveste un ruolo di primaria importanza il Notaio, non solo nella fase di specifica nell’atto notarile delle regole della ripartizione delle spese, ma anche nella fase successiva relativa agli adempimenti.

Chi paga le spese condominiali dell’anno in corso in caso di acquisto di un appartamento?

La ripartizione delle spese condominiali tra il condomino venditore e il condomino acquirente nei confronti del condominio trova una sua specifica disciplina, nell’art. 63 delle Disposizioni di Attuazione al Codice Civile. Nel momento dell’acquisto, infatti, il Notaio darà atto alle parti, le quali dichiarano di esserne consapevoli, dell’obbligo in capo a chi subentra nel condominio (l’acquirente) di pagare solidalmente con il vecchio condomino le spese condominiali (c.d. contributi) relative all’anno in corso e a quello precedente.

Qual è il ruolo del Notaio nella fase successiva alla compravendita?

In questa fase, il rogito ha un’importanza determinante perché la stessa norma prevede che chi ceda diritti su unità immobiliari in condominio (nel nostro caso appunto il venditore dell’appartamento) resta obbligato per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore di condominio copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

Cosa comporta ciò?

L’atto notarile di compravendita deve essere comunicato nel più breve tempo possibile all’amministratore di condominio, per regolamentare subito la questione delle spese. Ciò è importante anche per la c.d. anagrafe condominiale, la quale contiene le generalità dei proprietari e dei titolari di diritti reali, comprensive di codice fiscale, residenza e domicilio, nonché dei dati catastali delle singole unità immobiliari.

La trasmissione dell’atto

Per poter adempiere a quanto richiesto dalla Legge, è necessario che subito dopo la stipula dell’atto si comunichi all’amministratore di condominio il cambio di proprietà, ciò nell’interesse dell’acquirente che intende subentrare subito nei propri diritti, sebbene questo comporti immediatamente il pagamento delle spese condominiali. Se non si intende attendere il tempo necessario affinché il Notaio registri e trascriva l’atto e sia quindi pronto a rilasciare una copia autentica dello stesso (occorrono circa quindici giorni per questo), esso potrà rilasciare all’acquirente una certificazione di avvenuta stipula. Con questa certificazione, su cui è apposto il sigillo del Notaio, l’amministratore sarà subito a conoscenza dell’avvenuto cambio di proprietà e potrà provvedere a inserire l’acquirente nell’anagrafe condominiale.

Acquisto dell’appartamento posto all’ultimo piano: rilevanza

Se l’appartamento che si acquista è posto all’ultimo piano, nell’atto notarile di compravendita si dovrà dare contezza del diritto di cui all’art. 1127 c.c. In base a tale norma, infatti, il proprietario dell’ultimo piano può costruire nuovi piani o nuove fabbriche, c.d. in sopraelevazione.

Spesso, però, il venditore si reca dal Notaio, con regolamento di condominio alla mano, e pone all’attenzione la necessità che non si sopraelevi ulteriormente, in base magari a quanto previsto dalle disposizioni e regolamentazioni urbanistiche del luogo. In questo caso, nell’atto, può risultare una diversa volontà delle parti, con obbligo a carico del proprietario dell’ultimo piano (nel nostro caso l’acquirente) di impegnarsi a non sopraelevare. Si tratta della c.d. servitù di non sopraelevare, la quale dovrà essere costituita mediante un’apposita clausola contenuta nell’atto notarile. Tale diritto, tuttavia, può anche essere tranquillamente consentito come per legge, senza eccezioni.

Se la sopraelevazione è consentita, quali limiti ci sono?

Le condizioni dell’edificio devono consentirlo e a carico del proprietario è prevista una indennità da pagare agli altri condomini, pari al valore attuale dell’area da occuparsi.

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