Comprare in condominio, cosa controllare prima del rogito

• Che cos’è un condominio?
• Quante tipologie di condominio esistono
• Quali sono i beni comuni?
• I millesimi condominiali
• L’amministratore di condominio
• Acquisto di un appartamento in condominio
• Quanto costa il notaio per comprare un appartamento nel condominio?
• Il costo del notaio varia se si compra una casa indipendente o un appartamento?
• Diritti comuni e tabelle millesimali
• Le spese condominiali
• La trasmissione dell’atto
• Acquisto dell’appartamento posto all’ultimo piano: rilevanza
• Attestazione, lavori e regolamento, cosa sapere prima di firmare

Chi compra un appartamento in condominio può trovarsi a pagare spese che non ha fatto: verso il condominio risponde anche degli arretrati del venditore per l’anno in corso e per quello precedente. Prima del compromesso un documento dell’amministratore aiuta a saperlo, insieme a poche verifiche su che cosa si compra davvero oltre alle mura di casa.

Che cos’è un condominio?

Il condominio è una particolare fattispecie di comunione di diritti caratterizzata dalla coesistenza, in capo ai medesimi soggetti, c.d. condomini, sia di un diritto di proprietà esclusiva sulle singole unità immobiliari (appartamenti), sia di un diritto di comproprietà sulle parti comuni (art. 1117 c.c.) ossia su quelle parti, interne o esterne all’edificio, che servono ad un migliore utilizzo e godimento delle unità immobiliari medesime.

Spese condominiali quando si compra: chi paga cosa

Prima del compromesso è utile chiedere al venditore di farsi rilasciare dall’amministratore l’attestazione dello stato dei pagamenti e l’elenco dei lavori deliberati o in corso. Così si sa subito se ci sono debiti o spese in arrivo e si può decidere chi le paga. Sul proprio caso è sempre buona norma chiedere direttamente al notaio.

Natura del condominio

La natura del condominio è discussa. Nel corso degli anni si sono formate diverse teorie, alcune delle quali considerano il condominio come soggetto giuridico a sé stante. Per la giurisprudenza prevalente della Cassazione, però, il condominio è un ente di gestione privo di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini.

Teoria collettivistica

Secondo questa tesi, il condominio è un soggetto di diritto, e precisamente un ente di gestione dotato di personalità giuridica, non unitaria ma collettiva. La conferma di tale impostazione è fornita da tutte le norme che disciplinano il condominio stesso e che trattano di cose e parti comuni e, in particolare, dall’art. 1139 c.c., che rinvia alle norme sulla comunione.

Pertanto, il condominio è una comunione di cose e di opere di un medesimo stabile ed è perciò un ente collettivo e, come tale, è proprietario delle stesse. Quindi, per questa tesi, i beni comuni sono beni di titolarità del condominio stesso, che è composto dai proprietari dei singoli beni.

Teoria individualistica

Per altra tesi l’insieme dei proprietari non costituisce un ente di per sé, ma sono delle persone diverse che acquistano diritti e assumono obblighi anche per mezzo delle deliberazioni prese in comune.

Teoria mista

Altra tesi ancora afferma che il rapporto tra la proprietà esclusiva e la proprietà comune non può essere configurato come accessorio, ma di necessaria coesistenza (o pertinenza). Quindi, i beni condominiali sarebbero pertinenze di tutti gli appartamenti.

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Quante tipologie di condominio esistono

Il Codice Civile disciplina il condominio, ma non descrive le varie tipologie di condominio. A volte si è portati a considerare condominio solo quei palazzi a più piani dove all’interno esistono diversi appartamenti, box e cantine. In verità esistono diverse tipologie di condomini.

Condominio verticale

Il condominio verticale è quel fabbricato a cui tutti pensano quando si parla di condominio, ossia quel fabbricato composto da più piani ed all’interno del quale coesistono diversi appartamenti, box, cantine.

Condominio orizzontale

Il condominio orizzontale è quel particolare condominio costituito da diversi beni di proprietà esclusiva, solitamente villette indipendenti che hanno talora anche il proprio box annesso, ma che sono caratterizzate per avere beni in comune come l’accesso, la strada di servizio, le parti verdi e piantumate o ancora l’illuminazione.

Condominio minimo

Si parla di condominio minimo quando il condominio è composto da due soli condomini, per esempio una casa divisa in due appartamenti di proprietari diversi. Anche in questo caso valgono le regole del condominio.

L’art. 1138 del Codice Civile prescrive che “quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all’amministrazione”. Nei condomini più piccoli il regolamento non è obbligatorio, ma può comunque esserci.

Supercondominio

Con il termine “supercondominio” viene indicata l’ipotesi di quei complessi immobiliari, costituiti da singoli edifici a cui corrispondono diversi condomini, in cui alcune cose sono poste ad utilità di due o più edifici.

I supercondomini sono quindi complessi edilizi formati da più condomini, ognuno distinto dall’altro, che però utilizzano in comune diversi beni. Quindi, gli appartamenti di un edificio compongono un singolo condominio e i diversi condomini collegati tra loro formano un supercondominio.

Quali sono i beni comuni?

I beni comuni sono i beni che servono al miglior godimento delle unità immobiliari in proprietà esclusiva.

Il Codice Civile , all’art. 1117, propone un elenco esemplificativo, ma non esaustivo. Sono considerati beni comuni necessari 1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; 2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza.

Come si comprano i beni comuni?

I beni comuni sono acquistati per quota automaticamente con l’acquisto del bene in proprietà esclusiva. Ci sono beni comuni che possono essere acquistati solo per quota, mentre altri possono essere acquistati anche in proprietà esclusiva.

Si distinguono, quindi, i beni comuni necessari dai beni comuni solo eventuali. Fra i primi vi sono sicuramente il suolo su cui è edificato il condominio, le fondamenta e i muri maestri. Nella seconda categoria (i beni comuni eventuali) possono rientrare ad esempio i locali deposito condominiali, oppure l’alloggio del portiere. Questi beni, infatti, possono sì essere beni comuni pro quota perché migliorano il godimento di tutti, ma nulla toglie che possano essere di proprietà esclusiva di un condomino in quanto la loro utilità condominiale è solo eventuale. Box e cantine, invece, sono di solito unità a sé, con propri dati catastali, e si comprano come pertinenze della casa. Se invece un bene comune ha una rendita propria ed è intestato ai condomini, la quota di chi compra può entrare nel calcolo delle imposte, come spiegato nella pagina sull’acquisto di un appartamento dal notaio.

Regolamento dei beni comuni

Come detto sopra, la Legge obbliga l’assunzione di un regolamento condominiale solo per gli edifici che abbiano condomini in misura maggiore di dieci.

Il regolamento di condominio è quindi quel documento all’interno del quale vengono disciplinati tutti gli aspetti riguardanti l’uso delle cose comuni.

Esistono due tipologie di regolamenti condominiali: quello contrattuale e quello assembleare. I regolamenti contrattuali differiscono dai regolamenti assembleari in quanto solo i primi possono prevedere limitazioni e obblighi riguardanti beni di proprietà esclusiva, per esempio il divieto di adibire gli appartamenti a certe attività. Per chi compra è utile leggerlo prima: vincoli di questo tipo si trasmettono di norma anche al nuovo proprietario, come spiegato nella pagina sulle servitù in condominio.

Inoltre, il regolamento condominiale contrattuale deve essere approvato da tutti i condomini sia per la sua entrata in vigore, sia, di norma, per la sua modifica.

I millesimi condominiali

I c.d. millesimi condominiali sono lo strumento di misura utilizzato nei condomini al fine di stabilire la quota spettante a ciascun condomino sui beni comuni. Le quote millesimali sui beni comuni hanno diverse funzioni.

Quota di proprietà sui beni comuni

I c.d. millesimi attribuiscono una quota di comproprietà sui beni comuni. I millesimi altro non sono che la proiezione del valore dei beni in proprietà esclusiva a ciascun condomino in relazione all’intero condominio.

Ripartizione delle spese

La funzione principale delle quote millesimali è la ripartizione delle spese. Infatti, le spese di mantenimento e di manutenzione del condominio non vengono ripartite per numero di condomini, ma secondo il valore dei beni di proprietà esclusiva calcolato in rapporto all’intero condominio. Quindi quanto più un appartamento sarà grande, tanto più dovrà sopportare il peso delle spese condominiali. All’interno delle spese condominiali possono coesistere diverse voci: ad esempio, se esistenti, vengono ripartite le spese di amministrazione del condominio, la manutenzione del verde, della pulizia delle scale, lo stipendio del custode, il costo della luce condominiale e, se il riscaldamento dovesse essere centralizzato, anche il costo di funzionamento della centrale termica.

Voto in assemblea

L’organo principale del condominio è l’assemblea. Il peso di ogni condomino nel voto dipende anche dalla quota millesimale ad esso attribuita: di norma, per approvare una decisione, servono insieme una maggioranza dei condomini e una maggioranza dei millesimi, diverse a seconda del tipo di delibera.

Il ruolo dell’assemblea condominiale è importantissimo. Con essa si esprime la volontà unitaria del condominio. Vige il principio di maggioranza e con questa è possibile approvare il conto annuale sulla gestione del condominio, l’assunzione di spese straordinarie (come quelle di rifacimento di una parte condominiale), la nomina dell’amministratore condominiale.

L’amministratore di condominio

L’amministratore di condominio è quella figura professionale che ha il compito ai sensi dell’art. 1130 c.c. di “1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130-bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio; 2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini; 3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni; 4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio; 5) eseguire gli adempimenti fiscali”. Tra i suoi compiti c’è anche quello di fornire al condomino che lo chiede l’attestazione dello stato dei pagamenti e delle eventuali liti in corso: è il documento più utile da avere prima di comprare.

Non in tutti i condomini deve necessariamente essere nominato un amministratore di condominio.

L’art. 1129 c.c. impone la nomina di un amministratore solo quando i condomini siano più di otto, quindi da nove in su. Per i condomini più piccoli la nomina è solo facoltativa.

Acquisto di un appartamento in condominio

Comprare un appartamento in condominio comporta come conseguenza naturale per il nuovo proprietario l’ingresso nel condominio, inteso come comunione di edifici composti da più unità immobiliari abitative in proprietà esclusiva. Pertanto, diviene un nuovo condomino, con tutti i diritti che ne conseguono relativamente alle parti comuni dell’edificio. L’art. 1117 c.c. infatti, elenca una serie di parti comuni essenziali, le quali coesistono in proprietà a tutti i condomini: tra queste, il suolo, le fondamenta, i locali destinati a servizi comuni (portineria, alloggio del portiere), gli impianti come l’ascensore e quelli elettrici.

L’atto notarile di compravendita con il quale si acquista l’appartamento è il titolo da cui derivano questi diritti, ma anche obblighi, quali l’eventuale pagamento di restanti spese condominiali, come vedremo nel prosieguo.

Quanto costa il notaio per comprare un appartamento nel condominio?

In un atto di compravendita di questo tipo è utile affidarsi al Notaio per regolamentare tutti gli aspetti relativi al condominio, ai diritti che l’acquirente avrà nel seguito, ai suoi obblighi, ai rapporti con gli altri condomini. Tutto va valutato e regolamentato, la parte va messa a conoscenza di ciò che consegue al condominio, pertanto il Notaio assume anche una funzione c.d. di giustizia preventiva. Quanto più l’atto sarà specifico e regolamenterà tutti gli aspetti del rapporto condominiale (tra cui, in particolare, quelli decritti sopra), tanto meno saranno presenti controversie tra l’acquirente e gli altri condomini.

Per poter sapere a quanto ammonta il costo del notaio per l’acquisto di un appartamento in condominio è possibile richiedere il preventivo direttamente ai notai online anche attraverso questa piattaforma: di solito rispondono in poche ore.

Il costo del notaio varia se si compra una casa indipendente o un appartamento?

Non per il tipo di immobile in sé: l’onorario, che è libero, dipende di norma dal valore del bene oggetto della compravendita e dalla complessità della pratica, mentre la tassazione cambia in base alle sue caratteristiche, come ad esempio la destinazione d’uso.

Un riferimento con cifre reali: nella pagina sui notai di Roma NotaioFacile indica, secondo le rilevazioni di mercato, un onorario per una compravendita prima casa tra 900 e 6.000 euro circa, e tra 1.900 e 12.000 euro se c’è anche il mutuo; le imposte si aggiungono e sono le stesse da qualsiasi notaio. A Roma, ricorda la stessa pagina, si ragiona per zona e per municipio: nelle note della richiesta di preventivo si può indicare quella in cui si preferisce stipulare. Esempi di imposte su case di dimensioni diverse sono nelle pagine sull’acquisto di un bilocale e di un trilocale.

Diritti comuni e tabelle millesimali

Nell’atto notarile di compravendita di norma si specifica che l’acquisto comprende la quota del condominio, ovvero il diritto sulle parti comuni, il quale è proporzionato all’appartamento che acquista. Il valore della proprietà condominiale viene espresso in millesimi in una apposita tabella, cosiddetta tabella millesimale, la quale di solito viene allegata al regolamento di condominio.

Vi sarà, dunque, la specificazione della quota condominiale in millesimi.

Per questo è molto importante specificare l’espressa accettazione di quanto contenuto nel regolamento di condominio, il quale deve essere obbligatoriamente predisposto quando vi sono più di dieci condomini. Esso contiene le norme circa l’uso delle parti comuni, la ripartizione delle spese e l’amministrazione.

Le spese condominiali

Quando si fa parte di un condominio occorre provvedere al pagamento delle spese condominiali, che servono per la manutenzione delle cose comuni, per lavori di pulizia, di ristrutturazione, per l’energia elettrica degli spazi comuni e tutto ciò che è stabilito nel regolamento di condominio. È importante considerare l’aspetto delle spese condominiali nella fase di trasferimento del diritto di proprietà di un appartamento.

Qui riveste un ruolo di primaria importanza il Notaio, non solo nella fase di specifica nell’atto notarile delle regole della ripartizione delle spese, ma anche nella fase successiva relativa agli adempimenti.

Chi paga le spese condominiali dell’anno in corso in caso di acquisto di un appartamento?

La ripartizione delle spese condominiali tra il condomino venditore e il condomino acquirente nei confronti del condominio trova una sua specifica disciplina, nell’art. 63 delle Disposizioni di Attuazione al Codice Civile . Nel momento dell’acquisto, infatti, di norma nell’atto si dà atto che le parti sono consapevoli dell’obbligo in capo a chi subentra nel condominio (l’acquirente) di pagare solidalmente con il vecchio condomino le spese condominiali (c.d. contributi) relative all’anno in corso e a quello precedente. Se il venditore non paga, il condominio può quindi chiederle anche a chi ha comprato, che poi potrà rivalersi sul venditore. Per questo è utile verificarle prima, con l’attestazione dell’amministratore.

Qual è il ruolo del Notaio nella fase successiva alla compravendita?

In questa fase, il rogito ha un’importanza determinante perché la stessa norma prevede che chi ceda diritti su unità immobiliari in condominio (nel nostro caso appunto il venditore dell’appartamento) resta obbligato per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore di condominio copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

Perché il rogito va comunicato subito all’amministratore?

L’atto notarile di compravendita deve essere comunicato nel più breve tempo possibile all’amministratore di condominio, per regolamentare subito la questione delle spese. Ciò è importante anche per la c.d. anagrafe condominiale, la quale contiene le generalità dei proprietari e dei titolari di diritti reali, comprensive di codice fiscale, residenza e domicilio, nonché dei dati catastali delle singole unità immobiliari. Gli altri adempimenti sono nella pagina su cosa fare dopo il rogito.

La trasmissione dell’atto

Per poter adempiere a quanto richiesto dalla Legge, è necessario che subito dopo la stipula dell’atto si comunichi all’amministratore di condominio il cambio di proprietà, ciò nell’interesse dell’acquirente che intende subentrare subito nei propri diritti, sebbene questo comporti immediatamente il pagamento delle spese condominiali. Se non si intende attendere il tempo necessario perché il Notaio registri e trascriva l’atto e sia quindi pronto a rilasciare una copia autentica dello stesso, di norma il Notaio può rilasciare una certificazione di avvenuta stipula, con il proprio sigillo. Con questa certificazione l’amministratore sarà subito a conoscenza dell’avvenuto cambio di proprietà e potrà provvedere a inserire l’acquirente nell’anagrafe condominiale.

Acquisto dell’appartamento posto all’ultimo piano: rilevanza

Se l’appartamento che si acquista è posto all’ultimo piano, nell’atto notarile di compravendita si dà di norma contezza del diritto di cui all’art. 1127 c.c. In base a tale norma, infatti, il proprietario dell’ultimo piano può costruire nuovi piani o nuove fabbriche, c.d. in sopraelevazione. Il caso dell’attico è approfondito nella pagina sull’acquisto di un attico.

Spesso, però, il venditore si reca dal Notaio, con regolamento di condominio alla mano, e pone all’attenzione la necessità che non si sopraelevi ulteriormente, in base magari a quanto previsto dalle disposizioni e regolamentazioni urbanistiche del luogo. In questo caso, nell’atto, può risultare una diversa volontà delle parti, con obbligo a carico del proprietario dell’ultimo piano (nel nostro caso l’acquirente) di impegnarsi a non sopraelevare. Si tratta della c.d. servitù di non sopraelevare, la quale dovrà essere costituita mediante un’apposita clausola contenuta nell’atto notarile. Tale diritto, tuttavia, può anche essere tranquillamente consentito come per legge, senza eccezioni.

Se la sopraelevazione è consentita, quali limiti ci sono?

Le condizioni statiche dell’edificio devono consentirla, e gli altri condomini possono opporsi se pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio o riduce notevolmente aria e luce ai piani sottostanti. A carico del proprietario è prevista una indennità da pagare agli altri condomini, calcolata sul valore attuale dell’area da occuparsi, diviso per il numero dei piani compreso quello nuovo, e detratta la quota che spetta a lui. Servono poi i permessi edilizi del Comune: è sempre buona norma contattare direttamente il notaio per avere aggiornamenti ed essere certi.

Attestazione, lavori e regolamento, cosa sapere prima di firmare

Chi chiede all’amministratore l’attestazione dei pagamenti, chi compra o chi vende?

Di norma il venditore: l’amministratore la rilascia al condomino che la richiede (art. 1130 c.c., n. 9) e riporta lo stato dei pagamenti e le eventuali liti in corso. Chi compra può chiedere al venditore di procurarla prima del compromesso, insieme all’elenco dei lavori deliberati e al regolamento con le tabelle millesimali.

Chi paga i lavori straordinari già deliberati?

Tra le parti si stabilisce di norma per iscritto, nel compromesso e poi nel rogito, così non ci sono dubbi. È bene chiedere direttamente al notaio come impostare la clausola.

Il regolamento di condominio vale anche per chi compra?

Sì. Chi compra entra nel condominio e di norma è tenuto a rispettarlo, compresi eventuali vincoli sull’uso degli appartamenti se il regolamento è contrattuale.