Acquistare un deposito a fini abitativi: è possibile?

• Acquisto di un deposito a fini abitativi
• Il cambio di destinazione d’uso
• La modifica catastale
• Chi deve fare il cambio di destinazione?
• Le spese per l’acquisto di un locale deposito
• Le spese per l’acquisto del locale già trasformato in abitazione
• I vantaggi per l’acquirente in caso di mutuo

Acquisto di un deposito a fini abitativi

Spesso nella pratica delle contrattazioni immobiliari può emergere la volontà di una persona di acquistare un deposito, non per utilizzarlo in quanto tale, bensì per destinarlo alla propria abitazione.

Un deposito è un locale che di per sé non ha le caratteristiche tecniche per essere destinato ad abitazione, né a livello di igiene, né a livello energetico. Si tratta di un locale appunto destinato al deposito di merci o altri beni mobili. Tuttavia, un acquirente potrebbe individuare un deposito che sia a livello di collocamento sia a livello di conformazione immobiliare corrisponda alle proprie esigenze. Molto spesso per realizzare abitazioni con soffitti alti e ampi spazi aperti, non si trova questa caratteristica nei classici appartamenti di città, ma bisogna ricorrere alla trasformazione di altri tipi di immobili. Questa situazione, tuttavia, presenta alcune problematiche a livello tecnico e notarile, che vediamo nel prosieguo.

Il cambio di destinazione d’uso

Un deposito non può essere adibito ad abitazione senza che prima ne sia effettuato il cosiddetto cambio di destinazione d'uso. Si tratta di un’operazione di tipo urbanistico prima e catastale poi. Deve essere richiesto un apposito permesso e comunicare al Comune l’inizio dei lavori di ristrutturazione finalizzati a dotare l’immobile di tutti i caratteri richiesti dalla legge (ad esempio un impianto energetico idoneo, i servizi igienici, ecc.). Occorre valutare la fattibilità dell’operazione in relazione al piano regolatore di zona, che deve consentire la variazione in quella determinata zona.

Per questo  motivo viene fatto, con l’aiuto di appositi tecnici, uno studio di fattibilità, che attesti i requisiti di cui sopra. Al termine di questa attività, occorre presentare la dichiarazione che attesti l’agibilità dell’edificio a fini abitativi, per renderlo definitivamente un’abitazione.

La modifica catastale

Il cambio di destinazione d’uso realizza non solo una modifica di tipo urbanistico, bensì anche una modifica di tipo catastale. Viene modificato l'identificativo catastale, per cui se prima il deposito è identificato nella categoria C1 o C2, successivamente rientrerà nella categoria A, a seconda del tipo di abitazione in cui viene trasformato. Con questo cambiamento, occorrerà realizzare anche una nuova planimetria, che attesti il nuovo stato di fatto della casa. Ciò comporta un importante cambiamento a livello di rendita catastale e ovviamente un’abitazione ha una rendita catastale più alta.

Chi deve fare il cambio di destinazione?

Il cambio di destinazione d’uso deve essere richiesto dal proprietario dell’immobile. Nel caso di specie, se un acquirente manifesta il proprio interesse ad acquistarlo per fini abitativi, può incontrare o meno l’accordo del venditore. Da una parte il venditore potrebbe rifiutarsi di effettuare il cambio prima della vendita, perché questo comporta sicuramente un impegno sia a livello burocratico che a livello economico. Da un altro punto di vista, al venditore potrebbe convenire in quanto la vendita di un’abitazione, accatastata come tale, può essere realizzata per un prezzo maggiore. Lo stesso discorso vale per l’acquirente.

Le parti possono dunque mettersi d’accordo su chi sia il soggetto che debba effettuare il cambio. A seconda della scelta, l’acquirente acquisterà un deposito (per poi trasformarlo) oppure una casa abitabile direttamente. Vediamo con quale operazione si risparmia.

Le spese per l’acquisto di un locale deposito

Mettiamo il caso che l’acquirente decida di acquistare il deposito nello stato in cui si trova, per poi trasformarlo successivamente. In questo caso quanto deve pagare l’acquirente?

Oltre alle spese dell’onorario del Notaio e del prezzo di acquisto (sicuramente inferiore rispetto ad una casa abitativa), deve pagare le imposte. Il valore delle stesse varia a seconda che il venditore sia o meno l’impresa che lo abbia costruito e a seconda che questo deposito sia imputato dall’acquirente a pertinenza della propria prima casa. Se l’acquirente lo sta acquistando per trasformarlo, presumiamo che non sia così e che non sia in possesso di una casa. In questo caso si paga come imposta il 9% del valore dell’immobile.

Le spese per l’acquisto del locale già trasformato in abitazione

Se il venditore decide di trasformare il locale deposito o box auto in un immobile ad uso abitativo (categoria A), pagherà lui stesso le spese per il cambio e per tutta la documentazione. In questo modo, l’acquirente ottiene numerosi vantaggi. In primo luogo, potrà acquistare una casa già ad uso abitativo e potrà usufruire delle agevolazioni fiscali per la prima casa, sempre che non sia titolare di un’altra casa.

Pertanto, pagherà come imposta di registro il 2% del valore catastale dell’immobile. Sicuramente dovrà pagare un prezzo maggiore come corrispettivo per la compravendita, essendo più alto il valore di una casa già abitativa. Di contro, non dovrà successivamente occuparsi di tutta l’operazione burocratica legata al cambio di destinazione d’uso.

I vantaggi per l’acquirente in caso di mutuo

La scelta di acquistarlo come deposito e poi trasformarlo oppure acquistarlo già a titolo di abitazione è rilevante anche nell’ipotesi in cui si acceda a un mutuo. Se l’acquirente intende chiedere un mutuo, non avendo la disponibilità del denaro sufficiente per pagare il prezzo, deve procedere in questo modo. Deve portare in banca tutta la documentazione relativa all’immobile da acquistare; la banca effettuerà una perizia sullo stesso, ne individuerà il valore e successivamente deciderà se concedere o meno il mutuo finalizzato all’acquisto. Ciò in quanto occorre costituire una garanzia ipotecaria: la banca si assicura la casa per l’ipotesi in cui il mutuo non venga pagato dall’acquirente.

Ebbene, qualora si chieda un mutuo per un acquisto di una casa già accatastata come A1, la Banca sarà più propensa a concederlo, essendo un immobile dal maggior valore e quindi dalla maggiore garanzia. Se invece l’ipoteca va costituita su un deposito, sia la somma del mutuo che le possibilità stesse di ottenerlo si riducono notevolmente. Pertanto anche da questo punto di vista, se il venditore è d’accordo, si potrebbe procedere con il cambio prima.