Perché è opportuno fare il compromesso dal notaio?

• Il preliminare di compravendita
• Occorre andare dal notaio per il preliminare?
• Quale tutela si riceve con il compromesso per scrittura privata?
• Il compromesso dal notaio: quando farlo?
• L’acquisto sulla carta di un edificio da costruire
• Il preliminare con un anticipo elevato
• A cosa serve la registrazione del compromesso?
• A quanto ammonta l’imposta di registro da pagare in sede di registrazione della scrittura?

Il preliminare di compravendita

Il contratto preliminare di compravendita è un contratto con il quale le parti si obbligano rispettivamente a vendere e acquistare una casa o qualsiasi altro bene immobile, con l’impegno di stipulare entro un determinato periodo di tempo un contratto definitivo. Quest’ultimo è il vero e proprio rogito dal Notaio, con il quale si trasferisce la proprietà della casa.

Di solito è la sede perfetta nella quale potere consegnare anche un anticipo in denaro sul prezzo definitivo della casa, oltre che potere bloccare in qualche modo l’immobile, evitando che venga venduto a terzi. Questo preliminare deve prevedere una data di scadenza, dopo la quale se non ci si reca dal Notaio per il rogito possono esserci varie conseguenze dal punto di vista giuridico, quindi è un impegno serio che crea un vincolo sia per il venditore che per l’acquirente. Vediamo quali sono le modalità con le quali è possibile stipulare questo contratto, meglio noto anche come compromesso di vendita.

Occorre andare dal Notaio per il preliminare?

La prima questione da affrontare è quella che concerne la forma di questo contratto. È necessario andare dal Notaio oppure si può anche fare una semplice scrittura privata tra le parti e poi andare dal Notaio solo per il definitivo? In realtà non è necessario, in quanto ciò che serve per trasferire la proprietà è il rogito dal Notaio, mentre il preliminare serve per l’impegno tra le parti e per formalizzare l’anticipo.

Il preliminare può essere redatto anche con una semplice scrittura privata, sottoscritta dalle parti per bloccare la casa e per indicare i dati dell’assegno o del bonifico effettuato come acconto. Questo contratto poi viene portato dal Notaio al momento del definitivo perché vi possa leggere i dati relativi al denaro anticipato. Tuttavia, se appunto vi è del passaggio di denaro non è sufficiente che ci sia questa scrittura, bensì occorre anche registrarla.

A cosa serve la registrazione del compromesso?

La registrazione del compromesso è in sostanza un adempimento che si fa presso l’Agenzia delle Entrate, in seguito al pagamento dell’imposta di registro sulla somma che è stata versata a titolo di anticipo dalle parti. Occorre proprio recarsi presso l’Agenzia oppure farlo telematicamente. Si paga l’imposta con F24 in relazione alla somma che è stata pagata.

A quanto ammonta l’imposta di registro da pagare in sede di registrazione della scrittura?

Si paga il 3% della somma che è prevista come semplice acconto sul prezzo futuro, mentre lo 0,50 della somma data come caparra confirmatoria. Nel secondo caso, si crea un impegno importante in quanto qualora poi il venditore non volesse più vendere, dovrebbe restituire il doppio della caparra ricevuta. Qualora, invece, sia l’acquirente a non volere più comprare, il venditore può trattenere la sua somma.

Quale tutela si riceve con il compromesso per scrittura privata?

Il compromesso per scrittura privata è comunque un contratto vero e proprio quindi le parti si impegnano ad acquistare successivamente e quindi a concludere il rogito definitivo. Inoltre, nella scrittura privata si anticipa l’imposta del definitivo, quindi quello che viene pagato viene poi scorporato dall’imposta di registro da pagare in sede di preliminare. Ha quindi una sua indiscutibile utilità. Allora per quale motivo si dovrebbe andare dal Notaio per il contratto preliminare, aggiungendo così alla spesa del rogito definitivo anche quella per la stipula di un ulteriore contratto? I motivi sono vari e differenti a seconda delle situazioni, ad esempio a seconda del prezzo di vendita e dell’anticipo da dare, oppure anche in relazione alla struttura dell’edificio (in costruzione o meno).

Il compromesso dal Notaio: quando farlo?

Il contratto preliminare di compravendita stipulato dal Notaio offre una tutela maggiore. In primo luogo, c’è l’apporto del Notaio il quale garantisce i diritti di entrambe le parti inserendo tutte le clausole necessarie alla loro tutela. In secondo luogo, questo contratto viene trascritto nei registri immobiliari. La trascrizione consente di rendere questo contratto opponibile a tutti coloro che dovessero trascrivere un altro atto successivamente al preliminare e anticipatamente al definitivo. Qualora poi ad esempio il venditore cambiasse idea, grazie al rogito dal Notaio l’acquirente potrebbe rivolgersi al giudice ottenendo una sentenza che si sostituisca al contratto, con conseguente trasferimento della proprietà. Il compromesso per scrittura privata non ha questa tutela. Allora è opportuno soprattutto quando la somma versata come anticipo è ingente ed è necessario apporre una ulteriore sicurezza.

L’acquisto sulla carta di un edificio da costruire

Una delle ipotesi in cui è necessario procedere con il rogito dal Notaio si ha quando l’immobile al momento dell’accordo non è ancora costruito. In questo caso non solo è opportuno, bensì anche obbligatorio. Questo serve per regolamentare davanti al Notaio e quindi in un rogito pubblico tutti i vari passaggi della costruzione e quindi i vari acconti da dare nei vari stati di avanzamento lavori. Inoltre, ci si tutela anche dall’eventualità in cui l’impresa costruttrice fallisca prima di terminare l’edificio, prevedendo quindi forme di tutela quali il rilascio di una fideiussione. Tutti questi controlli richiedono l’intervento di un Notaio che non solo provveda a redigere un contratto e poi trascriverlo, ma regolamenti anche tutti i possibili esiti.

Il preliminare con un anticipo elevato

Una delle ipotesi in cui è opportuno andare dal Notaio per il compromesso riguarda il caso in cui l’anticipo del prezzo di compravendita è elevato. Un conto è se ad esempio si versa un anticipo di 5000 euro per una vendita il cui prezzo è 20.000. sicuramente diversa è l’ipotesi in cui l’anticipo versato è pari a 50.000 euro su un prezzo complessivo di 250.000 magari in parte con il mutuo. In questo caso, c’è in ballo una grossa somma di denaro, sulla quale si paga anche una imposta di registro al preliminare, pertanto non si può rischiare di non avere tutele con una scrittura privata magari scritta male. Per tale ragione in questi casi è opportuno andare dal Notaio.